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La Ley de Vivienda un año después: la oferta cae a mínimos y los precios suben a máximos

En su primer año en vigor ha provocado una mayor falta de confianza de los propietarios en poner sus pisos en alquiler, según los expertos consultados.

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David Marrero

24 Mayo 2024, 6:01

Hoy hace un año que se aprobó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda que debía producir importantes cambios en el mercado residencial, sobre todo para los arrendamientos, pero que finalmente ha provocado la práctica desaparición de la oferta por una enorme desconfianza de miles de propietarios con la nueva regulación, según los expertos consultados. Por otra parte, la tan cacareada normalización de los precios -que era uno de los principales argumentos de la ley- ha traído una desesperada realidad para miles de personas que buscan piso: los precios están en muchas de las áreas analizadas por idealista en niveles máximos, y todo apunta a que seguirán subiendo.

La Ley por el Derecho a la Vivienda se aprobó hace justo un año en el Parlamento, se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) al día siguiente y entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Un texto que ha sido fuertemente criticado desde antes de su puesta en marcha por distintos ámbitos de la sociedad española, desde la política a los empresarios, pasando por el sector inmobiliario. Todos los mayores temores de los expertos se han cumplido: volatilización de la oferta y precios en niveles máximos.

“La principal consecuencia de la Ley de la Vivienda, en los últimos 12 meses, ha sido que todo el sector inmobiliario ha gastado demasiado tiempo pronunciándose sobre sus efectos perniciosos y tratando de convencer al Gobierno de la necesidad de su modificación e incluso derogación”, destaca Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España & Portugal.

“Todas estas palabras se las ha llevado el viento, como era previsible, porque la principal función de esta ley ha sido, en mi opinión, la de captar votos, tratando de aplicar medidas simples a un problema complejo. Como ya anunciamos muchos profesionales del sector, y también el Banco de España, los efectos de esta ley, incluso sin su aplicación, han sido muy negativos, al incrementar los riesgos de los propietarios, la inseguridad, frente a actuaciones vandálicas y la ocupación, y al señalarles como los culpables de un problema que no han creado”, añade el experto inmobiliario.

Durante su primer año de funcionamiento, la Ley de Vivienda ha demostrado que sigue levantado ampollas, generando todavía más dudas e incertidumbre entre propietarios e inquilinos, lo que ha supuesto que la oferta de viviendas de alquiler habitual esté decayendo frente al aumento de otro tipo de arrendamientos, como los temporales o por habitaciones, que se han quedado fuera de la regulación de esta Ley de Vivienda.

“Para hacer un diagnóstico, creo que debemos preguntarnos si actualmente ha mejorado la situación de accesibilidad a una vivienda por parte de la ciudadanía que la necesita. Y creo que la respuesta, al menos en Cataluña, es clarísima, no ha mejorado", recalca Carles Sala, portavoz de los API de Catalunya. "Al contrario, la declaración de zona tensionada, anunciada desde junio de 2023 y que no ha sido efectiva hasta marzo de 2024, ha generado un mercado de alquiler que realmente ha ido desbocado y que además ha asustado, diríamos, a sus partícipes".

El Gobierno, tal y como anunció en la propia Ley de Vivienda, está estudiando fórmulas para regular los alquileres de temporada, de habitaciones y pisos turísticos, para lo que ha creado grupos de trabajo con CCAA y agentes del sector para encontrar una solución.

Menos oferta de alquiler habitual y precios más caros

Los alquileres tradicionales han ido reduciéndose en detrimento de los alquileres de temporada, que siguen aumentando su relevancia en el mercado inmobiliario. En el último año, la oferta de alquileres permanente se ha reducido un 15%, frente al aumento del 56% interanual de los alquileres temporales, que ya suponen hasta el 11% del mercado, según los últimos datos de stock de idealista.

Según este último estudio, el 30% de la oferta de alquiler en Barcelona corresponde a arrendamientos de temporada, mientras que en Madrid se encuentra en el 15% y en Málaga acapara el 13% del stock, al igual que en Valencia.

“Hemos notado que desde que se aprobó la Ley de Vivienda la oferta en alquiler ha disminuido considerablemente, y ello ha llevado consigo un aumento de las rentas que piden los propietarios. Este aumento se ha producido sobre todo para compensar las limitaciones que les impone la Ley, en cuanto a las actualizaciones de rentas y los mayores riesgos que tienen que asumir los arrendadores, en casos de desahucios, al aumentar los tiempos de espera para recuperar las viviendas”, subraya José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

“También hemos notado una inquietud de los propietarios hacia otras formas de alquiler más flexibles y menos intervenidas, como los alquileres de temporada y, sobre todo, los arrendamientos de habitaciones. Este tipo de arrendamientos les permite evadir las limitaciones que les impone la Ley de Vivienda y la LAU, al regirse estos arrendamientos, en la mayoría de los casos, por el Código Civil, que es mucho más laxo y permisivo que estas regulaciones. También porque trocear las viviendas por habitaciones permite a los arrendadores sacar un mayor rendimiento económico”, agrega el portavoz de ANA.

Según los cálculos de Alquiler Seguro, este año se prevé una pérdida de 60.000 viviendas en el mercado de arrendamiento, unas 25.000 de ellas solo en Cataluña, única región donde se aplican las áreas tensionadas que controlan los precios del alquiler. Casi la mitad de la oferta que se perdería en todo el país sería en Cataluña.

“Mientras, los precios no dejan de escalar, como consecuencia de ese desajuste entre una oferta menguante y una demanda cada vez más alta”, confirman desde la compañía. De acuerdo con su Observatorio del Alquiler, el precio medio de alquilar una vivienda en España subió unos 100 euros en 2023, frente al año anterior, hasta situarse en los 1.002 euros. Para este 2024, se espera que sigan subiendo, ya que a comienzos de año ya alcanzaba una media de 1.069 euros/mes de renta media.

Con los últimos datos de idealista, el precio de los alquileres registró un incremento del 13% interanual en el último año, y en abril ha alcanzado los 13 euros/m2 al mes, máximos de la serie histórica. Hasta 35 capitales de provincia se anotaron récord de precios en el cuarto mes del año, donde destacan grandes mercados como Madrid (19,2 euros/m2), Barcelona (21,1 euros/m2), Valencia (13,9 euros/m2) o Málaga (14,2 euros/m2), con subidas interanuales por encima de la media nacional.

“Legislar de espaldas a los propietarios acaba destruyendo el mercado. Las medidas adoptadas en materia de alquiler han trasladado la oferta del alquiler permanente al alquiler de temporada, una fórmula perfectamente legal, pero que viene a dificultar aún más el acceso a la vivienda de las personas y las familias más desfavorecidas”, recalca Francisco Iñareta, portavoz de idealista.

“El origen de los problemas de alquiler no está en los precios, sino en el enorme déficit de oferta, lo que genera tensiones en los precios y ansiedad en las familias que comprueban la dureza de la competencia. La situación exige un reequilibrio en las relaciones de propietarios e inquilinos que aflore mucho producto al mercado y permita que la situación se normalice”, concluye Iñareta.

En el úlimo año, la oferta de pisos de alquiler compartido se ha incrementado un 43% interanual durante el primer trimestre, mientras que la demanda apenas ha cedido un 1%, lo que ha provocado que el precio solo haya aumentado un 3%, hasta los 400 euros mensuales, según otro informe de idealista. En los grandes mercados, se han visto subidas de precios de dos dígitos en Alicante, Barcelona y Palma y algo más moderadas en Málaga, Bilbao o Madrid.

El laboratorio de Cataluña: un experimento a punto de explotar

Una de las medidas estrella de esta Ley de Vivienda era la posibilidad de que las Comunidades Autónomas, que es la administración que tiene las competencias en materia de vivienda, pudieran declarar áreas de mercado residencial tensionado durante tres años y aplicar límites a los precios de los alquileres. Después de este primer año, solo Cataluña ha puesto en marcha esta medida.

Hasta 140 municipios catalanes, entre ellos las cuatro capitales de provincia y el Área Metropolitana de Barcelona (AMB), cuentan desde el pasado mes de marzo con limitaciones a la subida de los nuevos contratos de alquiler, sobre todo para aquellos grandes tenedores, que cuentan con 5 viviendas en propiedad en estas áreas tensionadas.

La declaración de un área como mercado residencial tensionado supondrá, entre otras cosas, limitar la subida de los precios de las rentas o la modificación del régimen de prórrogas de los contratos en vigor, mientras que los pequeños propietarios podrán obtener más desgravaciones en el IRPF. Mientras los contratos en vigor seguirán renovándose según el contrato, por lo general, con una subida anual máxima del 3%; el precio del alquiler en un nuevo contrato de alquiler entre particulares se basará en el precio del contrato anterior (último año + subida del 3%), salvo que realicen obras de mejora en la vivienda, con lo que se podrá subir hasta un máximo del 10%.

En una entrevista para idealista/news, Joan Ramon Riera, Comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, señalaba que probablemente se vea una caída de los nuevos contratos de arrendamiento. "Pero no hay que estimar que esta caída sea porque no hay demanda o porque no hay oferta, sino que vendrá fuertemente motivada por las prórrogas, porque ahora se están materializando las prórrogas y las ampliaciones de contrato de la modificación legislativa de 2019, donde se pasó de tres años a cinco años (o 7 años) en los contratos de alquiler. Es decir, que hemos logrado estabilizar a un sector muy amplio de inquilinos en la zona tensionada. La gente sigue viviendo donde vive", añadía.

Otra de las medidas que ha entrado en vigor en Cataluña con la Ley de Vivienda es el nuevo Índice Oficial de Precios de Alquiler, que se utilizará como referencia para los nuevos contratos de arrendamiento en las áreas que se declaren como mercado residencial tensionado.

Tal y como avanzó idealista, el índice de precios de referencia del alquiler que ha aprobado el Gobierno muestra unos niveles de precios que están alejados de las rentas que un inquilino puede encontrar en el mercado actual. En concreto, los datos basados en la muestra anunciada en idealista en febrero de 2024 ofrecieron un precio por metro cuadrado de 11,6 euros, mientras que el índice del Ministerio de Vivienda se queda en los 7,9 euros: un 32% más bajo, según el estudio realizado por el Marketplace inmobiliario del sur de Europa.

Mientras tanto, los precios no han parado de subir en Cataluña, y en concreto en Barcelona, como hemos comentado antes. Pero lo peor se encuentra en la oferta y en la demanda residencial. En España, los anuncios de viviendas en alquiler publicados en idealista en el primer trimestre de 2024 recibieron una media de 27 contactos antes de darse de baja, una cifra que es un 55% más elevada que la registrada en el mismo periodo de 2023, cuando recibían de media 17 contactos, según el estudio de demanda de idealista.

Los expertos destacan que la consecuencia de la Ley de Vivienda no solo afecta a Cataluña, sino que se extiende a toda España ante la falta de seguridad en el mercado y la "responsabilidad impuesta" a los propietarios de no perjudicar a inquilinos. Echavarren insiste en que “las medidas tomadas por el Gobierno de limitación del incremento de las rentas frente al IPC y de extensión de la medida populista y temporal de prohibir los desahucios de colectivos vulnerables, ha venido a profundizar, en mayor medida, en la sensación de inseguridad jurídica y de hostilidad hacia la inversión privada, que no augurara una evolución favorable de este mercado”.

El fenómeno de esta altísima demanda y de la poca oferta en el mercado es más patente en las grandes capitales. Madrid y Barcelona son los grandes mercados donde el número de familias que aspiran a alquilar cada vivienda es mayor, con 41 y 40 contactos por anuncio, respectivamente. Mientras que en Valencia o Málaga se encuentran entre las 29 y 28 familias, en la medida nacional.

Un proceso que se ha acelerado en los últimos 12 meses, ya con la Ley de Vivienda en vigor. Si la media general ha crecido un 55% en el último año, en Madrid, el aumento de los interesados en cada anuncio se incrementó un 63%, frente al 39% de Barcelona. Mientras que en Málaga (34%) o Valencia (15%) también se incrementó la presión de la demanda.

Mientras, la oferta de alquileres permanentes ha seguido cayendo en el último año en los principales mercados, como Madrid (-24%) y Barcelona (-15%), aunque en Valencia (4%) y Málaga (2%) sí que han registrado un ligero incremento del stock de alquiler en el mercado.

Desde API Catalunya destacan que la norma es claramente contraproducente, y que genera dudas, "especialmente en esta situación de desigualdad del mercado de alquiler al aplicar la contención de rentas en algunas zonas territoriales, frente a otras que no lo aplican, con lo que se rompe la unidad de mercado".

El porcentaje de ingresos de los hogares necesario para acceder a una vivienda creció hasta el 34,5% en el caso del alquiler, según un estudio de tasa de esfuerzo de idealista. La falta de oferta, unida a una alta demanda y el consiguiente incremento de los precios, son la causa de que este esfuerzo haya repuntado en el último año. Hasta ocho capitales exigen más del 30% de los ingresos familiares para el pago del alquiler, entre ellas Barcelona, Palma, Málaga, Madrid, Valencia, Alicante, San Sebastián y Las Palmas de Gran Canaria.

"En Barcelona y alrededores se ha desplomado la oferta estos últimos 12 meses y o se consigue una cierta inflexión de una manera inmediata, o tenemos la impresión de que nos acercamos a un cierto colapso del mercado de alquiler", sentencia Carles Sala.

El TC avala gran parte de la Ley de Vivienda con miedo a que el Gobierno amplíe las zonas tensionadas

Las reacciones en el sector a la reciente resolución del Tribunal Constitucional sobre la Ley de Vivienda por el recurso de la Junta de Andalucía no se han hecho esperar. El Pleno del Tribunal Constitucional ha avalado la mayor parte de la normativa estatal, aunque sí estima parcialmente algunos de los puntos cuestionados, como los relacionados con la invasión de competencias con las CCAA en materia de vivienda protegida, el parque público de viviendas o la información que deben aportar los grandes tenedores.

“Hemos recibido con honda preocupación el aval del Tribunal Constitucional a la Ley de la Vivienda, declarando la inconstitucionalidad solamente de dos o tres preceptos que afectan más bien a suelo y a vivienda de protección pública”, afirma Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general y asesor jurídico de la patronal inmobiliaria madrileña AMADEI.

Aunque el Tribunal tiene pendientes otros recursos presentados por varios gobiernos autonómicos, el portavoz de la patronal hace balance de este primer año de la Ley de Vivienda. "Es muy negativo porque ha contribuido a retraer la oferta de alquileres a nivel nacional, y en Madrid también, por la inseguridad jurídica creada. Las medidas que se adoptan son generadoras de mucha inseguridad para el propietario y ha hecho que se haya transformado en buscar nuevas fórmulas de alquiler, como la reconversión de los alquileres de vivienda tradicional para uso de vivienda de temporada o el auge de los alquileres de viviendas turísticas, sobre todo en Madrid”.

Los expertos añaden su temor a que el Ejecutivo trate de ampliar la proliferación de las zonas tensionadas por todo el territorio sin contar con la aprobación de las CCAA. El PSOE ha registrado una iniciativa en el Congreso con la que insta a las comunidades autónomas a declarar zonas de mercado residencial tensionado.

El secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, confirmó en el Parlamento que el Gobierno está estudiando la fórmula para aplicar la Ley de Vivienda, que incluye mecanismos para regular el precio del alquiler, en aquellas comunidades autónomas que se niegan a usarla.

La Comunidad de Madrid y Andalucía han sido las más reticentes a aplicar esta medida, aunque ayuntamientos regidos por el PSOE, como los de Alcorcón, Fuenlabrada o Getafe, han pedido aplicar las áreas tensionadas. Fuera del Madrid, el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, también regido por el PSOE, ha pedido a su Gobierno autonómico aplicar las áreas tensionadas.

Jarro de agua fría: las ventas de viviendas y las hipotecas vuelven a caer en marzo

Las transacciones bajan un 13,7% en el tercer mes del año, según los notarios, mientras que los préstamos hipotecarios caen un 4,5%. El precio, en cambio, sigue al alza

Redacción Idealista

9 Mayo 2024, 9:14

El mercado de la vivienda vuelve a terreno negativo. Tras registrar un aumento de las compraventas y de la firma de hipotecas en el arranque del año, los datos de los notarios muestran una caída de las operaciones en marzo. Mientras, el precio medio de los inmuebles vendidos mantiene su tendencia al alza y alcanza los 1.683 euros/m2.

Caída generalizada de las ventas

Tras registrar subidas palpalbles en los dos primeros meses del año, la estadística del Consejo General del Notariado muestra una caída del 13,7% interanual de las transacciones de viviendas en marzo. En el tercer mes de 2024, el número de compraventas se situó en 56.559 unidades. A pesar del descenso respecto al año pasado, es el volumen más alto de operaciones desde diciembre.

La bajada se ha producido tanto en las transacciones de pisos como de chalets. En concreto, las viviendas plurifamiliares disminuyeron un 13,9% interanual, alcanzando las 43.761 unidades, mientras que las unifamiliares descendieron un 13,2% hasta las 12.797 unidades.

Y también ha sido generalizada en prácticamente todo el territorio, con caídas en 14 CCAA. Las únicas regiones con una evolución positiva fueron La Rioja (5,6%), Asturias (4,3%) y el País Vasco (2,8%).

Las caídas más pronunciadas que la media nacional se observaron en anarias (-21,4%), Castilla-La Mancha (-21,1%), Andalucía (‑20,4%), Cataluña (-16,6%), Castilla y León (-14,6%) y Madrid (-14,5%). Las demás registraron bajadas inferiores a la media nacional, como Navarra (-13,6%), Baleares (-11,6%), Aragón (-11,3%), Comunidad Valenciana (-9,7%), Extremadura (-9,1%), Murcia (-6,7%), Cantabria (‑3,3%) y Galicia (-1,7%).

Menos hipotecas y de un importe más bajo

Lo que también han retrocedido en marzo son las firmas de préstamos para la compra de viviendas, que decrecieron un 4,5% interanual, hasta las 26.488 operaciones.

Al frente de las caídas se encuentran en Navarra (-25,2%), Baleares (-19,1%), Castilla-La Mancha (-13,9%), Andalucía (-13,8%), Canarias (-9,3%), Extremadura (‑9%), Aragón (-8,5%), Castilla y León (-7%), Madrid (-6,7%) y Cataluña (-1,1%). En cambio, las demás CCAA tuvieron una evolución positiva. Asturias (22,5%), La Rioja (18,9%), Cantabria (16,1%), Galicia (14,2%) fueron las únicas con incrementos de dos dígitos, mientras que el País Vasco (7%), Comunidad Valenciana (5,6%) y Murcia (3,7%) ya experimentaron unas alzas más moderadas.

En lo que respecta a la cuantía media de estos préstamos, el tercer mes del año también se ha saldado en números rojos: descendió un 3,6% interanual, situándose en los 145.134 euros, aunque con diferencias entre CCAA. El importe medio creció en nueve y decreció en las ocho restantes. Destacaron los aumentos en Baleares (17,5%) y Castilla y León (9,1%) y el retroceso en Navarra (-20,4%) y Aragón (-8,9%).

Según los notarios, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario fue de 46,8%, la cifra más alta desde el pasado mes de agosto. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso de media el 71,7% del precio.

Viviendas más caras y de menor tamaño

Lo que ha seguido al alza en el mes de marzo es el precio medio de las viviendas vendidas, que se situó en 1.683 euros/m2, con un repunte interanual del 4,2%.

Un total de 15 autonomías experimentaron un encarecimiento en el precio de la vivienda en marzo, con Baleares (23,9%), Canarias (18%), Cantabria (16,1%), Aragón (13,9%) y Comunidad Valenciana (10,2%) a la cabeza. Mientras tanto, en La Rioja (8,7%), el País Vasco (7,4%), Galicia (7,2%), Andalucía (7,1%), Madrid (4,9%), Cataluña (4,7%), Castilla-La Mancha (4,5%), Extremadura (4,0%), Castilla y León (3,0%) y Asturias (1,4%) se registraron aumentos más moderados. En cambio, los precios de la vivienda tuvieron retrocesos en Navarra (-35,4%), y Murcia (-0,002%).

Por tipo de vivienda, los precios los pisos tuvieron repuntaron 4,5% interanual, por encima del promedio, situándose en 1.878 euros/m2, mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.314 euros/m2, con un aumento del 3,8% respecto al año pasado.

Lo que también se mantiene respecto a los meses anteriores es la tendencia de que las transacciones son de viviendas de un tamaño cada vez más reducido.

En marzo, la superficie media de la vivienda en España se redujo en un 0,5% interanual, hasta quedarse en 110 m2. En 11 comunidades se registrados descensos y en seis incrementos. Los resultados negativos más destacados en este caso fueron los de La Rioja (-7,1%), el País Vasco (-5,5%), Asturias (-3,7%), Extremadura (-3,3%) y Baleares (-3,3%). En el lado de los aumentos, destacaron los datos de Navarra (13,7%), Murcia (2,8%), Aragón (1,7%), Comunidad Valenciana (0,8%), Canarias (0,5%) y Andalucía (0,5%).

Las ventas de viviendas y las hipotecas crecen a dos dígitos en febrero, según los notarios

En el segundo mes del año se transaccionaron 53.142 viviendas, un 10,3% más. Se firmaron 23.682 préstamos hipotecarios, con un alza del 15,3%, y el precio subió un 3,5%

Redacción Idealista

11 Abril 2024, 11:29

El mercado de la vivienda se anota otro mes de subidas. Según los datos de los notarios, en febrero aumentaron tanto la compraventa de inmuebles, como la firma de hipotecas y el precio medio de las viviendas vendidas. Además, las alzas de las operaciones son prácticamente generalizadas en toda España y alcanzan de media los dos dígitos. Mientras, baja la cuantía de los préstamos y el tamaño medio de las viviendas vendidas.

Crecen las compraventas, sobre todo de pisos

En España el número de compraventas de viviendas aumentó en febrero un 10,3% interanual, situándose en las 53.142 unidades. Así, suman su segundo mes consecutivo de ascensos.

Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 12% interanual, alcanzando las 41.474 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 4,5% interanual, hasta llegar a 11.668 operaciones.

La estadística notarial muestra repuntes de las transacciones en 14 CCAA, con Cantabria (23,7%), La Rioja (22,6%), Murcia (21,5%), Castilla y León (21,4%), Aragón (21,1%), Galicia (17,0%), Cataluña (15,8%) y Andalucía (13,4%) al frente de los aumentos. También en positivo, aunque con un aumento inferior al promedio nacional, se situaron Comunidad Valenciana (10,1%), Extremadura (9,7%), Navarra (8,5%), Asturias (7,3%), el País Vasco (4,3%) y Madrid (2,5%); mientras que las tres autonomías que todavía registraron una caída de las compraventas fueron Canarias (-7,5%), Baleares (-5,2%) y Castilla-La Mancha (-2,5%).

Suben los precios y se reduce el tamaño de las viviendas

El precio medio de las viviendas vendidas en España en febrero se situó en los 1.649 euros/m2, lo que se traduce en un incremento del 3,5%.

Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 1,8% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.824 euros/m2, mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.303 euros/m2, registrando un aumento del 6,5%.

Un total de 10 autonomías experimentaron un encarecimiento en el precio de la vivienda, mientras que en las siete restantes disminuyó. Por orden de magnitud, destacan los aumentos en Baleares (26,2%), Galicia (18,1%), Aragón (16,0%) y Andalucía (12,3%).

Mientras tanto, en Castilla y León (8,9%), Comunidad Valenciana (8,2%), Extremadura (8,2%), Murcia (7,9%), Cataluña (7,3%) y Asturias (5,3%) los precios se elevaron con menos intensidad. Al otro lado de la tabla se encuentran Navarra (-27,2%), La Rioja (-7,5%), Castilla-La Mancha (-2,9%), el País Vasco (-2,1%), Cantabria (-1,7%), Madrid (-0,8%) y Canarias (-0,6%).

Por otro lado, la superficie media de la vivienda en España se redujo en un 0,3% interanual, hasta quedarse en 110 m2 (94 m2 en el caso de los pisos y 168 m2 en el de los chalets). Hasta 10 CCAA autonomías registraron incrementos: Cantabria (14,1%), Navarra (11%), Baleares (7,6%), Murcia (2,7%), País Vasco (2,6%), Aragón (2,3%), Asturias (1,3%), Canarias (1,3%), Andalucía (1,2%) y Comunidad Valenciana (0,8%).

En cambio, las demás regiones registraron caídas en la superficie de la vivienda: Castilla y León (-5,2%), Galicia (-4,6%), Extremadura (-4,5%), Castilla-La Mancha (-3,8%), Cataluña (-3,3%), Madrid (-1,9%) y La Rioja (-0,9%).

La firma de nuevas hipotecas sube un 15%

En febrero, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 15,3% interanual, hasta las 23.682 operaciones. Las mejoras se dieron en toda España, excepto en Canarias (-3,3%) y Castilla-La Mancha (‑3,2%).

Por encima de la media nacional se situaron Galicia (36,2%), La Rioja (27,5%), Aragón (25%), Andalucía (22,5%), Castilla y León (22,1%), Cantabria (19,8%), Comunidad Valenciana (17%), Cataluña (16,8%) y Extremadura (16,7%), mientras que Madrid (11,5%), Baleares (10,7%), Navarra (10,4%), Murcia (10%), el País Vasco (7,2%) y Asturias (4,9%) registraron alzas más modestas.

Otro dato que publican los notarios es la cuantía media de estos préstamos, que descendió un 0,1% interanual hasta quedarse en 145.451 euros. Su evolución también fue dispar creció en 13 comunidades y decreció en las cuatro restantes. Destacaron los aumentos en La Rioja (25,8%) y Extremadura (16,8%) y los retrocesos en Castilla y León (-6,9%) y Castilla-La Mancha (-6,6%).

Por último, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 44,6%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 70,9% del precio.

La Rioja, Baleares y Canarias lideran las caídas de las hipotecas en noviembre, según registradores

Las hipotecas constituidas sobre viviendas descendieron un 19,3% anual en el undécimo mes del año

Viviendas en LanzaroteGetty images

Redacción idealista

12 Enero 2024, 6:00

La compraventa de viviendas inscritas descendieron en noviembre pasado un 14,9% frente al mismo mes de 2022, según el Colegio de Registradores, en el adelanto de su Estadística Registral Inmobiliaria. Las transacciones de casas acumulan 10 meses consecutivos de caídas, al igual que las hipotecas, que cerraron noviembre con 19,3% de de caída. La Rioja (-28,3%), Galicia (-26,3%) y Madrid (-22,9%) lideran las bajadas en compraventa, mientras que la comunidad riojana (-53,7%), junto a Baleares (-39,8%) y Canarias (-38,7%) se anotaron los principales descensos en préstamos sobre viviendas. Mientras tanto, las compraventas totales de inmuebles cayeron también en noviembre y acumulan 12 meses consecutivos de caídas, después de crecimientos habituales desde marzo de 2020. En concreto, de las 101.010 operaciones realizadas en noviembre de 2022 se ha pasado a las 90.775 en noviembre del año pasado, en torno a 10.200 operaciones menos.

Las compraventas de viviendas descienden de forma algo más intensa, de las 52.948 inscripciones en noviembre de 2022 se ha pasado a las 45.077 en noviembre pasado, reduciéndose en unas 7.900 operaciones.

Los Registradores confirman que desde mediados de 2022 se viene produciendo una ralentización en el número de compraventas, que venía precedido de importantes crecimientos anuales sostenidos. De su lado, el número de hipotecas constituidas durante los últimos meses, tal y como ocurre en las compraventas, mantiene una tendencia negativa más pronunciada, situándose con ligeras oscilaciones, entre el 18-28% de descenso en los últimos ocho meses, detallan los Registradores. En cuanto a las hipotecas totales, en noviembre pasado se constituyeron 41.955 operaciones frente a las 51.188 del mismo mes del año anterior, con una diferencia en torno a 9.200 operaciones menos. En cuanto a las hipotecas de vivienda, se constituyeron 31.205 operaciones frente a las 38.662 del mismo mes del año anterior, con una reducción en torno a 7.500 operaciones. Así, detalla que las compraventas totales han descendido en noviembre el 10,1%, siendo mayor el descenso en las de vivienda, con una caída del 14,9%. En cuanto a las hipotecas totales constituidas, disminuyeron el 18% en octubre, mientras las de vivienda descendieron algo más, el 19,3%.

Asimismo, al observar globalmente las hipotecas constituidas, los registradores aprecian una tendencia descendente similar a las compraventas hasta diciembre de 2022, habiendo mostrado durante 2023 una intensificación en sus caídas por los efectos restrictivos de las subidas sostenidas de los tipos de interés. Por territorios, los Registradores indican que durante el mes de noviembre de 2023, en la evolución anual de las compraventas de viviendas, en comparación al mismo mes del año anterior, prevalecen las caídas sobre los incrementos. Apenas crecieron en Asturias (5,4%) y Castilla-La Mancha (1.4%), mientras que las mayores caídas se produjeron en La Rioja (-28,3%), Galicia (-26,3%) y Madrid (-22,9%).

Otros grandes mercados, como Cataluña (-16,8%), Andalucía (-14,8%) la Comunidad Valenciana (-13,9%), también registraron descensos.

Con relación a las hipotecas constituidas sobre viviendas frente a noviembre del año anterior, descienden en la mayoría de los territorios. Los registradores destacan las caídas en la comunidad riojana (-53,7%), junto a Baleares (-39,8%) y Canarias (-38,7%). mientras que siguieron por encima de la media nacional en la Comunidad Valenciana (-26,6%) y Cataluña (-25,9%), y por debajo de la media en Andalucía (-19,1%) y Madrid (-6,4%).Por otro lado, aumentaron en Castilla-La Mancha (42,9%) y Ceuta (43,6%).

El precio medio de la vivienda cayó un 0,3% en el tercer trimestre y sitúa el crecimiento anual en el 1,7%

Los españoles deben ahorrar un 20% de su salario durante un mínimo de cinco años para pagar la entrada de un piso en 15 comunidades autónomas

CINCO DÍAS

Madrid - 13 NOV 2023 - 11:56 CET

Una agencia inmobiliaria en Madrid.EDUARDO PARRA / EUROPA PRESS (EUROPA PRESS)

El precio medio de la vivienda disminuyó un 0,3% en el tercer trimestre del año respecto al trimestre anterior (+3,1%), hasta alcanzar los 1.974 euros por metro cuadrado, según la ‘Estadística Registral Inmobiliaria’ publicada este lunes por el Colegio de Registradores. Los 1.974 euros el metro cuadrado del tercer trimestre suponen un descenso del 0,3% respecto al trimestre precedente debido, sobre todo, a la caída de la vivienda nueva (-2,9%), mientras que la vivienda usada aumenta el 0,6%.

Conviene tener en cuenta que la vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo, por tanto, más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada. Los datos de los Registradores reflejan cómo continúa el proceso de moderación de los precios apreciado en los últimos trimestres, mostrando una variación anual, es decir, con relación al mismo trimestre de 2022, del 0,8%.

Los resultados de los últimos doce meses muestran un comportamiento más estructural, en el que, para el conjunto de España, los 1.955 euros el metro cuadrado de precio medio han supuesto un incremento interanual acumulado del 1,7%, originado por la mayor fuerza de la vivienda nueva (4,6%), mientras que la vivienda usada registra un aumento más moderado del 1% en sus precios.

Por comunidades autónomas en el tercer trimestre, los mayores precios medios se localizaron en Baleares (3.388 euros por metro cuadrado), seguido de Madrid (3.272 euros), País Vasco (2.983 euros) y Cataluña (2.457 euros).

Los precios más bajos se registraron en Castilla-La Mancha (853 euros) y Extremadura (792 euros), únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por metro cuadrado.

De acuerdo con el informe, entre julio y septiembre se inscribieron en los registros de la propiedad 140.160 compraventas de vivienda, lo que supone un descenso del 7,8% sobre el trimestre anterior. Con respecto al mismo trimestre de 2022 la caída fue del 16,5%.

En vivienda nueva se han registrado 25.182 compraventas, un descenso del 12,4% sobre el trimestre anterior, mientras que la vivienda usada registró 114.978 operaciones, con una caída trimestral del 6,7%.

Los datos acumulados de los últimos doce meses muestran 603.308 compraventas de vivienda, descendiendo el 5,7% respecto al trimestre precedente. Sin embargo, en los últimos trimestres se han registrado los mayores volúmenes, que en el cuarto trimestre de 2022 alcanzaron las 646.241 operaciones, en máximos desde mediados de 2008.

Lo cierto es que el entorno no es el más propicio para lograr una mayor dinamización del mercado. Este lunes, también se ha dado a conocer un estudio de Pisos.com en el que se afirma que los españoles deben ahorrar un 20% de su salario durante un mínimo de cinco años para pagar la entrada de un piso estándar de 80 metros cuadrados en 15 de las 17 comunidades autónomas del país.

“Esta realidad en torno a la vivienda en propiedad es lo que ha provocado, en gran medida, que cada vez sean más los españoles que deben recurrir al mercado del alquiler, lo que propicia la actual tendencia alcista de los precios”, ha señalado el director de Estudios y portavoz de Pisos.com, Ferrán Font.

Sin embargo, Font ha apuntado que el tiempo real es “mucho mayor” debido a que el mercado del alquiler obliga a muchas personas, y en especial a aquellas que viven solas, a dedicar mes a mes el 30% recomendado de su salario al pago de su renta, lo que reduce significativamente su capacidad de ahorro

Por territorios, Baleares es la comunidad autónoma en la que mayor esfuerzo habría que realizar para pagar una entrada de un piso en solitario, ya que sería necesario ahorrar durante 16,8 años para pagar el 20% de entrada, dado que el salario medio bruto de un balear es de 24.876 euros y el precio medio de la vivienda de 332.960 euros.

Por detrás, Cataluña y Madrid, donde se debería ahorrar durante 10,3 y 13 años, respectivamente, para pagar una entrada, pese a que el salario medio bruto es mayor que en el caso de las Islas Baleares, con un sueldo bruto medio en torno a 27.000 euros anuales.

En el extremo opuesto se encuentran Castilla-La Mancha, donde solo es necesario ahorrar durante 3,7 años el 20% del salario anual para pagar la entrada de un piso, o Extremadura, donde el tiempo de ahorro es de 4 años.

Bloques de viviendas. Chema Moya EFE

OBSERVATORIO DE LA VIVIENDA

La compraventa de vivienda modera su desplome: cae un 14,9% en septiembre, mientras las hipotecas bajan un 22%

El arranque del curso ofrece una leve reducción del precio del metro cuadrado, de apenas el 0,9%, según los notarios.

7 noviembre, 2023 10:59

HIPOTECAS

NOTARIOS

VIVIENDA

Cynthia de Benito @cdbenito

En el año de caída que se ha convertido el 2023 para el sector de la vivienda, la buena noticia consiste en desplomarse cada vez un poco menos. Es lo que ha sucedido en septiembre, un mes que modera el descenso de las compraventas hasta un 14,9% interanual, mientras que las hipotecas disminuyen un 22,6% en el mismo periodo.

Son cifras algo menores a las de agosto, cuando las caídas en las compraventas fueron del 17% y las de hipotecas, del 27%. Así que ahí está la mejoría. Los datos son del Consejo General del Notariado, que pese al descalabro a dos dígitos constata que los precios del metro cuadrado, obstinados, solo bajan un 0,9%.

En total, en diciembre se registraron 48.196 compraventas de vivienda, a un precio medio del metro cuadrado de 1.643 euros. Cayeron los pisos y las casas unifamiliares: en el primer caso el descenso fue del 14,3% interanual, hasta alcanzar 36.774 unidades; en el segundo fue de 16,9%, hasta las 11.422 unidades.

[El sector de la vivienda rectifica: las bajadas de precio se retrasarán a 2024 y serán como máximo del 5%]

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También en ambos hubo modestas caídas de precio, más notables en el caso de los pisos, donde el metro cuadrado se redujo un 1,7%, hasta los 1.811 euros. En el caso de viviendas unifamiliares, peores noticias: solo cayó un 0,1%, hasta los 1.347 euros.

Menos hipotecas

En el apartado de préstamos hipotecarios, también malas noticias. En septiembre decrecieron un 22,6% interanual, hasta las 20.120 operaciones. Bajó asimismo su cuantía: se pidió en promedio 143.926 euros, un 6% menos que en idéntico mes de 2022.

El 41,7% de las compras de vivienda se financiaron con un préstamo hipotecario. En estos casos, la cuantía del préstamo supuso en media el 70,5% del precio, lo que da una idea de cómo en general se está ampliando los ahorros que se entregan en el momento de la transacción.

CCAA

En cuanto al análisis por comunidades autónomas, la compraventa de vivienda creció en apenas dos: Castilla-La Mancha (8,4%) y Cantabria (6,3%). Por contra, los mayores descensos se registraron en las CC.AA. restantes: el País Vasco (-25,9%), Cataluña (-21,9%), Baleares (-19,3%), Canarias (-19,0%), Madrid (-17,9%), Navarra (-17,6%), Comunidad Valenciana (-15,8%) y Andalucía (-15,3%).

La Rioja (-14,7%), Galicia (-9,8%), Murcia (-9,5%), Asturias (-9,1%), Extremadura (-8,4%), Castilla y León (-7,3%) y Aragón (-7,1%) registraron caídas pero tuvieron un mejor comportamiento que la media nacional.

En lo referido a los préstamos hipotecarios, crecieron en Castilla-La Mancha (4,2%) pero tuvieron descensos en el resto de comunidades. Navarra (-39,1%), Asturias (-36,0%), La Rioja (-34,5%), Cataluña (-33,4%), Baleares (-28,4%), el País Vasco (-26,2%) y Andalucía (-23,0%) exhibieron caídas más pronunciadas que la media nacional.

Mientras, tuvieron un mejor comportamiento que la media Murcia (-22,2%), Comunidad Valenciana (-20,8%), Galicia (-20,5%), Madrid (-19,6%), Aragón (-17,1%), Cantabria (-15,5%), Canarias (-14,6%), Castilla y León (-9,4%) y Extremadura (-7,0%).

En cuanto a la cuantía, promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, la evolución siguió siendo dispar por CC.AA., pues creció en siete y decreció en las diez restantes. Destacaron los aumentos en Baleares (8,7%) y Andalucía (5,3%) y los retrocesos en La Rioja (-56,8%) y Navarra (-28,9%).

Los efectos negativos de la Ley de Vivienda: así afecta a promotoras, inquilinos o inmobiliarias

Viviendas en Vallecasidealista

Redacción idealista

28 Septiembre 2023, 6:00

La Ley de Vivienda que entró en vigor el pasado 26 de mayo contiene en su articulado multitud de artículos que están creando mucha polémica e inseguridad jurídica en el sector inmobiliario por entender que estas medidas van a reducir y están reduciendo la oferta de viviendas en alquiler y va a desplazar inversiones entre las Comunidades Autónomas que la apliquen y las que no. Así lo estima José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

En opinión del experto, los efectos negativos de esta ley llegarán a los principales “players” del sector inmobiliario: promotores, constructores, inversores, arrendadores, inmobiliarias, inquilinos o abogados. Zurdo explica cómo afecta a cada rol.

Promotores y constructores

Las reservas de suelo del 40% que impone la Ley para la vivienda protegida y del 20% en las actuaciones de reforma interior en suelo urbanizado, junto con la dedicación de un 50% de estas reservas para alquileres protegidos, está afectando negativamente a la actividad promotora, y por ende, también a la constructora, ante la dificultad de rentabilizar las promociones inmobiliarias con tantas limitaciones impuestas. Estas importantes reservas de suelo para vivienda protegida, sin ninguna contraprestación a cambio para los promotores inmobiliarios, en opinión del Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, provocará una disminución importante de la actividad promotora o un alza en los precios para compensar las limitaciones impuestas, porque ya desde las reservas de suelo del 30% contenidas en la Ley del Suelo de 2007, el número de viviendas protegidas en España se ha ido desplomando”.

Otra consecuencia de las importantes imposiciones y limitaciones que recoge la ley de la vivienda en materia de alquileres, en opinión de ANA, es que va a afectar a que muchos acuerdos y colaboraciones público - privadas entre Administraciones Públicas, y promotoras y constructoras para la construcción de nuevas viviendas para destinarlas al alquiler, se queden en suspenso o no lleguen a materializarse por no ser rentables.

Por ello, si las limitaciones a los alquileres persisten y no se compensan de otra manera a los promotores y constructores, fenómenos como el ‘build to rent’ están abocados al fracaso. Por último, manifiesta Zurdo que “ya estamos notando el interés de algunos promotores por desplazar las promociones inmobiliarias que tenían proyectadas en CCAA que han manifestado su intención de declarar “zonas tensionadas”, hacia otras comunidades autónomas y territorios que también han manifestado su intención de no aplicar la Ley en sus territorios”.

Inversores

La enorme inseguridad jurídica que ha creado la Ley para el acceso a la vivienda está produciendo la espantada de muchos inversores que antes acudían al alquiler de viviendas para rentabilizar sus inversiones, y ahora buscan en el inmobiliario otras formas de inversión con menos riesgo o culminan sus inversiones yendo al mercado de la compraventa. Lo cual tiene como consecuencia, en opinión de ANA, que cada vez más se esté reduciendo la oferta de vivienda en alquiler y las rentas no paren de subir.

Arrendadores

Según Zurdo, los arrendadores son los grandes perjudicados por esta normativa porque se les ha trasladado una función social que a ellos no les corresponde, como es la del acceso a la vivienda para la clases más desfavorecidas, que es además, un colectivo donde el riesgo del incumplimiento es mucho más alto. Actualmente, asegura Zurdo, “a la finalización de los arrendamientos se está produciendo una desbandada de muchos arrendadores hacia otros mercados, como el de la compraventa o hacia otro tipo de alquileres con menos límites y riesgos como alquileres de temporada, de habitaciones o alquileres turísticos,”.

Todo ello agravado, con el aumento de fenómenos como el de la okupación y de la inquino-okupación, para los que El Estado actualmente, según ANA, no da respuesta en la nueva Ley por el derecho a la vivienda, limitándose a legislar con nuevos requisitos para iniciar los procedimientos de desahucio, que lo único que van a originar es el alargamiento de los procedimientos de desahucio, casi sine die.

Agencias inmobiliarias

La Ley por el derecho a la vivienda les niega que puedan cobrar a los inquilinos sus honorarios por la gestión y formalización de los alquileres, lo cual está originando, según el director feneral de la Agencia Negociadora del Alquiler, tres consecuencias inmediatas:

Se está repercutiendo el coste de estos honorarios a los arrendadores, que a la vez, se los están volviendo a repercutir a los inquilinos, en subidas de rentas y por eso los precios de los alquileres no paran de subir.
Se está dejando en una situación de indefensión a muchos arrendatarios al no tener profesionales independientes que les asesoren sobre la legalidad de las operaciones de alquiler que les plantean los arrendadores.
Se están cerrando agencias inmobiliarias que se dedicaban al alquiler.

Arrendatarios

Otros de los grandes perjudicados. Parecía que gran parte de las medidas que contenía la nueva Ley eran para favorecer a este colectivo, cuando en realidad se está comprobando que no es así, porque los arrendadores, ante tanta inseguridad jurídica y el alargamiento de los procedimientos de desahucio, para compensarlo, están elevando los requisitos que exigen a los nuevos arrendatarios para el acceso a las viviendas, quedando muchos de ellos fuera de estas exigencias, además de elevárseles las rentas para compensar los mayores riesgos.

Por último, ante la política de limitaciones impuestas a los arrendadores, -como los límites en las actualizaciones de rentas, las limitaciones de rentas que se anuncian para la zonas tensionadas, los recargos en el IBI a las viviendas vacías, etc,- los arrendadores, según manifiesta Zurdo, “están empezando a repercutir a los arrendatarios gastos que hasta ahora no se repercutían en los arrendamientos de viviendas, como gastos de comunidad, gastos por la contratación de seguros de impagos o Ibis, que están originando que los precios sigan subiendo en lugar de contenerse”.

Según ANA, las subidas de rentas que se están produciendo obedecen sobre todo a cuatro causas:

Por la repercusión de nuevos gastos que se están trasladando a los arrendadores, como gastos de agencia.
Por los mayores riesgos que se están trasladando a los arrendadores como el alargamiento de los procesos de desahucio.
Por la escasez de oferta de viviendas en alquiler ante una alta demanda.
Por los nuevos límites impuestos a los arrendadores de viviendas, como la limitación en las actualizaciones de rentas o la congelación o intervención de estas.

Abogados

También les afectan las nuevas regulaciones de la Ley de la vivienda, sobre todo en cuanto a la regulación que afecta a los procedimientos de desahucio, al complicarse enormemente los requisitos establecidos para iniciar los procedimientos de desahucio en casos de inquilinos vulnerables, con normas procedimentales muy confusas y ambiguas, y en algunos casos de difícil aplicación.

Los nuevos cambios introducidos por la nueva Ley, se añaden a los distintos cambios normativos que se han ido produciendo desde la Ley de arrendamientos de 1964; cambios que todavía están en vigor, dependiendo de la fecha de celebración de los arrendamientos, haciendo muy difícil para los mismos profesionales conocer la normativa aplicable en cada caso, porque cada supuesto concreto puede tener una normativa diferente.

Compañías de seguros

Cualquier compañía que tenga que asegurar el riesgo del cobro de rentas en un arrendamiento de vivienda y asumir el coste de los procedimientos de desahucio de sus clientes se va a encontrar que el riesgo les ha aumentado considerablemente, lo cual desembocará en un aumento de las primas de los seguros que cobrarán a los arrendadores, que posteriormente estos trasladarán también a sus inquilinos.

La conclusión de todo lo manifestado, concluye Zurdo, “es que con estas medidas tan restrictivas que incorpora la nueva Ley por el derecho a la vivienda hacia los únicos operadores que pueden hacer que aumente la oferta de viviendas en alquiler, esta nunca aumentará, pero, en cambio, sí aumentará, y de forma considerable, su reducción, como ya está pasando”.

El mercado inmobiliario tiembla: el precio de la vivienda ya empieza a bajar

Los notarios son los primeros en detectar un cambio de tendencia. El precio medio por metro cuadrado de los inmuebles baja en la mayoría de CCAA.

M. Llamas 18/9/2023 - 06:42

Los notarios detectan dos meses consecutivos de caída de precios inmobiliarios. | Pixabay/CC/mastersenaiper

El precio de la vivienda empieza a notar los efectos del derrumbe que se está produciendo en el mercado inmobiliario como consecuencia de la subida de los tipos de interés. Aunque el precio oficial de los inmuebles subió un 3,6% interanual en el segundo trimestre, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), empiezan a salir los primeros indicadores que apuntan hacia un cambio de tendencia.

El BCE sube los tipos hasta el 4,5% ante la imposibilidad de controlar la inflación Libre Mercado

La última estadística del Consejo General del Notariado, publicada el pasado jueves, recoge un descenso en el precio medio del 4,6% interanual en julio. En concreto, el volumen de compraventas cayó un 18,4% interanual, hasta las 57.255 unidades, y el precio por metro cuadrado se situó en 1.617 €/m², un 4,6% menos que en julio de 2022.

Este dato es relevante porque, salvo un par de caídas marginales y aisladas en los últimos meses, julio es el segundo mes consecutivo que los notarios detectan un descenso de precios y, además, profundiza en la caída: en junio bajó un 2,6% y en julio un 4,6% interanual. Se trata, pues, de la primera señal de alerta a tener en cuenta, dado que podría marcar un cambio de tendencia en los precios.

Por tipo de vivienda, la compraventa de pisos disminuyó un 18,6% interanual, alcanzando las 43.751 unidades, mientras que las unifamiliares cayeron un 18%, hasta las 13.505. El precio de los pisos descendieron un 3,3%, hasta los 1.821 €/m², mientras que el de las unifamiliares promedió los 1.271 €/m², una caída del 7%.

La compraventa de vivienda bajó en todas las comunidades, experimentando recortes superiores al 30% en Canarias (-37,4%), Navarra (-35,3%) y Baleares (-30,7%). También destacaron los descensos del País Vasco (-27,4 %) y Andalucía (-21,5%). En el caso de Madrid la caída fue del 16,9% y en Cataluña, del 17,6%.

Y esta menor demanda, se ha traducido también en menores precios. Tan sólo seis autonomías registraron un encarecimiento en julio: Baleares (18,7%), País Vasco (7,1%), Comunidad Valenciana (4,9%), Navarra (3,0%), La Rioja (1%) y Cataluña (0,4%).

En cambio, según los datos de cierre de operaciones que manejan los notarios, el precio medio de la vivienda bajó en Castilla y León (-13%), Extremadura (-9,5%), Aragón (-9%), Galicia (-6,6%), Asturias (-6,2%), Madrid (-3,8%), Canarias (-3,6%), Castilla-La Mancha (-2,2%), Andalucía (-0,6%), Murcia (-0,1%) y Cantabria (-0,1%).

La razón de este particular ajuste en el precio medio por metro cuadrado radica, básicamente, en el encarecimiento de la financiación. Cada vez es más difícil y mucho más caro obtener una hipoteca para comprar casa, lo cual se traduce en menos operaciones y, por tanto, en la necesidad de ajustar precios para facilitar la venta.

"Es el peor momento de los últimos 15 años para comprar vivienda en España"M. Llamas

Así, la concesión de hipotecas para la compra de casa se desplomó un 25,7% en julio. Además, la cuantía promedio de estos préstamos bajó un 12% interanual, hasta los 148.201 euros.

Los notarios fueron los primeros, el pasado mes de octubre, en detectar caídas sustanciales tanto en la compraventa de vivienda como en la concesión de hipotecas. Y ahora también son los primeros en reflejar un posible cambio de tendencia en el precio medio de los inmuebles que, en todo caso, tendrá que confirmarse en los próximos meses.

La venta de viviendas apenas crece y cae la firma de hipotecas en septiembre, según los notarios

Ocho CCAA registran caídas de las compraventas en el noveno mes del año

EUROPA PRESS - Archivo

Autor: Redacción Idealista

9 Noviembre 2022, 10:47

La desaceleración del mercado de la vivienda empieza a reflejarse en las estadísticas. Según el Consejo General del Notariado, en septiembre se formalizaron 55.968 compraventas, con un crecimiento de apenas un 0,8% interanual, mientras que la firma de hipotecas registró números rojos, tras caer un 1,9%, con 25.904 nuevos préstamos. Los precios de los inmuebles vendidos, por su parte, siguen subiendo.

Si miramos el tipo de vivienda, descubrimos que la leve subida de las compraventas se ha producido gracias a las transacciones de pisos, que registraron 42.689 unidades y repuntaron un 3% interanual. Las compraventas de viviendas unifamiliares, en cambio, cayeron un 5,7% interanual, hasta las 13.279 unidades.

Por regiones, la evolución de las transacciones es dispar. En septiembre las compraventas han crecido en nueve CCAA y han bajado en ocho en términos interanuales. Los mayores avances los han protagonizado País Vasco (+10,5%), Asturias (+9,8%), Canarias (+9,4%), Comunidad Valenciana (+9,3%) y Murcia (+6,1%), mientras que los principales descensos se han dado en Cantabria (-29,6%), La Rioja (-17,1%), Navarra (-13,3%) y Baleares (-12,8%).

Suben los precios de las viviendas vendidas

El precio de las viviendas vendidas sigue subiendo de forma generalizada en España. De media, repuntó un 6,1% interanual en septiembre, hasta situarse en 1.633 euros/m2.

En 12 comunidades aumentaron los precios y sólo descendieron en Navarra (-23,5%), La Rioja (-6%), Baleares (-4,4%), Castilla y León (-4,4%) y Asturias (-0,5%). Las mayores subidas, por contra, se registraron en Murcia (+19,7%), Castilla-La Mancha (+18%), Madrid (+14,3%) y Cataluña (+12,1%).

En este caso, el repunte generalizado viene de la mano de la subida registrada por las viviendas unifamiliares, cuyo por m2 se ha incrementado un 11,5%, hasta quedarse en 1.350 euros. Los precios de los pisos, por su parte, repuntaron un 3% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.799 euros por m2.

Bajan los prestamos para la adquisición de viviendas

El mercado hipotecario se frenó en el noveno mes del año, coincidiendo con la segunda subida de los tipos de interés por parte del BCE, que dejó el precio del dinero en el 1,25%, tras aplicar un alza de 75 puntos básicos. En concreto, los préstamos para adquisición de vivienda bajaron un 1,9% interanual, hasta las 25.904 operaciones, según los notarios. Se trata del dato más bajo desde agosto de 2021. Y la cuantía promedio de las hipotecas formalizadas descendió un 0,1% interanual, hasta los 149.883 euros.

El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 46,3% en septiembre. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 72,3% del precio.

Por regiones, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda subieron en ocho comunidades, con Baleares (+14,9%), Cataluña (+4%) y Comunidad Valenciana (+3,9%) al frente de los repuntes. En el lado contrario, los mayores descensos se dieron en Cantabria (-35,4%), Navarra (-16,4%) y Madrid (-11,9%).

Registradores: julio cierra con una ralentización de las ventas e hipotecas sobre viviendas

Las compraventas totales se estabilizan y los préstamos hipotecarios totales descendieron por primera vez en lo que va de año

EUROPA PRESS

Autor:Redacción Idealista

07 septiembre 2022, 13:18

Los Registradores de la Propiedad han adelantado sus datos de transacciones de viviendas correspondientes al mes de julio, y afirman que las compraventas han ralentizado su subida, tras cerrar en un 7% interanual, hasta las 49.177 operaciones, lo que supone el menor incremento visto en los últimos meses. Las hipotecas para comprar esas casas también frenan su crecimiento, y apenas crecen un 1,1% frente al mismo mes de 2021, con 32.941 firmas.

Los datos de compraventas totales de inmuebles y viviendas registraron en julio una mayor desaceleración, y apenas aumentaron un 0,1% interanual, hasta un total de 92.962. Mientras, las hipotecas totales sí que registraron una caída del 2,9%, hasta 43.702 operaciones, según los datos provisionales de la Estadística Registral Inmobiliaria elaborada por el Colegio de Registradores.

"Las compraventas estaban experimentando importantes crecimientos anuales sostenidos, salvo en abril de este año, entre el 20 y el 30% mensual, desde octubre de 2021 hasta mayo de este año. En junio, el crecimiento descendió de forma acusada sobre el mes anterior y este descenso tuvo continuidad en julio, dejando las compraventas totales casi sin crecimiento anual (0,1%) y ralentizando las de vivienda hasta el 7%, 11 puntos menos que el mes anterior", afirman los Registradores. "Si observamos la evolución conjunta de compraventas totales y de vivienda, se aprecia una mejor resistencia al descenso de la vivienda, que todavía mantuvo en julio un crecimiento significativo frente al casi nulo crecimiento de las compraventas de todo tipo de fincas".

Primera caída de las hipotecas desde febrero de 2021

De hecho, el descenso en la concesión de hipotecas totales supone la primera caída interanual de operaciones desde febrero de 2021. En cuanto a las hipotecas de vivienda, apenas crecieron en julio, pasando de las 32.585 del mismo mes del año pasado, a las 32.941 de este año, para cerra con ese ligero aumento del 1,1%.

Comparado con los meses anteriores, se aprecia aún más el freno a las operaciones de compraventa y también de préstamos hipotecarios. En junio pasado la subida fue del 18,3%, y en mayo del 27,5%, el segundo más alto en lo que va de año, solo superado por el dato de enero de 2022, cuando las transacciones de viviendas crecieron un 31,8%.

En cuanto a las hipotecas sobre viviendas, van en paralelo. En junio ya comenzó a vislumbrase cierta ralentización con una subida del 11,2%, menor que la del 25,5% registrado en mayo. El mayor incremento del año fue en enero, cuando las hipotecas se apuntaron un incremento del 30,5%.

La evolución anual de las compraventas de viviendas por comunidades autónomas, solo se observan descensos en cuatro territorios, donde destaca la caída en Madrid (-7,5%), mientras que mercados tan destacados como Comunidad Valenciana (16%) y Cataluña (13,1%), junto a Canarias (24,3%) y Baleares (27,7%) crecieron a doble dígito.

El euríbor vive la mayor subida de la historia y la banca dobla el interés de la hipoteca fija

El índice cerró junio en el 0,852%, frente al -0,484% de un año antes, un nivel no registrado desde 2012

Irene Hernández

Bolsamania

04 jul, 2022 06:00

Tiempo de lectura: 10min

Malas noticias para las hipotecas a tipo variable que se revisen en julio. El índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas en España acaba de registrar su mayor subida intermensual de la historia. Según los datos del Banco de España, el euríbor cerró junio el 0,852%. Y todo apunta a que las alzas no tendrán freno. Las entidades ya han empezado a mover ficha, llegando hasta duplicar el tipo de interés de las hipotecas fijas.

Después de llegar a superar varios días el 1%, el dato del euríbor de junio representa su mayor nivel desde agosto de 2012. Hay que tener en cuenta que el mes anterior el índice se encontraba en el 0,287% y en el -0,484% hace justo un año. El euríbor entró en negativo en 2016 y desde entonces ha estado en valores bajo cero, hasta abril de 2022, que conquistó el terreno positivo después de seis meses de subidas.

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"Tras más de seis años en negativo, el euríbor ha experimentado una subida vertical en la que llegó a alcanzar el 1,11% a mediados de junio, lo que supone un incremento cercano al 200% en un solo mes", señalan en XTB, destacando que las principales entidades bancarias de nuestro país han duplicado los tipos de interés ofrecidos en las hipotecas fijas, pasando de una media del 1,5% al 3% en apenas seis meses. Por el contrario, las hipotecas a tipo variable están ofreciendo un menor diferencial como respuesta al aumento del euríbor.

"Estos cambios ya se trasladan al ámbito de las hipotecas fijas, con una oferta en el mercado que supera el 2% y, en algunos casos, el 3%", corroboran en Asufin, donde reconocen que "nadie pronosticaba este escenario". "De cara a la revisión de hipotecas, durante todo el año 2021 se mantuvo por debajo de los niveles del año anterior, pero en 2022 la balanza ha cambiado, lo que conlleva subidas en las revisiones mensuales", apuntan desde el departamento de análisis de Bankinter. "Esto se traduce en encarecimientos de hipoteca que superan los 1.000 euros holgadamente, tomando como referencia un préstamo tipo de 100.000 euros a 25 años", apunta la asociación de usuarios financieros.

Unas cifras similares a las aportadas por HelpMyCash: "Es una pésima noticia para los que tienen contratada una hipoteca variable. Como su interés se calcula con este índice, pagarán unas cuotas mucho más caras en cuanto se revise su contrato". Según el comparador financiero, deberán abonar una media de 1.100 euros más al año por culpa de la subida del euríbor.

Este escenario ha provocado una ola de revisión de proyecciones sobre el euríbor. Y es que, de momento, todo apunta a que el índice seguirá al alza, lo que es una mala noticia para las personas a las que todavía no se les ha revisado el interés. La previsión mayoritaria es que continúe subiendo y cierre el año por encima del 1%. En concreto, hace solo tres meses, las estimaciones de cierre de año de Asufin se situaban en el medio punto porcentual, pero el rápido avance del euríbor ha dinamitado cualquier proyección y amenaza con situarse en el 1,5% a final de año. Consideran que, de seguir esta tendencia, "es posible que en 2023 estemos cerca de los 2 puntos porcentuales".

Mientras, la previsión de Bankinter sobre el principal indicador para el cálculo de las hipotecas anticipa que el euríbor a 12 meses seguirá subiendo en 2022, hasta el 1,9% en diciembre, para seguir subiendo hasta el 2,2% en 2023 y relajarse hasta el 2% en 2024.

¿Por qué subirá tanto el euríbor? Como explican desde el comparador financiero, la culpa la tiene la alta inflación que afecta a la zona euro, que en junio alcanzó un máximo del 8,6%. Para contenerla, el Banco Central Europeo (BCE) aumentará en julio el interés al que presta dinero a las entidades bancarias del continente: del 0% al 0,25%. Y lo más probable es que se produzca un nuevo incremento en septiembre (hasta el 0,75%).

"El euríbor representa el interés medio al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre ellos. Y como estas entidades prevén que el BCE les cobrará más por concederles financiación han aumentado los tipos que aplican a sus préstamos interbancarios. Eso explica por qué este índice se ha disparado desde febrero, cuando se empezó a hablar de una más que probable subida de tipos por parte del organismo europeo, y por qué todos los pronósticos apuntan a que seguirá al alza", añaden.

SE ESPERAN SUBIDAS MUY VERTICALES EN EL EURÍBOR

El principal problema para la economía, afirman en XTB, continúa siendo la inflación, que está impulsada principalmente por una sólida demanda, la subida de las materias primas y los problemas en las cadenas de suministros. Estos factores se han visto agravados por la guerra entre Rusia y Ucrania y por los confinamientos en China para frenar los contagios por Covid. "Los bancos centrales han optado por subir los tipos para frenar la demanda, lo que podría llevar a la economía a una nueva recesión en el caso de que estas sean muy rápidas y contundentes. Por este motivo, esperamos unas subidas en el euríbor muy verticales, ya que es probable que, a mediados de 2023, los bancos centrales se vean obligados a interrumpir las subidas e incluso bajar los tipos para estimular de nuevo a la economía".

A pesar de los temores a una nueva desaceleración económica, la falta de oferta y el temor a que los intereses continúen subiendo ha impulsado a muchos compradores a formalizar su préstamo. De hecho, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en abril, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 33.423, un 4,5% más que en el mismo mes del año pasado. Además, se trata de la mayor cota registrada en este mes desde 2010. El 24,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 75,3% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio era del 2,16% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,65% para las de tipo fijo.

¿Buen momento para pasarse a un tipo fijo? Si el euríbor continúa su escalada, las cuotas de los que tengan una hipoteca variable continuarán encareciéndose. Pero existe una manera de evitarlo: modificar el interés para pasarlo a tipo fijo. "De este modo, el cliente pasará a pagar unas mensualidades estables, dado que su interés no estará ligado a este índice ni dependerá de sus subidas y bajadas", afirman los expertos de HelpMyCash, que creen que sí es un buen momento para cambiarse a una hipoteca con un interés fijo.

"Ahora bien, como las entidades ofrecen unos tipos fijos cada vez más altos, conviene llevar a cabo el cambio cuanto antes", avisan. Esta modificación puede pactarse con el propio banco con el que se tiene la hipoteca (novación) o se puede efectuar mediante una subrogación (traspasar el préstamo a otra entidad) o con la contratación de una nueva hipoteca fija para cancelar la que se tiene.

No obstante, desde Asufin alertan de que, en este escenario, hay que prestar mucha atención a la venta combinada de productos ajenos al préstamo con el objetivo de ajustar el precio a la baja. "El precio final de la hipoteca contratada, en términos TAE, con estos productos (seguros, planes de pensiones) suele resultar más elevado que si prescindimos de la bonificación aplicada en el tipo de interés y acudimos al mercado en busca de mejores opciones".

Notarios: la venta de viviendas y la firma de hipotecas viven su mejor marzo desde 2007

Se firmaron 70.812 compraventas y 36.240 préstamos. Sube el precio medio de las viviendas vendidas y el importe de las hipotecas

Autor:Redacción Idealista

12 mayo 2022, 9:04

El mercado de la vivienda sigue al alza: tanto la compraventa de viviendas como la firma de hipotecas han registrado nuevas subidas interanuales en marzo.

Según los datos de los notarios, en el tercer mes del año se firmaron 70.812 ventas de viviendas en toda España, un 15,5% más interanual, y 36.240 hipotecas, un 8,9% más. Son los mejores datos registrados en marzo desde el año 2007. Además, es el segundo mejor dato de transacciones desde finales de 2012, coincidiendo con la desparición de la deducción por la compra de una vivienda habitual, solo superado por el pasado mes de diciembre, y el más alto de préstamos hipotecarios desde diciembre de 2010.

Las ventas de viviendas aumentaron en todas las autonomías, excepto en Navarra y el País Vasco, con caídas del 11,8% y 7,3% interanual, respectivamente. En cambio, las CCAA que registraron una evolución por encima de la media nacional fueron Canarias (44,8%), Cantabria (29,1%), Andalucía (23%), Castilla-La Mancha (21,7%), Baleares (21,3%), Comunidad Valenciana (21,2%), La Rioja (18,1%) y Asturias (15,9%). Con alzas de dos dígtos, aunque por debajo del promedio nacional, destacaron los casos de Cataluña (13%) y Madrid (10,3%).

Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 17,8% interanual, alcanzando las 54.434 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 8,5% interanual, hasta llegar a las 16.377 unidades.

Por su parte, las hipotecas para la compra de vivienda crecieron en 13 CCAA, principalmente en Cantabria (38%), Canarias (18,3%), La Rioja (16,8%), Andalucía (16,3%), Galicia (15,3%), Cataluña (13,9%) y Asturias (12,5%). Sin embargo, se redujo en el País Vasco (-9,5%), Navarra (-6,0%), Murcia (‑2,4%) y Castilla y León (-0,8%).

Sube el precio medio y el importe de las hipotecas

En marzo también han repuntado tanto el precio medio de las viviendas vendidas como el importe de los préstamos hipotecarios.

Según los notarios, el precio medio subió un 9,2% interanual a nivel nacional, hasta quedarse en 1.583 euros/m2, aunque está por debajo del registrado a principios de año.

Los pisos se encarecieron por debajo de la media (un 5,7% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.745 euros/m2), mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar se incrementó casi un 16% (hasta 1.297 euros/m2).

Un total de 13 autonomías registraron un encarecimiento en el precio de la vivienda, con Baleares (24,4%), Navarra (17,2%), Madrid (16,6%), Galicia (15,6%), Comunidad Valenciana (14,3%), Castilla y León (14,2%), Andalucía (13,6%), Cantabria (12,5%), Canarias (12,2%) y Murcia (11,6%) a la cabeza de los repuntes. En cambio, los precios bajaron en Extremadura (-1,2%), La Rioja (-0,9%), País Vasco (-0,9%) y Castilla-La Mancha (-0,7%).

En el caso de las hipotecas, el importe medio aumentó un 1,8% interanual, quedándose en 147.722 euros. Los mayores incrementos se consignaron en La Rioja (70%), Navarra (14,5%) y Baleares (12,9%), aunque se registraron descensos en Cantabria (-16,0%), Aragón (-5,5%) y Comunidad Valenciana (-0,9%).

Por otro lado, los datos de los notarios apuntan a que el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 51,2%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso de media el 73,7% del precio.

La venta de viviendas y la firma de hipotecas tocan máximos desde el boom en 2021

En diciembre se formalizaron más de 72.000 transacciones, el sexto dato más alto de la serie histórica, según los notarios

Fuente: Consejo General del Notariado

Autor:Redacción Idealista

10 febrero 2022, 9:34

El mercado de la vivienda cerró 2021 con unas cifras que no se veían desde 2007 tanto de ventas como de firma de hipotecas, impulsadas por el tirón de la demanda después de los confinamientos por la pandemia sanitaria.

Según los datos adelantados de los notarios, en toda España se cerraron 676.775 compraventas de viviendas, un 38,1% más interanual. Es el mejor balance de un ejercicio desde la época del boom inmobiliario. En diciembre se aceleraron las transacciones hasta alcanzar 72.023 unidades, registrando así el sexto mejor dato mensual de la serie histórica que arrancó en 2007.

En el conjunto del año, las compraventas de pisos aumentaron un 38,2% interanual, alcanzando las 507.209 unidades, mientras que las operaciones de viviendas unifamiliares se incrementaron un 37,8% interanual, hasta llegar a las 169.566 unidades.

Además, el repunte de las transacciones fue generalizado. Según los notarios, crecieron en todas las autonomías y a tasas de dos dígitos. Las CCAA donde se registró una evolución por encima de la media nacional fueron Baleares (51,3%), Canarias (43,7%), Andalucía (43,1%), Comunidad Valenciana (41,7%), Cantabria (40,1%) y Cataluña (39%).

Ya por debajo del promedio se situaron Castilla-La Mancha (37,1%), Madrid (36,4%), Castilla y León (35,8%), y La Rioja (33,8%). El resto de comunidades registraron incrementos de entre el 20% y el 30%.

La firma de hipotecas, también en máximos de 2007

Además de las compraventas, la formalización de préstamos para la compra de vivienda también vivió un año récord con 344.432 operaciones, lo que arroja un crecimiento interanual del 35,7%. Solo en diciembre se firmaron 32.437 operaciones.

Los notarios también destacan que la cuantía promedio de las hipotecas ascendió un 2,9% anual, hasta quedarse en 147.654 euros. Además, se suscribieron 100.122 operaciones con otros fines distintos a la compra de vivienda, de forma que la cifra total de nuevos préstamos hipotecarios alcanzó en 2021 los 444.555, un 32,1% más que el año previo.

Al igual que en el caso de las ventas, todas las CCAA registraron aumentos de doble dígito de la firma de hipotecas, siendo Murcia (41,3), Cataluña (40,9%), Cantabria (40,1%), Comunidad Valenciana (39,2%), Andalucía (38,4%), Madrid (36,6%) y Canarias (36,2%) las regiones que se encuentran por encima de la media del conjunto de España. "El resto de autonomías registró aumentos por debajo de la media nacional, pero superiores al 20% anual en todo caso", explica la estadística notarial.

El precio sube, pero no en toda España

El precio del m2 de las viviendas vendidas también registró subidas en el conjunto del año con un repunte del 5,3% anual a nivel nacional, hasta quedarse en 1.507 euros/m2. Es la cifra más elevada desde abril de 2020, coincidiendo con el peor momento de la pandemia sanitaria. Sin embargo, no creció en todo el país: cuatro comunidades autónomas registraron números negativos.

El mayor incremento se consignó en Baleares (14,2%), seguido por Andalucía (8,1%), Canarias (7,9%), Navarra (7,4%), Madrid (7,1%), Comunidad Valenciana (5,6%) y Galicia (5,6%). Con subidas más moderadas encontramos a Castilla-La Mancha (4,6%), Murcia (4,5%), Cantabria (3,9%), Cataluña (3%), País Vasco (0,6%) y Extremadura (0,4%).

En cambio, La Rioja (-5,9%), Asturias (‑1,9%), Castilla y León (-0,7%) y Aragón (‑0,4%) fueron las regiones donde el precio de la vivienda retrocedió en 2021.

Consejo General del Notariado

Cómo afecta el nuevo valor fiscal de tu casa al IRPF y a la plusvalía municipal

Autor:Redacción idealista

13 enero 2022, 6:04

Desde que arrancara el nuevo año no se ha parado de hablar en los círculos legales del valor de referencia de Catastro, el nuevo valor fiscal de tu vivienda y que es la base imponible de impuestos tan importantes como el ITP, que se paga al comprar una casa usada, o del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). También afecta al Impuesto sobre el Patrimonio, pero su sombra es alargada y toca más impuestos, como el IRPF y la plusvalía. Te explicamos cómo te afecta en estos dos tributos.

Cómo afecta el nuevo valor en el IRPF

Este nuevo valor fiscal afecta al IRPF, pero es importante diferenciar si el inmueble se dona o se compra/vende, tal y como reconoce José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

En el caso de que se done la vivienda

La ley del IRPF señala que se toma como referencia el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. Esto significa que el valor de transmisión de la vivienda corresponde con el valor que tenga el inmueble a efectos del ISyD. Y éste no será otro que el valor de referencia de Catastro, cuando el inmueble tenga asignado tal valor, o el de escritura, si es superior.

Y en caso de que el contribuyente quiera vender la vivienda recibida en donación, deberá tomar como “valor de adquisición” el valor de referencia de Catastro.

En el caso de la compra de una vivienda usada

Se paga el ITP, cuya base imponible es el nuevo valor de referencia de Catastro, pero no incide en el IRPF. Porque la ley del IRPF establece que el valor de adquisición, y transmisión, en estos casos, es el importe real por el que la adquisición (o enajenación) se hubiera efectuado, es decir, el valor real de la casa.

En el caso de la venta de una casa, el vendedor deberá tributar por el valor real de la venta. Y lo mismo les ocurrirá a los contribuyentes que adquieran un inmueble de forma onerosa. De cara a una futura venta, deberán tomar como “valor de adquisición”, el importe real por el que compraron el inmueble.

Ojo con las comprobaciones de valores tras comprar una casa usada

La Ley del ITP contempla que la comprobación de valores que haga Hacienda al comprador de una casa se notifique al vendedor, ¿con qué finalidad? Con la de imponerle el valor comprobado en su IRPF, con lo que tendrá que pagar IRPF en función del valor comprobado por el fisco.

Por tanto, cuando un contribuyente que ha adquirido un inmueble y pagado el ITP según escritura, reciba una comprobación de valores, el resultado de ésta puede notificarse también al vendedor, con objeto de alterar la ganancia patrimonial declarada, y hacerle pagar más IRPF.

No obstante, José María Salcedo recuerda que las comprobaciones de valores, tras la aprobación del valor de referencia de Catastro, van a ser minoritarias. Ello se debe a que solo se llevarán a cabo cuando un inmueble no tenga asignado un valor de referencia, y la Administración considere que el contribuyente ha tributado por debajo de valor de mercado.

Por tanto, aunque se prevé que el resultado de una comprobación de valores pueda trasladarse al vendedor, y a su IRPF, esto será poco frecuente en la práctica, al reducirse el número de comprobaciones de valores que se van a realizar.

Cómo afecta el valor de referencia de Catastro en la plusvalía municipal

Este nuevo valor fiscal de la vivienda puede afectar al impuesto de plusvalía municipal, tras la modificación hecha por el Gobierno en dicho impuesto el pasado mes de noviembre vía Real Decreto Ley 26/2021 para adecuar esta norma a la declaración de inconstitucionalidad del Tribunal Constitucional.

¿Cómo incide? La nueva normativa establece que los contribuyentes pueden evitar pagar el impuesto si no ha habido ganancias con la operación. Y también permite calcular la base imponible mediante dos métodos: conforme al aumento de valor realmente obtenido o por un método objetivo que hasta ahora se imponía a los contribuyentes.

Para cualquiera de los dos métodos, el contribuyente debe comparar los valores de adquisición y transmisión. En el caso de una compraventa, el valor será el de las escrituras de compraventa.

En caso de que se trate de una transmisión gratuita (herencia o donación) la norma se remite al valor declarado en el ISyD. “Y no hay duda de que, por prescripción legal, éste debería ser el valor de referencia de Catastro. Ello, salvo que se haya escriturado por un valor superior, o el inmueble no tenga asignado valor de referencia”, señala Salcedo.

Cómo recurrir el valor de referencia de Catastro en el IRPF y la plusvalía

“La posibilidad de recurrir el valor de referencia solo está expresamente prevista en las normativas del ITP y del ISyD. Similar problemática se plantea en el ámbito del Impuesto sobre el Patrimonio. Y es que la normativa de este impuesto tampoco prevé la posibilidad de impugnar tal valor. Sin embargo, estos contribuyentes sí podrán recurrir el valor de referencia cuando adquieran el inmueble (reclamando el ITP o ISyD pagado), y así evitar que dicho valor afecte a su Impuesto sobre el Patrimonio”, sostiene el socio de Ático Jurídico.

Pero en el caso del IRPF o de la plusvalía municipal los contribuyentes no correrán la misma suerte, pues en principio no tienen vías legales para recurrir dicho valor de referencia, con lo que se podría dar la paradoja de que se les impone este valor para calcular la cuota a pagar en el IRPF o en la plusvalía, pero no se les permite recurrir dicho valor.

Frenazo de las ventas de vivienda nueva y chalets y la compra de casas por británicos toca mínimos

También se reduce la superficie media de las viviendas transaccionadas y sube el precio en el mercado de segunda mano, según los Registradores

Autor:Redacción idealista

30 agosto 2021, 10:24

El mercado de la vivienda sigue reponiéndose del golpe de la pandemia y varias de las tendencias que se habían impuesto en los últimos meses están perdiendo fuerza.

Según los últimos datos publicados por los Registradores de la Propiedad, en el segundo trimestre del año el peso de los británicos en la compra de vivienda está en mínimos históricos, mientras que las ventas de chalets se alejan de niveles récord. Además, la superficie de los inmuebles transaccionados desciende y sube el precio del mercado de segunda mano, frente al descenso registrado en el de la obra nueva. En cambio, las hipotecas a tipo fijo siguen sumando récords.

Repasamos los principales cambios que se han producido en el mercado entre abril y junio y la tendencia que de momento se mantiene:

La nacionalidad británica, en mínimos

Los Registradores afirman que la compra de viviendas por parte de extranjeros se ha recuperado en primavera: los foráneos han protagonizado el 10% de las operaciones, frente al 9,7% del primer trimestre, con un aumento también de los valores absolutos (entre abril y junio han realizado 13.600 transacciones, frente a las 12.200 de los primeros tres meses del año). Aun así, el mantenimiento de las restricciones de movilidad internacionales todavía mantiene niveles de actividad más bajos, frente a resultados anteriores a 2020, habitualmente en el entorno del 12%.

En el segundo trimestre, Baleares (29,8%), Canarias (23,9%), Comunidad Valenciana (19,5%), y Murcia (14,7%) han sido las regiones con más transacciones lideradas por compradores foráneos.

Pero la sorpresa está en las cifras de las nacionalidades que compran más viviendas en España. Y es que el peso de la británica, pese a mantenerse la primera del ranking, ha tocado mínimos históricos al situarse en el 9,5%, frente al 12,11% del arranque de año o al más de 38% que llegaron a representar en 2008. Así, le sigue muy de cerca la nacionalidad alemana (9%) y a algo más de distancia, la marroquí (8,3%), la francesa (7%) y la rumana (6,1%).

El peso de los chalets se aleja de máximos

La necesidad de las familias de contar con más espacio interior y exterior en el hogar durante los confinamientos impulsaron las ventas de chalets durante 2020 y principios de este ejercicio. Sin embargo, los Registradores afirman que, en primavera, la proporción de pisos y viviendas unifamiliares acercan los resultados a los niveles previos a la pandemia.

"Las compraventas de vivienda se han desagregado en un 80% de vivienda colectiva (pisos) y un 20% de vivienda unifamiliar (frente al máximo histórico del 22,5% del cuarto trimestre de 2020). Tras los últimos dos trimestres, la proporción entre ambas modalidades parece estabilizarse en el 80% para pisos y 20% para unifamiliares", explican los Registradores. Solo en seis comunidades autónomas el peso de los chalets se ha incrementado en términos intertrimestrales: Andalucía, Canarias, Castilla-La Mancha, Murcia, Navarra y La Rioja.

Pese a esta pérdida de fuelle de las viviendas unifamiliares en las compraventas, los Registradores insisten en que "el resultado es todavía destacable dado que históricamente los unifamiliares no llegaban al 20% de cuota". Y los expertos prevén que en los próximos meses se mantengan en unos niveles similares a los actuales.

Se reduce la superficie de las viviendas compradas

A pesar de que durante los peores momentos de la crisis del coronavirus los hogares apostaban por viviendas de mayores superficies, en el segundo trimestre del año se ha reducido el tamaño medio de los inmuebles transaccionados. Un resultado en el que también influye la pérdida de fuelle de las operaciones de compraventa de chalets.

En concreto, en el segundo trimestre la superficie media fue de 101,8 m2, lo quesupone una reducción del 1,1% frente al trimestre precedente, que supuso el máximo de la serie histórica (102,9 m2) para el conjunto de vivienda.

"En vivienda nueva libre la superficie media transferida ha alcanzado los 110,7 m2, cerca del máximo histórico que se alcanzó en el trimestre anterior (111,4 m2). Por su parte, la vivienda usada alcanzó una superficie media de 100,3 m2, con un descenso del 1,1% respecto al máximo histórico del trimestre anterior (101,4 m2). En consecuencia, se produce una ligera tendencia de ajuste a niveles anteriores, con menor superficie, siguiendo la tendencia de menor compraventa de viviendas unifamiliares, las de mayor superficie", recalcan los Registradores.

Sube el precio de la segunda mano y cae el de la obra nueva

Otro de los cambios que se ha producido en primavera es el comportamiento disparar entre el precio de las viviendas de segunda mano y las de nueva construcción.

En este sentido, los Registradores explican que "el precio medio de la vivienda sigue mostrando una notable fortaleza tanto en sus resultados trimestrales como interanuales. Los 1.807 euros/m2 del segundo trimestre suponen un incremento del 1,5% con respecto al trimestre precedente, originado por un repunte en la vivienda usada (3,2%). Por el contrario, se produce un descenso en la vivienda nueva (-2,1%), que mostraba una evolución más favorable en trimestres precedentes". En cambio, en el balance de los últimos 12 meses la vivienda usada registra una caída de precios en el mercado de segunda mano cercana al 2,5% y un encarecimiento del 6,2% de los inmuebles de nueva construcción.

Actualmente, las comunidades autónomas más caras han sido Madrid (2.820 euros/m2), País Vasco (2.781 euros/m2), Baleares (2.731 €/m2) y Cataluña (2.268 €/m2). En cambio, los precios más bajos se registraron en Extremadura (717 euros/m2) y Castilla-La Mancha (813 euros/m2), que se sitúan como las únicas comunidades con un m2 por debajo de 1.000 euros. La previsión es que el precio de la vivienda siga aumentando de forma gradual en los próximos meses.

Caen las ventas de viviendas nuevas y mejora la segunda mano

Entre abril y junio se inscribieron en los registros de la propiedad 137.204 compraventas de vivienda, con un incremento del 6,2% sobre el trimestre anterior. De ellas, 26.384 fueron inmuebles de nueva construcción, con un descenso del 6,4% sobre el trimestre anterior, mientras que la vivienda usada registró 110.820 operaciones, con un incremento trimestral del 9,7%, y recupera protagonismo.

De hecho, solo en Cantabria y Galicia se han comprado menos viviendas usadas en primavera frente al arranque del año. En cambio, solo dos regiones registran un repunte de las operaciones de casas nuevas respecto al primer trimestre de 2021: Aragón y Murcia.

Las capitales vuelven a despertar interés

Durante los peores momentos de la pandemia, los compradores buscaron inmuebles fuera de las grandes ciudades, lo que redujo el peso de las capitales respecto a la provincia en las compraventas. Sin embargo, os dos últimos trimestres "parecen apuntar a un cierto reequilibrio de la tendencia negativa de las capitales que venía observándose antes de la pandemia y que se agudizó durante 2020", afirman los Registradores.

El interés por las capitales se hizo evidente con el final del estado de alarma. Según los datos de idealista, solo en la primera mitad de mayo el 43% de las búsquedas de vivienda en venta se concentraron en las capitales, frente al 40,4% que suponía en junio de 2020 (cuando terminaron las duras restricciones del covid) y al 38,8% del mes de abril de 2020, en pleno confinamiento.

Aun así, las grandes ciudades han perdido peso en los últimos años, de acuerdo con la estadística registral, que apunta a que Madrid ha registrado en el último trimestre un peso del 44,7%, mientras que a mediados de 2015 suponía el 57,7% de las compraventas de la provincia. En Barcelona el peso es del 24,4% y a mediados de 2014 representaba el 36,1%; y Valencia mostró un peso del 27% y a finales de 2016 estaba en el 37,3%. Por último, Sevilla registra el 37,2% de las compraventas de vivienda de la provincia, mientras que a finales de 2016 superaba el 50%.

El tipo fijo de las hipotecas sigue de récord

Al margen de todos los cambios que se están produciendo en el mercado, lo que de momento se mantiene el interés de los consumidores por las hipotecas a tipo fijo, cuya contratación está en máximos históricos gracias a factores como la tranquilidad que proporciona pagar todos los meses la misma cuota o los bajos tipos de interés que están aplicando los bancos.

Según los Registradores, "el 56,76% de los nuevos créditos hipotecarios del último trimestre se han formalizado a tipo de interés fijo, alcanzando un nuevo máximo histórico. En consecuencia, la contratación a tipo de interés variable ha supuesto el 43,24% (mínimo histórico), con una desagregación del 42,4% a tipo de interés variable con índice euríbor y un 0,84% a tipo de interés variable con otros índices de referencia".

Y añaden que "en un total de 14 comunidades autónomas la contratación de nuevos créditos hipotecarios a tipo de interés fijo ha sido superior a la contratación a tipo variable, dando lugar a un generalizado predominio territorial de esta modalidad de tipo de interés, cada vez más extendida. Las comunidades con mayor porcentaje de créditos hipotecarios formalizados a tipo de interés fijo durante el último trimestre han sido Murcia (75,75%), Cataluña (64,41%) y Navarra (64,31%), mientras que las únicas que han firmado más contratos a tipo variable que fijo han sido Extremadura (58,96%), Madrid (53,68%) y País Vasco (51,08%)".

Con todo, los Registradores concluyen que "todo parece indicar que a lo largo de los próximos trimestres se producirá una continuidad en la línea de mayor contratación de nuevos créditos hipotecarios a tipo de interés fijo, especialmente en la medida que no pocas entidades financieras están utilizando esta modalidad de contratación como reclamo publicitario en sus ofertas hipotecarias, que constituye en el actual contexto de tipos de interés, un producto en el que la mayoría de entidades financieras desean crecer en volumen".

El precio de la vivienda cae un 5,1 % en febrero y la venta cede un 1,1 %

Madrid —15 de abril de 2021 09:37h

Madrid, 15 abr (EFE).- El precio de la vivienda profundizó su caída en febrero con un ajuste interanual del 5,1 % mientras la compraventa de viviendas suavizó su caída hasta el 1,1 %, según los datos facilitados este jueves por el Consejo General del Notariado.

Cabe recordar que un mes antes, en enero, la compraventa de viviendas cedió un 12,2 % y el precio se abarató el 1,3 %.

En febrero se contabilizaron 44.833 transacciones de vivienda y un precio medio por metro cuadrado de 1.366 euros.

La caída registrada en los precios se debió a la de los pisos (-5,1 %), ya que el precio de las viviendas unifamiliares se incrementó un 0,9 %.

Por su parte, el precio por metro cuadrado de los pisos de precio libre se redujo un 5,4 % y, dentro de éstos, aquellos de segunda mano se anotaron una caída del 6,3 % hasta los 1.509 euros y los nuevos del 3,6 % hasta los 2.120 euros.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró una disminución interanual del 2,9 %. Las operaciones de pisos de precio libre se redujeron un 3 % debido, exclusivamente, a la contracción de los pisos de segunda mano (-4,7 %), ya que las de pisos nuevos aumentaron un 14,1 %.

LA COMPRAVENTA DE CHALETS SUBE MÁS DEL 14 %

Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 14,6 % interanual.

Por otro lado, en febrero la compraventa de otros inmuebles se situó en 11.360 operaciones (8 % interanual), de las cuales un 46,4 % correspondieron a terrenos o solares, y el precio medio por metro cuadrado se situó en 146 euros (-28,5 % interanual).

LAS HIPOTECAS CRECEN MÁS DE UN 10 %

Los préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda aumentaron un 10,3 % interanual en febrero, hasta los 24.623 nuevos préstamos.

Su cuantía media experimentó una caída del 3,6 % en términos interanuales, hasta los 137.936 euros.

Los notarios señalan también que en febrero el número de sociedades constituidas fue de 9.637, lo que representa un aumento interanual del 7,8 %.

Tres de cada cuatro sociedades se constituyeron con un capital social de entre 3.006 euros y 4.000 euros.

La visita del perito, obligatoria si Hacienda quiere comprobar el precio que pagaste por tu casa

El Tribunal Supremo acaba de declarar obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores

Foto: Daniil Silantev / Unsplash

Autor:@pmartinez-almeida

12 febrero 2021, 7:56

El Tribunal Supremo acaba de declarar obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores, es decir, en las comprobaciones que hacen las haciendas autonómicas para saber si el precio de compra de una vivienda o que se ha heredado está en línea con las valoraciones que manejan y así pagar los impuestos correspondientes (ITP e Impuesto de Sucesiones) y no menos.

En una sentencia importante del pasado 21 de enero, el Supremo ha ratificado la obligatoriedad de tal visita, pese a que desde hace muchos años se viene exigiendo a la Administración que el perito visite la vivienda y así comprobar las características de la misma: antigüedad, estado de conservación calidades o materiales empleados. El objetivo de la comprobación de valores es cotejar que el precio que se ha pagado por la vivienda o de la casa heredada está en línea con las cifras que maneja la Administración pública para luego cobrar el ITP o el Impuesto de Sucesiones.

Desde su sentencia del 29-3-2012, el Tribunal Supremo viene exigiendo la visita del perito al inmueble en las comprobaciones de valores. Esta obligación se ha ido perfilando por la jurisprudencia, exigiéndose tan solo para los inmuebles en los que sea necesario valorar circunstancias como la antigüedad, el estado de conservación, las calidades o materiales del mismo.

Por ejemplo, la visita no sería obligatoria en el caso de la valoración de terrenos sin edificar, o de garajes. Por su parte, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla La Mancha, en sentencia de 9-6-2020, ha declarado que cualquier discrepancia en la superficie del inmueble hace necesaria la visita del perito de la Administración al inmueble objeto de comprobación.

Pero hay comunidades autónomas como Cataluña o Canarias donde el perito solo iba al inmueble si así lo solicitaba expresamente el contribuyente.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que hay varios métodos de comprobación de valores establecidos en la Ley General Tributaria y no sólo el método del dictamen de peritos. No todas las comunidades autónomas emplean la visita del perito. Algunas recurren a la tasación hipotecaria.

Pero el Supremo aclara que, aunque se empleen otros métodos de valoración, la visita del perito es obligatoria. Es más, considera que la valoración de la Administración “no es útil ni necesaria cuando el perito no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales. Es decir, el Supremo critica la práctica administrativa habitual de valorar los inmuebles en base a tablas y bases de datos sin examinar in situ el inmueble.

Todo lo anterior lleva al Supremo a confirmar que la visita del perito es “regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada”, señala Salcedo.

De hecho, el Alto Tribunal se atreve a dar unas pautas de cómo debe ser la valoración pericial:

En primer lugar, debe razonarse caso por caso por qué resulta innecesaria la obligada visita personal a la vivienda.
En caso de usarse valores de venta de inmuebles semejantes, deben identificarse exactamente las muestras obtenidas.
Cuando el contribuyente haya declarado conforme a los valores de referencia aprobados por la propia Administración, debe probarse el error de tales valores, y el porqué de su corrección. O el desacierto del contribuyente al utilizarlos, porque no le eran aplicables.

Cómo impacta la sentencia del Supremo al comprador o heredero de una vivienda

José María Salcedo recuerda que estamos ante una sentencia importante que puede usarse para anular todas aquellas comprobaciones de valores en las que el perito no haya visitado el inmueble, sin haberse justificado las razones de tal ausencia de visita. Y esto independientemente del método empleado. En cualquier caso, siempre debe visitar la vivienda un perito para hacer un reconocimiento particular del inmueble para evitar que la valoración que haga la hacienda autonómica esté basada en tablas.

El euríbor de las hipotecas cierra enero en el nivel más bajo de su historia por debajo del -0,5%

Marca el sexto mínimo histórico mensual consecutivo en el -0,505% y aboca a la banca a priorizar los tipos fijos

Noticia de MIRIAM CALAVIA ROGEL

Madrid 29 ENE 2021 - 13:09 CET

El euríbor a 12 meses se hundió aún más en enero. El índice más usado para el cálculo de las hipotecas variables en España ha marcado nuevos mínimos históricos casi a diario y cierra el mes en el -0,505%. Es la primera vez que la media mensual es tan reducida y se sitúa por debajo del umbral del -0,5% que marca la facilidad de depósito del Banco Central Europeo (BCE). Se trata del sexto mínimo mensual consecutivo tras el -0,497% de diciembre de 2020. El dato más bajo de enero lo marcó el jueves y lo repitió este viernes, en el -0,512%. La larga racha del euríbor en negativo, que según las previsiones se alargará en el tiempo, estrecha aún más los márgenes de la banca, que redobla su apuesta por las hipotecas fijas para arañar rentabilidad.

El acelerón en las caídas del euríbor se debe principalmente a la política monetaria del BCE, que en su primera reunión de 2021 reafirmó su postura extremadamente acomodaticia, al tiempo que su presidenta, Christine Lagarde, no descartó más medidas si fuera necesario. Abrió la puerta a más recortes de tipos de interés, incluida la tasa de depósito, ante el continuo deterioro de la actividad económica por las nuevas restricciones para evitar la propagación del Covid.

En este escenario de abundante liquidez en el sistema financiero, los expertos sostienen que el euríbor rondará los niveles actuales en torno al -0,5% durante meses. Creen que si el BCE actúa, entonces el índice podría irse más abajo, pero el consenso apunta a que no debería caer mucho más y que permanecerá en negativo al menos otros dos años, siendo su retorno a positivo "lento" y "gradual". José Lizán, gestor de Magnum Sicav en Solventis, estima que “el euríbor no va a profundizar más a la baja siempre y cuando el tipo de descuento del BCE se mantenga en el nivel actual del -0,5%”. Indica que "es previsible que la inflación repunte algo los próximos meses", de manera que "el euríbor permanecerá anclado en sus mínimos hasta el verano o incluso todo 2021 y volverá a niveles más cercanos a cero según repunte la inflación”.

En HelpMyCash entienden que “es poco probable” que el euríbor siga descendiendo. “Ahora bien, eso podría cambiar si la situación económica de la eurozona empeora y el BCE se ve obligado a implementar nuevas medidas de estímulo, como bajar más los tipos oficiales, por ejemplo. Desde iAhorro esperan que "se estabilice sin grandes cambios. No tendría mucha lógica que el euríbor se mantuviera en el -0,7%. Desvirtuaría al mercado a largo plazo". El departamento de análisis de Bankinter prevé que cerrará 2021 con un valor medio del -0,45% y que acabará el 2022 con una cotización media del -0,42%. Por su parte, Luis Benguerel, consejero en Anattea Gestión, no ve en motivos en el corto plazo para un giro de la política del BCE. Augura, en todo caso, que “cuando se acabe la pandemia en un par de años empezará un cambio de ciclo y se disparará el consumo y se activará la inflación, y será entonces cuando veremos pequeñas subidas de tipos de interés”.

Abaratamiento de las hipotecas

De momento, los mínimos del euríbor son una buena noticia para los hipotecados, que verán reducidas de nuevo sus cuotas, pero una losa para las rentabilidades bancarias. Por un lado, dado que el índice hipotecario por excelencia se situaba en el -0.253% hace justo un año, los préstamos a los que les toque revisión experimentarán una reducción de unos 5 euros por cada 50.000 euros hipotecados. Por ejemplo, para una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de 25 años y un interés de euríbor más 1%, la letra mensual bajará en unos 17 euros, lo que supone un ahorro de casi 200 euros al año.

Además, no hay que olvidar que aquellos que tengan diferenciales del 0,5% o inferiores añadidos al euríbor arrojan ya tipos de interés negativos. No obstante, en estos casos, las entidades optan por aplicar un tipo del 0% y no pagan al hipotecado. Según el portal financiero HelpMyCash, “el cliente tiene derecho a exigir que se le aplique el interés negativo”, aunque matiza que “la suma de dinero generada en intereses negativos sería baja, así que habría que valorar si merece la pena reclamar”.

De su lado, las entidades financieras ven cómo sus rentabilidades siguen menguando por culpa del euríbor. “El euríbor parece consolidar una depresión que lleva tiempo afianzada y esta circunstancia no beneficia en absoluto al negocio bancario. A la banca le favorecen los tipos en positivo porque la dotan de una mayor maniobra”, subrayan desde el comparador financiero sincomisiones.org. Así, los bancos han optado por generalizar la subida de las comisiones en las cuentas para compensar la merma del margen de intereses. “Tiempo atrás las entidades vivían perfectamente gracias al margen de intereses y por tanto apenas repercutían comisiones a los clientes, pero esta práctica ha ido cambiando conforme dicho margen se ha estrechado y ahora abiertamente se aplican comisiones a no ser que tengas una fuerte vinculación”, destacan en sincomisiones.org.

Apuesta por los tipos fijos

Pero además de la subida de las comisiones para, al sector no le queda otra que priorizar las hipotecas fijas si quieren arañar rentabilidad en la concesión de préstamos para viviendas. Los diferenciales más atractivos de las hipotecas variables rondan el 0,8% y, con el euríbor actual, apenas aportan ingresos a los bancos. Es por eso que las entidades optan por reducir aún más los precios de las hipotecas a tipo fijo y atraer al cliente hacia esa modalidad. Según los últimos datos de Estadística, los tipos fijos marcaron en noviembre un mínimo histórico en el 2,77% de media. Y este año 2021 ha arrancado con algunas entidades, como Openbank, rebajando los precios de sus préstamos. Su mejor oferta es del 1,45% TAE. Los expertos señalan que la fuerte competencia llevará al resto de bancos a mejorar también sus ofertas. La contrapartida, eso sí, es una exigencia de mayor vinculación con el banco.

"La estrategia de los bancos seguirá siendo la de apostar por el tipo fijo, que desde hace un tiempo se ha convertido en su mejor aliado para intentar capear la situación de inestabilidad que vive el mercado hipotecario y, en concreto, a un índice tan volátil como es el euríbor", asegura el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

Por su parte, en sincomisiones.org advierten que "se concederán hipotecas muy interesantes, pero a un número de demandantes mucho menor. Un perfil que hace un año hubiere sido aceptado por el departamento de riesgos quizás en tres meses requiera de un aval para obtener su préstamo”.

El euríbor a 12 meses cumplirá este febrero cinco años en negativo. Fue en 2016 cuando perforó la barrera psicológica del 0% y marcó una media mensual de -0,008%.

Los pisos amortiguan mejor la caída de los precios de la vivienda en 2020, según los notarios

Autor:@David Marrero

21 enero 2021, 13:06

El precio de la vivienda ha sido el último en resistir los estragos del coronavirus. Entre junio y septiembre del año pasado registró su primera bajada trimestral en más de un lustro, con una caída del 5,3% interanual de media hasta los 1.381 euros/m2, según la estadística trimestral por comunidades autónomas de los notarios. En este periodo poscovid, los pisos están aguantando mejor la normalización de los precios y, por ahora, solo han cedido un 1,6% en el mismo periodo. Solo Baleares, Asturias, País Vasco, Cataluña y Extremadura tuvieron aumentos de precios.

Pese a que el mercado de la vivienda, y la economía en general registraron un parón total de la actividad y sus operaciones desde marzo, el precio de los inmuebles ha tardado algo más en notar las consecuencias de la crisis del coronavirus. Y no ha sido hasta el tercer trimestre de 2020 cuando ha visto como los valores de las casas han disminuido.

Los precios de la vivienda disminuyeron un 5,3% interanual de media a nivel nacional, hasta los 1.381 euros/m2 entre junio y septiembre. Durante este periodo, solo aumentaron en cinco regiones, Baleares (9,8%), Asturias (4%), País Vasco (2,5%), Cataluña y Extremadura (ambas con 0,5%), y cayó en resto de España, con especial incidencia en Navarra (-13,9%), La Rioja (-13,5%) y Aragón (-11,9%).

En mercados tan destacados como Canarias (-7,7%), Andalucía (-7,6%) o Madrid (-3,2%) también vieron caer los precios de las casas. El precio medio de la vivienda más alto de España se mantiene en Baleares (2.696 euros/m2), seguido por País Vasco (2.398 euros/m2) y Madrid (2.160 euros/m2).

Pero son las viviendas tipo piso las que mejor han amortiguado los efectos de la pandemia. En el actual mercado de compraventa español, la segunda mano y los pisos tienen un peso importante entre las transacciones. De hecho, en España predominan las viviendas tipo piso (64,6%) frente a las casas unifamiliares (35,3%), saliéndose de la media europea, donde el 53% de la población vivía en una vivienda unifamiliar. Solo Letonia (66%) supera a España.

El precio medio por medio cuadrado de los pisos supera al del total de vivienda a nivel nacional con 1.612 euros/m2, con un decremento del 1,6% interanual en el tercer trimestre. Aclarar que aquí se incluyen tanto las operaciones de obra nueva como de segunda mano. Los precios crecieron en siete autonomías, destacando el dinamismo de Baleares (14,7%) y Extremadura (10%) y retrocedieron en las diez restantes con Navarra (-13,7%) y La Rioja (-11,6%) a la cabeza.

Los pisos también registraron el pasado verano su primera caída en poco más de cinco años. Fue en el primer trimestre de 2015, la ultima vez que se vio un descenso de los precios de la vivienda, tanto general como de los pisos.

Al igual que con el total de viviendas, los pisos más caros de España por metro cuadrado se encuentran en Baleares (2.745 euros/m2), seguido por País Vasco (2.638 euros/m2) y Madrid (2.373 euros/m2), con incrementos interanuales del 14,7% y un 6,9% en las dos primeras regiones, y la caída del 2,9% registrada en Madrid.

Los notarios adelantan una leve caída de las ventas de casas en noviembre y un alza de las hipotecas

Fuente: Consejo General del NotariadoCompartir

Autor:Redacción idealista

14 enero 2021, 8:16

El mercado de la vivienda parece encaminarse de nuevo hacia la estabilidad, tras el golpe provocado por la crisis del covid-19.

Según los datos de los notarios, en el penúltimo mes de 2020 se llevaron a cabo 48.251 compraventas de viviendas, apenas un 0,9% menos que un año antes, mientras que la firma de nuevos préstamos esquivó los números rojos: se formalizaron 26.327 hipotecas, un 6,7% más interanual. Se trata de la cifra más elevada de todo el ejercicio, y habría que remontarse a diciembre de 2019 para ver más firmas. En términos interanuales, en noviembre se ha producido una mejora de ambas variables.

Consejo General del Notariado

Por otro lado, los datos de noviembre también muestran caídas en el precio de las viviendas transaccionadas: el precio medio se situó en 1.362 euros/m2, lo que se traduce en un descenso del 5,7% interanual.

El Consejo General del Notariado explica que el leve retroceso de las ventas de inmuebles residenciales viene motivado principalmente por la contracción de pisos de segunda mano (-9,4%), ya que la de pisos nuevos se incrementó un 17,5% interanual y la de viviendas unifamiliares, un 22,2% interanual. Estos datos refuerzan la tendencia del mercado de los últimos meses, marcada por una búsqueda de viviendas de obra nueva y chalets espaciosos a raíz del confinamiento por la pandemia sanitaria.

En lo que se refiere a los precios, la bajada se produjo tanto en los pisos nuevos como usados (el precio medio de los de segunda mano se situó en los 1.498 euros/m2 (-6,9% interanual) y el de los pisos nuevos, en 2.198 euros/m2 (-8,2% interanual). Por su parte, el precio medio de las viviendas unifamiliares transaccionadas se incrementó un leve 0,2% interanual.

El importe medio de las hipotecas para la compra de vivienda también registró números rojos, al situarse en 134.846 euros, lo que se traduce en un decremento interanual del 2,7%. Otro dato destacado es que el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 54,6%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 74,7%.

La venta de vivienda sube por primera vez desde la pandemia

REPUNTE

En noviembre se vendieron 37.149 pisos, un 3,5% más que en el 2019

Las inmobiliarias detectan un aumento del interés comprador en los últimos meses

ROSA SALVADOR para La Vanguardia BARCELONA

12/01/2021 01:09

Noviembre se cerró con el primer aumento en la venta de viviendas desde el inicio de la pandemia, según los datos presentados ayer por el Colegio de Registradores de España. En ese mes, las compraventas de viviendas inscritas en los registros de la propiedad aumentaron un 3,5% respecto al mismo mes del año anterior, hasta las 37.149 viviendas, según la estadística registral inmobiliaria que elabora el colegio.

El pequeño repunte de noviembre no salvará el año 2020 para el sector inmobiliario, que acumula un descenso de las ventas del 20% desde el inicio de la pandemia. Los fuertes descensos de ventas provocados por la primera ola y el confinamiento no han logrado revertirse en los últimos meses del año, pese a que se han contabilizado operaciones que estaban ya comprometidas, con arras o contratos privados de compraventa.

Pese al repunte, las ventas de viviendas acumulan una caída del 20% desde marzo

Así, en lo más duro de la pandemia las ventas de viviendas cayeron un 17,7% en marzo, un 38,3% en abril, un 53,1% en mayo, un 33,4% en junio y un 32,9% en julio.

El sector, sin embargo, ya empezó a frenar a finales del 2019, y las ventas bajaron un 2,7% en enero, aunque subieron en igual porcentaje en febrero. La debilidad se ha visto agravada por la crisis económica que ha traído la pandemia.

Josep Poch, socio de Coldwell Banker Prestige, señala que “en los últimos meses parece que el mercado recupera aire”. El empresario recuerda que noviembre y diciembre suelen ser meses con mucha actividad. En esta ocasión, señala, las expectativas de la vacuna han animado al mercado. “Vemos un aumento del interés en comprar, con muchas más consultas. La gente tiene ganas. Pero, a diferencia de lo que sucedía antes, las decisiones tardan mucho en tomarse”.

Las operaciones se alargan por la negociación del precio: “Los vendedores no quieren malvender, y aceptan descuentos de entre el 6% y el 7%, mientras que los compradores piden entre el 10% y el 15% y algunos aún más”, señala.

Poch destaca que “hay ganas de comprar, y han vuelto los extranjeros”. Inicialmente a mirar viviendas, aprovechando que muchos anuncios han incorporado vídeos, con el propósito de poder venir en los próximos meses a cerrar presencialmente la operación.

Por comunidades autónomas, noviembre se saldó con caídas en las compraventas de viviendas en Baleares (-14,1%), Andalucía (-5,8%), Aragón (-2,5%) y Canarias (-1,8%). Por el contrario, aumentaron con fuerza en Asturias (45,9%), Castilla La Mancha (27,1%) y Castilla y León (21,4%). En Madrid, el mes se cerró con un alza del 3,6% en las ventas de viviendas, y en Catalunya del 6,7%.

Según los datos de los registradores, las compraventas totales, incluyendo todo tipo de inmuebles, ascendieron a 78.315 operaciones, lo que supone un incremento del 6,2% en comparación con noviembre del 2019, con 4.500 operaciones más.

Por su parte, las hipotecas constituidas sobre todo tipo de fincas ascendieron a 37.639, frente a las 39.391 registradas hace un año, lo que supone un descenso del 4,5%, mientras que las hipotecas sobre vivienda aumentaron un 1,5%, hasta las 27.122.

En noviembre las hipotecas bajaron en Madrid (-15,1%), Comunidad Valenciana (-12,5%) y Cantabria (-11%). Por el contrario, subieron con fuerza en Asturias (+23,5%), Murcia (+22%), Aragón (+18,3%) y País Vasco (17,2%).

Los registradores señalan que las hipotecas han mostrado “mayor resistencia a la abrupta crisis producida”. De hecho, pasaron de crecer un 20% anual en febrero a sufrir una caída máxima del 25,8% en mayo. Esta diferencia, señalan los agentes del sector, se debe a que han caído más las compras de inversores –que a menudo no requieren hipoteca– que las de familias que compran para su propio uso.

El mercado de la vivienda toma aire en septiembre: se estabilizan las ventas y suben las hipotecas

Datos adelantados del Colegio de Registradores de la Propiedad

Impacto de la crisis del coronavirus en el mercado de la vivienda(Datos de compraventas e hipotecas)

Autor:Redacción idealista

10 noviembre 2020, 15:29

El mercado de la vivienda en España trata de recuperar la actividad que se paralizó por completo durante el estado de alarma provocado por la crisis sanitaria del coronavirus. En el último avance de los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria, tanto las transacciones como la concesión de hipotecas han logrado recuperar el ritmo en septiembre si lo comparamos con el mismo mes de 2019.

Las compraventas de vivienda pasaron de 35.941 operaciones en el mismo mes del año pasado a 35.694 en septiembre de 2020, es decir, un ligero descenso de 246 operaciones, lo que supone una leve caída del -0,7% interanual. De hecho, nada comparable con el descenso del 12,7%, mostrando la recuperación de las caídas anteriores.

Por la parte de las hipotecas, logra cerrar la racha de datos negativos que se llevan produciendo durante este año totalmente marcado por la pandemia. En septiembre se recuperan los contratos hipotecarios sobre vivienda registraron un aumento de más de 4.000 operaciones, pasando de las 21.400 operaciones en septiembre del año pasado a las 25.439 en septiembre de este año. Los Registradores recalcan que el número de hipotecas inscritas en septiembre de 2019 se vio afectado a la baja debido a los cambios producidos en la Ley Hipotecaria.

Debido a este efecto, los datos deben tomarse con cautela, aunque el dato confirma un aumento del 18,9% interanual, después de seis meses de caídas.

“Las compraventas de vivienda en septiembre también mantienen esa tendencia de reactivación iniciada en junio, descendiendo solamente el 0,7% respecto al mismo periodo del año anterior”, afirman desde los Registradores. “Las hipotecas constituidas mostraron desde el inicio de la pandemia mayor resistencia a la abrupta crisis económica motivada por la misma”, concretan

En las compraventas por comunidades, se ven más datos positivos que negativos después de muchos meses en rojo. Asturias (52,6%) Extremadura (44,8%), La Rioja (32%) o Castilla y León (25%) vivieron los mayores aumentos, de dos dígitos, pero fueron las regiones más importantes del inmobiliario como País Vasco (-24,6%) Baleares (-15,2%) Cataluña (-11,9%), Comunidad Valenciana (-11,2%), Canarias (-4,1%) y Madrid (-1,3%) donde aún siguen en negativo.

El precio de la vivienda usada sube un 0,5% en octubre, con Barcelona estable y caídas en Madrid

Informe mensual de precios de la vivienda de idealista

Autor:Redacción idealista

05 noviembre 2020, 9:52

Índice de contenidos

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 0,5% durante el mes de octubre, situándose en 1.752 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Si atendemos al último trimestre el precio ha subido un 4,4% y si nos fijamos en el dato de octubre de 2019 la subida interanual es del 0,6%.

Comunidades Autónomas

El precio ha subido durante el mes de octubre en 14 regiones españolas. Extremadura (1,6%), Aragón (1,1%) y Comunitat Valenciana (0,9%) lideran las subidas. Les siguen los incrementos de Navarra (0,8%), Madrid y Cantabria (0,7% en ambas regiones) y Canarias (0,6%).

CCAA - Subidas	Precio octubre 2020	Variación trimestral	Variación anual
Extremadura	909 euros/m2	1,6%	1,3%
Aragón	1.337 euros/m2	1,1%	0,8%
Comunitat Valenciana	1.406 euros/m2	0,9%	1,7%

Por debajo del 0,5% se encuentra las subidas de Baleares (0,4%), Euskadi y Cataluña (0,3% en ambas comunidades), Castilla-La Mancha y Andalucía (0,2% en ambos casos), Galicia y Región de Murcia (0,1% en ambas regiones). Por el contrario, La Rioja (-1,1%) es la región en la que más cae el precio en octubre, seguida de Asturias (-0,2%) y Castilla y León (-0,1%).

CCAA - Bajadas	Precio octubre 2020	Variación trimestral	Variación anual
La Rioja	1.202 euros/m2	-1,1%	0,2%
Asturias	1.368 euros/m2	-0,2%	1%
Castilla y León	1.122 euros/m2	-0,1%	-2,5%

Baleares con 3.058 euros/m2 es la autonomía más cara. Le siguen la Comunidad de Madrid (2.798 euros/m2) y Euskadi (2.664 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla, encontramos a Castilla-La Mancha (854 euros/m2), Extremadura (909 euros/m2) y la Región de Murcia (1.048 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

30 provincias registran precios más altos que hace un mes. La mayor subida se ha vivido en Huelva (3,4%), seguida de Cáceres y Huesca (1,9% en ambos casos), Badajoz (1,3%), Granada y Cádiz (1,2% en ambas provincias).

Provincias - Subidas	Precio octubre 2020	Variación trimestral	Variación anual
Huelva	1.259 euros/m2	3,4%	3,4%
Cáceres	905 euros/m2	1,9%	2,7%
Huesca	1.417 euros/m2	1,9%	0,5%

En el lado contrario, Córdoba (-1,8%) encabeza la lista de provincias que han experimentado caídas de precios, seguida de La Rioja (-1,1%), Segovia (-0,8%) y A Coruña (-0,6%). Las provincias de Barcelona, Jaén y Tarragona se han mantenido sin alteraciones durante el mes de octubre.

Provincias - Subidas	Precio octubre 2020	Variación trimestral	Variación anual
Huelva	1.259 euros/m2	3,4%	3,4%
Cáceres	905 euros/m2	1,9%	2,7%
Huesca	1.417 euros/m2	1,9%	0,5%

Guipúzcoa es la provincia más cara para adquirir una vivienda (3.155 euros/m2) por delante de Baleares (3.058 euros/m2). Les siguen Madrid (2.798 euros/m2) y la provincia de Barcelona (2.712 euros/m2). Cuenca es la provincia más económica con un precio de 750 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Toledo (760 euros/m2) y Ciudad Real (771 euros/m2).

Capitales

Durante el mes de octubre, 22 capitales han subido de precio. El aumento más pronunciado es el vivido por la ciudad de Huelva, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 2,8%. Le siguen Pontevedra, donde el incremento ha sido del 2,1%, Lleida (1,8%), Las Palmas de Gran Canaria (1,6%), Pamplona (1,5%), Teruel y Badajoz (1,4% en ambas capitales). Cuenca es, en cambio, el mercado donde más han bajado los precios (-2,6%), seguida por Girona (-1,8%), Toledo y Tarragona (-1,2% en ambos casos).

Capitales - Subidas	Precio octubre 2020	Variación trimestral	Variación anual
Huelva	1.135 euros/m2	2,8%	2,8%
Pontevedra	1.640 euros/m2	2,1%	6,9%
Lleida	1.046 euros/m2	1,8%	-1,6%

El precio cae en la ciudad de Madrid un 0,4% y se mantiene sin variaciones en la ciudad de Barcelona.

Capitales - Bajadas	Precio octubre 2020	Variación trimestral	Variación anual
Cuenca	1.116 euros/m2	-2,6%	3,7%
Girona	2.177 euros/m2	-1,8%	-2,4%
Toledo	1.357 euros/m2	-1,2%	-4,3%

San Sebastián es la ciudad más cara de España al situar su precio en 4.836 euros/m2. Le siguen Barcelona (4.082 euros/m2) y Madrid (3.652 euros/m2). Lleida, en cambio, es la capital más económica con sus 1046 euros/m2, seguida por Castellón de la Plana (1.067 euros/m2) y Murcia (1.076 euros/m2).

Capitales - Las más caras	Precio octubre 2020	Variación trimestral	Variación anual
San Sebastián	4.836 euros/m2	-0,6%	10%
Barcelona	4.082 euros/m2	0%	-2,7%
Madrid	3.652 euros/m2	-0,4%	-2,6%

El índice de precios inmobiliarios de idealista

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se analizan los precios de oferta (sobre metros cuadrados construidos) publicados por los anunciantes de idealista. Se eliminan de la estadística los anuncios atípicos y con precios fuera de mercado. Incluimos la tipología de vivienda unifamiliares (chalets) y descartamos los inmuebles de cualquier tipología que llevan mucho tiempo en nuestra base de datos sin obtener interacción de los usuarios. El dato final se genera utilizando la mediana de todos los anuncios válidos de cada mercado.

La vía legal para evitar pagar de más por la venta de una vivienda en el IRPF

Autor:Redacción Idealista

21 julio 2020, 6:04

Cuando se vende una vivienda la ley que regula el IRPF permite al vendedor aumentar el valor de compra de la casa, con el objetivo de reducir el importe de la ganancia patrimonial y así evitar pagar de más en este impuesto. La Dirección General de Tributos ha aclarado qué inversiones, mejoras efectuadas en el inmueble y gastos pueden computarse y cuáles no.

Recordamos que la ganancia patrimonial tributa a tipo fijo según el importe (19%, 21 o 23%) y que se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición o compra y el de transmisión o venta de una vivienda. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, subraya que cuanto mayor sea el valor de adquisición, menor será la ganancia patrimonial y, por tanto, mayor el ahorro fiscal en el IRPF.

Ahora la Dirección General de Tributos aclara cuáles son los costes de las inversiones y mejoras que pueden computarse en el valor de compra del inmueble. En su opinión, se considera una mejora aquellas actividades que producen una alteración de la vivienda y que aumentan su eficacia productiva, es decir, aquellas reformas que mejoren las calidades del inmueble, como puede ser una reforma integral.

Así, su coste podría computarse sobre el valor de compra a la hora de calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.

Salcedo asegura que las ampliaciones en la vivienda también pueden computarse de cara a obtener un mayor ahorro fiscal en el IRPF. Tributos declara que la “ampliación” consiste en un proceso mediante el que se incorporan nuevos elementos a un inmueble, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva. “En este concepto entrarán las nuevas construcciones, ampliaciones de superficie, etc… que recaigan sobre el inmueble. El coste de dichas ampliaciones, igualmente, podría computarse como mayor valor de adquisición”, señala el abogado.

Pero, ojo, las obras de reparación y conservación que se hagan en la vivienda no podrán computarse con el objetivo de reducir el importe de la ganancia patrimonial, ya que no se trata de obras destinadas a mejorar la vivienda o ampliarla, sino a conservarla en perfecto estado para su uso y disfrute.

Y para diferenciar las obras de mejora de las de conservación, la Dirección General de Tributos indica que “constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil”. Concluye que “si el consultante ha efectuado en su vivienda obras de reforma, en función del carácter que tengan éstas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo”.

“Estamos, en definitiva, ante una cuestión de prueba, que deberá resolverse caso por caso en función del carácter de las obras realizadas”, señala José María Salcedo.

Los gastos e impuestos que pueden computarse para un mayor ahorro fiscal

Pero también se pueden computar sobre el valor de compra de la vivienda los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Tributos estima que dichos gastos son los de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto de la Plusvalía municipal en caso de haber sido pagado en la adquisición, y los gastos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)”.

Salcedo recuerda que en caso de que el contribuyente haya pagado el IVA por la compra de una vivienda nueva, este impuesto también se podrá computar como un gasto para reducir el importe de la ganancia patrimonial a efectos del pago del IRPF. Esto será posible siempre que el contribuyente no hubiera tenido derecho a deducir dicho IVA en la compra. Lo mismo ocurre con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, en caso de que la vivienda haya sido heredada o donada.

Catastro y Registro: qué hacer si existen discrepancias con la vivienda

Autor:Vicent Selva (colaborador de idealista news)

16 julio 2020, 6:04

En España existen dos registros inmobiliarios. Uno de ellos es el Catastro. El otro el Registro de la Propiedad. Su razón de ser es la necesidad de acreditar las características de los bienes inmuebles. Sin embargo, es frecuente que los datos con los que cuentan cada uno de ellos no coincidan. Ello ocurre con mayor frecuencia en fincas o edificios que ya revisten una cierta antigüedad, ya la descripción o los datos que se recogen se transcriben “según la manifestación de los interesados”, que se ha trasladado varias veces de escritura en escritura sin haber comprobado oportunamente la realidad física de la finca o edificio. Las discrepancias suelen darse en cuestiones como la superficie, volumetría, linderos de la finca, e incluso en los datos de ubicación de la misma. El principal problema que genera esta situación es la erosión de un elemento fundamental en los estados de derecho: la seguridad jurídica. Un problema que, afortunadamente, tiene solución.

Dos organismos independientes

Lo primero, es tener claro de qué hablamos cuando nos referimos a catastro y registro, ya que si bien son similares en algunos aspectos, en otros no tienen nada que ver.

El Registro de la Propiedad es un servicio público que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas. Su finalidad es dar seguridad en el ámbito del mercado inmobiliario, ya que incluye toda la información relevante sobre la finca: descripción, titular y cargas que pesan sobre ellas. La inscripción en el Registro no es obligatoria, pero sí, sin duda, muy aconsejable.

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Su regulación se fundamenta en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Una importante diferencia con el Registro de la Propiedad es que la inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita. Según el artículo 2 de esta Ley, “la descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas”. Su principal objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Es importante subsanar

La existencia de diferencias entre los datos que poseen cada uno de los registros puede generar problemas a los propietarios, en especial cuando existe la voluntad de poner a la venta un inmueble, ya que una situación así puede ahuyentar a muchos compradores o ralentizar la operación. Por ello, si se detectan es importante proceder a subsanarlos cuanto antes. En cualquier caso, es importante saber que mientras existe la discrepancia, la entidad que prevalece es el Registro de la Propiedad, ya que el catastro no es más que un registro administrativo de todos los inmuebles de España cuyo objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos a dichas fincas, mientras que el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble.

¿Qué puedo hacer para subsanarlo?

En 2015 se modificó la Ley Hipotecaria mediante la aprobación del Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Unos de los objetivos de esta norma es lograr la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, para evitar duplicidades y lograr “una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones”. Una coordinación que hasta ese momento era prácticamente inexistente.

El primer paso para proceder a subsanar esta desviación es descubrir cuál de los dos organismo está equivocado. Una vez detectado dónde está el error, la Ley Hipotecaria habilita diferentes vías para solventar las discrepancias entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física de las fincas. Son las siguientes:

La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
El deslinde registral de la finca.
La rectificación de su descripción.
La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Hay que tener en cuenta que para poder inscribir de forma correcta una finca en el Registro, la norma permite la existencia de pequeños errores, en la superficie en relación al Catastro. Si el error supera esta superficie, el Registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare la situación.

De este modo, si la discrepancia no supera el al 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita la apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral, siempre y cuando se acredite que se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.

En cambio, si la diferencia es superior a ese 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa georreferenciada.

Por tanto, parece evidente que solventar una situación de este tipo es aconsejable, para evitar males mayores y perjuicios, en especial cuando se va a producir una transmisión del bien. Por suerte, con la norma hoy vigente, hacerlo es un proceso relativamente sencillo.

La venta de viviendas se deploma un 70% en abril por el covid-19 y marca mínimos históricos

Compraventa e hipotecas sobre viviendas

Fuente: Consejo General del NotariadoCompartir

Autor:Redacción idealista

10 junio 2020, 9:02

Llegan los primeros datos oficiales sobre el 'shock' que ha provocado el estado de alarma por el coronavirus en el mercado inmobiliario. Según los notarios, en abril apenas se firmaron 14.459 compraventa de viviendas, un 71,3% menos en términos interanuales, y se formalizaron 10.597 préstamos hipotecarios, un 57,2% menos.

En el caso de las transacciones de viviendas, se trata de la mayor caída de la serie histórica y del número más bajo que se ha registrado hasta la fecha, tras empeorar el dato de enero de 2013 (cuando se firmaron 14.674 compraventas). En el caso de las hipotecas, sin embargo, se ha quedado al borde de mínimos. En agosto de 2015 se formalizaron poco más de 8.500 préstamos, mientras que en diciembre de 2011 el descenso interanual llegó a superar el 58%.

Consejo General del Notariado

Según explica Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “tal y como era de esperar los datos de compraventas e hipotecas del mes de abril reflejan el parón absoluto vivido por la economía española durante el confinamiento y en especial en el inmobiliario. Las enormes caídas muestran un mercado hibernado, en el que la ley solo permitía firmar las operaciones consideradas de emergencia. Aun así, y a pesar de que los próximos datos de mayo serán previsiblemente malos, gran parte de la actividad inmobiliaria parece haber vuelto según avanza la desescalada y tanto las visitas a idealista como la actividad de los profesionales inmobiliarios se sitúan en niveles parecidos a los anteriores a la pandemia”.

Volviendo a los datos de los notarios, la mayor caída se ha producido en las operaciones de compraventa de pisos, cuya reducción interanual alcanza el 71,7%, mientras que las transacciones de viviendas unifamiliares han bajado un 69,6% interanual. En términos de precios, el m2 de las viviendas vendidas en abril alcanzó los 1.464 euros, lo que refleja un alza del 3,3% interanual, impulsado principalmente por el repunte de las viviendas unifamiliares (+9,1%). Los chalets, de hecho, están entre las tipologías de viviendas más demandadas en estos meses de confinamiento.

Consejo General del Notariado

En el caso de las hipotecas, el importe medio también repuntó en el cuarto mes del año. Según los notarios, el capital medio fue de 139.649 euros, lo que se traduce en un incremento del 2,2% interanual. Por otro lado, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 73,2%, un nuevo récord.

Consejo General del Notariado

Fuertes caídas en el conjunto del año

El freno histórico que han registrado las compraventas en abril se suman al 37,5% interanual que ya se dejaron en marzo (el mayor descenso desde 2013), en el que el impacto del coronavirus solo afectó a la mitad del mes. Con estas cifras sobre la mesa, y teniendo en cuenta que en mayo el mercado también ha estado operando bajo mínimos, los expertos dan por hecho que en 2020 se producirá una fuerte caída de las operaciones, que estará entre el 10% y el 30%, dependiendo de las zonas y de cómo evolucione la economía y la contención de la pandemia. También esperan caídas de doble dígito en el precio de la vivienda, sobre todo de las casas de segunda mano situadas en zonas turísticas.

De momento, el Banco de España descarta una rápida recuperación económica y cree que hay muchas posibilidades de que la vuelta a la situación precovid se retrase hasta 2023. En lo que al PIB se refiere, sus previsiones apuntan a una contracción histórica que estará entre el 9% y el 15%, en función de si se producen nuevos brotes del coronavirus y de cómo retomen las empresas su actividad. También prevé una fuerte subida del paro, que podría situarse cerca del 25% el año que viene.

Las tasadoras de viviendas se contagian del virus y dificultan la concesión de hipotecas

La incertidumbre provoca una reducción del precio y oferta de inmuebles y préstamos

José Sánchez Mendoza

22 mayo 2020 / 05:00h

La cuarentena que padece España como consecuencia de la pandemia del Coronavirus está teniendo en la economía un severo impacto cuyas ramificaciones se extienden a prácticamente todos los sectores. Uno de los más afectados es el mercado de vivienda, que ve cómo las agencias de tasación son cada vez más parcas en sus valoraciones, lo que podría tener serias consecuencias para aquellos que aspiren a un préstamo hipotecario.

El pasado 20 de abril, el Banco de España (BdE) envió una comunicación a las sociedades de tasación en la que solicitaba "prudencia" en las estimaciones del valor de los inmuebles, debido a la incertidumbre sobre el precio de las viviendas provocado por la crisis de la Covid-19.

Además, el supervisor desaconsejó el uso del método de comparación para hacer las valoraciones, sugiriendo sustituirlo por cálculos a futuro; y aconsejó incluir en los informes una advertencia en la que se haga referencia a la coyuntura actual y los problemas que acarrea.

Desde el portal inmobiliario Idealista, aseguran que los consejos del BdE han calado hondo en las tasadoras, con consecuencias no siempre deseables. "A corto plazo está afectando de manera negativa" -afirman los expertos de Idealista.com- "pues los métodos alternativos están arrojando valores de tasación bastante inferiores al de comparación, y desde luego por debajo del precio de venta acordado entre comprador y vendedor en los últimos meses. En idealista/hipotecas se han identificado ya varios casos con diferencias de entre el 10% y el 25% sobre el precio de compra".

Otro quebradero de cabeza para los que aspiran a una hipoteca Dado que los bancos generalmente se basan en la valoración del inmueble para determinar la cuantía de las hipotecas que conceden (y que suelen estar limitadas al 80% del valor de tasación) al cliente no le queda otro remedio que tirar de ahorros para cubrir la diferencia. Unos ahorros que puede tener o no.

En el comparador de productos financieros HelpMyCash también se hacen eco del problema: "No todos los compradores disponen de fondos propios suficientes para poder afrontar una tasación a la baja. En caso de no contar con esos ahorros, la operación puede llegar a cancelarse, lo que a su vez puede hacer que se pierda el dinero de la reserva si se ha firmado ya un contrato de arras", afirman. Por este motivo, recomiendan encarecidamente incluir en el contrato una cláusula que permita recuperar el dinero de las arras en caso de que la operación se vaya al traste.

Si esta cláusula está ausente de los documentos, los expertos del comparador sugieren 'quemar todos los cartuchos', a través de tres vías. La primera consiste en renegociar el precio de la vivienda con el vendedor o llegar a un pacto que permita extender el plazo de la reserva, posponiendo la compra. Lógicamente, en este caso es necesario ponerse de acuerdo con la parte vendedora.

La segunda opción consiste en solicitar una revisión del informe de la tasadora, aunque es probable que esta vuelva a utilizar los mismos criterios. También se puede contratar a otra agencia para conseguir una nueva valoración más alta (con el riesgo de que esta infravalore de nuevo la vivienda) y, si el banco no la acepta, acudir a otra entidad que sí lo haga.

Finalmente, se puede tratar de llegar a un acuerdo con un banco para que se preste a financiar una cantidad superior al 80% del valor de la tasación. Las probabilidades de conseguirlo serán más altas si el solicitante tiene un perfil solvente (altos ingresos, posibilidad de aportar otras garantías…) y si se cuenta con la asistencia de un bróker hipotecario para las negociaciones con la entidad.

La llegada del covid-19 provoca el mayor desplome de ventas de viviendas e hipotecas desde 2013

Autor:Redacción idealista

12 mayo 2020, 9:49

Ya empiezan a hacerse públicos los datos sobre el impacto de la crisis del coronavirus en el mercado de la vivienda. Los primeros en salir a la luz han sido los del Consejo General del Notariado, que muestran un desplome de las operaciones de compraventa y la firma de hipotecas en marzo.

Coincidiendo con el inicio del confinamiento y el decreto del estado de alarma, la venta de casas se desplomó un 37,5% interanual en el tercer mes del año, mientras que la formalización de préstamos hipotecarios descendió un 28%. También se produjeron caídas del precio medio de las viviendas vendidas, que se mantiene por debajo de los 1.400 euros/m2 tras bajar un 2,2%.

Fuente: Consejo General del Notariado

En términos interanuales, el arranque de la crisis del covid-19 ha provocado la mayor caída interanual de la compraventa de casas desde diciembre de 2013, cuando se desplomó un 51%. En cambio, en números absolutos (en marzo se formalizaron 32.332 compraventas y 18.446 hipotecas) estamos ante los peores datos desde el pasado mes de agosto.

Con estas cifras sobre la mesa, Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, asegura que “las estadísticas empiezan ya a recoger los efectos que la crisis del covid19 está teniendo en el mercado inmobiliario. Muchas de las operaciones firmadas durante el mes de marzo estaban ya agendadas y el criterio de urgencia ha permitido su cierre. Pero hay que tener en cuenta que para que una operación hipotecaria se lleve a cabo hacen falta tres pasos que son necesariamente presenciales: tasación, acta notarial y firma. Los datos del mes de abril reflejarán un periodo en el que ha sido casi imposible realizar tasaciones ni actas notariales por lo que es previsible que recojan una caída mayor".

Por otro lado, el m2 se situó en 1.396 euros, frente a los 1.426 euros/m2 de marzo de 2019. No obstante, registra una subida respecto a febrero (1.393 euros/m2).

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Los números negativos llegan también a la cuantía media de los préstamos para la compra de vivienda, que registraron una leve caída del 1,2% en términos interanuales, hasta quedarse en 136.991 euros.

Los datos de los notarios muestran un descenso generalizado en todo tipo de viviendas. La venta de pisos, por ejemplo, registró una reducción interanual del 38% (con caídas tanto de los nuevos como los de segunda mano), mientras que la venta de viviendas unifamiliares descendió un 35,8% respecto al mismo mes del año anterior.

Cómo solicitar la ayuda de 900 euros al mes para los inquilinos afectados por el coronavirus

José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / Gtres

Autor:Redacción idealista

13 abril 2020, 1:21

Una orden ministerial publicada en el BOE del pasado sábado 11 de abril ha desarrollado las ayudas al alquiler destinadas a los inquilinos afectados por el covid-19 que ya había anunciado en marzo el Gobierno. Así, dará hasta 900 euros al mes (sin superar el 100% de la renta) para pagar el arrendamiento durante medio año para aquellos inquilinos que no hayan podido hacer frente al pago de los microcréditos avalados por el Estado.

Esta ayuda de 900 euros al mes, desarrollada dentro del Plan estatal de Vivienda 2018-2021, sólo la podrán solicitar aquellos inquilinos que no se hayan recuperado de la situación de vulnerabilidad y no puedan hacer frente a la devolución del microcrédito avalado por el Estado. El BOE explica que esta ayuda se podrá conceder por un plazo de hasta seis meses, pudiendo incluirse como primera mensualidad la correspondiente al mes de abril de 2020.

Recordamos que antes de solicitar estas ayudas inquilino y propietario deben negociar una solución para ambas partes. Cualquier inquilino en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar la moratoria al arrendador cuando éste sea una empresa o entidad pública (por ejemplo, EMVS) o un gran tenedor, entendiendo por tal una persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 viviendas.

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, señala que esta moratoria de los grandes tenedores puede ser un aplazamiento del pago del alquiler o incluso la condonación total o parcial de la deuda arrendaticia. Aquí puedes ver más información.

En el caso del pequeño propietario, entendido como aquel que cuenta con menos de 10 viviendas en propiedad, podrá aceptar del inquilino, voluntariamente, el aplazamiento del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes.

El propietario tendrá siete días laborables para aceptar las condiciones, pero en caso de no aceptar el aplazamiento o condonación (porque, por ejemplo, no pudiera permitírselo tampoco económicamente), el inquilino vulnerable tendrá acceso al programa de ayudas de financiación reguladas en el real decreto, como son las ayudas directas o un microcrédito del ICO. Por tanto, para el pequeño arrendador la moratoria es optativa.

En caso de no poder hacer frente al microcrédito del ICO, las Comunidades Autónomas serán las que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa.

Se concederá la ayuda mediante adjudicación directa y en los “supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida a consecuencia del COVID-19”, que serán determinados por las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla. Entre estos supuestos estarán siempre incluidos y, como mínimo, los definidos en el artículo 5 del RDL 11/2020. Aquí puedes ver más información al respecto.

Las Comunidades Autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla deberán concretar el plazo (no pudiendo extenderse en ningún caso más allá del 30 de septiembre de 2020) y forma de presentación de solicitudes, mediante resolución o acuerdo, que será objeto de publicidad, a la mayor brevedad posible, tal y como reza el comunicado enviado por el antiguo Ministerio de Fomento.

Son ayudas compatibles con cualquier otra ayuda al alquiler que viniera percibiendo la persona arrendataria, incluso si fuera con cargo al propio Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, siempre y cuando el total de las ayudas no supere el 100% del importe del alquiler correspondiente. Son ayudas para atender a la vulnerabilidad sobrevenida por el covid-19.

En el supuesto de haber accedido a las ayudas transitorias de financiación recogidas en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020 la ayuda podrá llegar hasta un importe máximo de 5.400 euros con la que se satisfará total o parcialmente el pago de la renta de la vivienda habitual.

Solicitud de la ayuda

La ayuda habrá de ser solicitada por la persona arrendataria a la comunidad autónoma o a la ciudad de Ceuta o de Melilla correspondiente, como máximo hasta el 30 de septiembre de 2020.

En el caso de que las Comunidades Autónomas y las ciudades de Ceuta y de Melilla no determinen supuestos adicionales o complementarios de «situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida a consecuencia del COVID-19» serán de aplicación los definidos en el artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020; asimismo, mientras no determinen la documentación para la acreditación de dichos supuestos adicionales o complementarios, será de aplicación lo establecido en el artículo 6 del citado Real Decreto-ley.

La solicitud deberá ir acompañada, en todo caso, de copia completa del contrato de arrendamiento en vigor, con inclusión expresa del medio y forma de pago a la persona arrendadora, y de la acreditación del pago de las últimas tres mensualidades, salvo que el contrato tuviera una vigencia de menor plazo, en cuyo caso se acreditará el pago desde el inicio del contrato. Esta documentación ha de ser suficiente para que, en su caso, la ayuda pueda ser pagada de forma directa al arrendador por cuenta del arrendatario.

La vivienda, camino del derrumbe por el coronavirus

Las compraventas caen un 2,6% en enero. Los expertos advierten de que los efectos del coronarivus pueden llevar al sector a registrar caídas de entre el 40% y el 60% desde marzo

Promoción de vivienda nueva en Alcalá de Henares (Madrid)/Foto: FERNANDO VILLAR/EFE

Roberto L. Vargas

Última actualización:17-03-2020 | 12:17 H/

Creada:16-03-2020

Como a los ciclistas que en plena ascensión a un puerto de montaña van ya justos de energía para seguir la rueda del pelotón, al sector inmobiliario, como diría Pedro Delgado, le ha venido a visitar «el tío del mazo» en el peor momento provocándole un desfallecimiento que amenaza con provocarle una «pájara» de esas que cuestan una minutada en la línea de meta. Víctima ya desde hace meses de una evidente atonía, la compraventa de viviendas amenaza derrumbe en los próximos meses por efecto del coronavirus. Sin pandemia mediante, el arranque de ejercicio fue ya negativo. En enero, la compraventa de viviendas retroceció un 2,6%, hasta sumar 46.927 operaciones, según los datos publicados por el INE. Tanto la vivienda nueva (8,8%) como la usada (1,2%) sufrieron retrocesos. En términos mensuales, avanzó un 35% tras un diciembre malo.

Oscuro horizonte

El sector inmobiliario ya venía frenándose desde hace meses. Tanto la perspectiva de un enfriamiento general de la economía como la normalización del propio sector, que creció a tasas muy altas en los últimos años después de la profunda sima en la que cayó durante la crisis, abonaban una ralentización lógica a juicio de los expertos. Pero la irrupción de la pandemia del coronavirus ha hecho saltar por los aires cualquier pronóstico. El jefe de estudios de idealista.com, Fernando Encinar, asegura que los datos «parecen haberse quedado obsoletos nada más conocerse». Según Encinar, la sociedad se enfrenta a algo «completamente nuevo y desconocido» y, desde su punto de vista, el comportamiento del mercado en 2020 será «totalmente impredecible», aunque «todo apunta a que el primer semestre acabará arrojando unos datos en el sector inmobiliario no vistos desde 2009 o 2010». Entonces, en lo más crudo de la recesión provocada por las hipotecas basura, las operaciones se llegaron a hundir cerca de un 45%, según los datos del INE.

Foto: /EPDATA

El director de estudios y formación de Fotocasa, Ismael Kardoudi, resalta que la caída de enero contrasta con la de diciembre, porque muchas operaciones se habían paralizado durante 2019 debido a la Ley Hipotecaria y se pusieron en marcha nuevamente antes de final de año y, por ello, la caída de diciembre fue mucho menor. «Estas fluctuaciones en las variaciones nos mostraban que los efectos de la Ley Hipotecaria todavía eran visibles, pero tampoco se puede olvidar la inestabilidad política que ha vivido nuestro país en los últimos meses, que también ha podido afectar a la confianza del ciudadano a la hora de comprar vivienda», comenta Kardoudi en referencia a la falta de Gobierno.

De cara a este año, resalta que espera que la evolución del mercado vaya en línea con los datos registrados en 2019, aunque, en la misma línea que Encinar, deja claro que estos pronósticos se van a ver «truncados» por la crisis económica que se está viviendo debido a la paralización de la economía por el coronavirus, «que hará que durante meses el número de compraventas baje con fuerza». Kardoudi advierte de que «es posible que, a partir de marzo y durante los meses siguientes, veamos caídas del 60% o más en el número de compraventas respecto a 2019. Nos enfrentamos a una crisis económica que paralizará durante meses el sector», advierte Kardoudi.

Apoyos necesarios

Desde pisos.com, su director de estudios, Ferran Font, afirma que aunque las cifras siguen normalizándose y superando con holgura las 46.000 transmisiones mensuales, «no son suficientes para crecer respecto el mismo periodo del año pasado». Así, subrayado que sigue el periodo a la baja iniciado en el verano pasado por la Ley Hipotecaria y por una demanda cada vez más reducida, puesto que las generaciones más jóvenes «no pueden coger el testigo de una demanda por reposición que va menguando».

También remarca que otros factores que incidirán sobre la marcha del sector serán la ya prevista ralentización económica, el Brexit y la puesta en marcha de diferentes políticas de vivienda pero, sobre todo, «el alcance que tendrá la crisis del coronavirus en un sector que necesitará apoyo de las administraciones y estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante».

El Gobierno aprobará medidas para acabar con el desahucio del alquiler en pisos de grandes tenedores

Autor:Equipo idealista 09 de marzo de 2020

El Gobierno de coalición PSOE-Podemos pretende actuar ahora sobre los lanzamientos relacionados con el impago del alquiler de viviendas. Si este martes el Consejo de Ministros va a aprobar ampliar la moratoria antidesahucios que afecta a las ejecuciones hipotecarias por impago del préstamo hipotecario en personas vulnerables durante los próximos cuatro años, hasta 2024, para el próximo verano incluirá una moratoria de los desahucios por impago del alquiler.

Esto supondrá una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde también se pretende incluir el anunciado control de los precios del alquiler de viviendas que el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, confirmó en sede parlamentaria.

Ábalos y su equipo han afirmado que estos límites a los alquileres llegarán a aquellas zonas que se determinen tensionadas como una medida temporal para tratar de reducir los altos precios de los alquileres. Ahora, se utilizarán estas zonas para establecer una moratoria en los lanzamientos relacionados con la LAU, y procedentes de los impagos de las rentas del alquiler.

Lo que pretende el Ejecutivo es ampliar la moratoria antidesahucios también al mercado del alquiler de viviendas de grandes tenedores, es decir, propietarios de más de 10 o más viviendas.

Con las condiciones actuales, estas personas vulnerables no podrán ser desahuciadas de las casas en las que vivan aunque dejen de pagar el alquiler a grandes tenedores sin una alternativa habitacional:

familias con hijos menores de edad, o familias monoparentales con hijos a cargo.
familias en las que conviven personas en situación de discapacidad, dependencia, enfermedad grave o víctimas de violencia de género.
personas en desempleo.

El 67,5% de los lanzamientos en 2019 proceden de impagos del alquiler

Los lanzamientos procedentes del impago del alquiler supusieron el 67,5% (36.467) del total ejecutados por los juzgados españoles en 2019. Pese a esto, supone un 2,2% interanual menos. Cataluña, Andalucía y Madrid registraron el mayor número de lanzamientos por esta causa el año pasado, según los datos anuales del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

Quiebras, escasez de mano de obra y menos inversión: qué le pasa al sector inmobiliario

Fundación Laboral de la Construcción

Autor: Equipo idealista febrero 2020

El sector de la construcción se ha visto afectado por la desaceleración de la economía vista en 2019. La actividad constructora se frenó en el último semestre, según los datos adelantados del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre el PIB, tanto de la oferta en la construcción como en la inversión, que han sumado dos trimestres seguidos en negativo. Unos datos que recogen toda la construcción, tanto pública como privada de todo tipo de inmuebles e infraestructuras.

A esto se unen otros factores como que el consumo de cemento se ha reducido respecto a las previsiones estimadas, según la estadística de Oficemen, y junto al goteo de constructoras que deciden acogerse al concurso de acreedores, entre las que cabe destacar la de Byco, compañía que trabajaba para promotoras como Inbisa o Neinor Homes, lo que ha generado dudas dentro y fuera del sector sobre su evolución en 2020.

“Ha estallado ahora, pero es algo que se veía venir desde hace dos y tres años porque algunas constructoras facturaban mucho, pero ganaban muy poco. Las promotoras están acostumbradas a licitar las obras y quedarse con la constructora más barata con lo que, ante un pequeño desvío de los costes, las constructoras son las que más sufren”, afirma Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain. “Los costes de construcción son ahora más caros. Los materiales valen más por la falta de proveedores y la mano de obra se ha encarecido un 100% en los últimos cuatro años. No hay especialistas porque los que se jubilan no son sustituidos por trabajadores jóvenes, es decir, la mano de obra no se está reponiendo”, destacando que los costes y el empleo serán parte de las claves del futuro del sector.

La inversion en residencial también está sufriendo cierta desaceleración. Según las previsiones que ha actualizado la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), la inversión en vivienda es la variable económica que ha sufrido la mayor revisión a la baja. Para este año, el organismo prevé un alza de apenas un 1,2%, frente al 3,2% que esperaba hasta ahora. Por primera vez en cinco años la inversión en vivienda aumentará menos que el PIB.

Las previsiones de Funcas tampoco atraen inversión en la construcción no residencial. Tanto este año como el que viene, el repunte será inferior al del conjunto de la economía, aunque en 2022 recuperará fuerza y crecerá más de un 2%, según el organismo.

No obstante, vuelve a situar el repunte de la inversión en vivienda por encima del previsto para el PIB. Para 2021 calcula un alza del 2,6% y para 2022, del 2,9%.

El euríbor cumple su cuarto año en negativo y lo ‘festeja’ con una bajada

Crecimiento del PIB y la inversión en construcción residencial[Previsión 2020-2022]

BBVA Research coincide en la evolución de la inversión de cara a 2020. “Perderá tracción en este ejercicio y se recuperará en el siguiente”, apuntan desde el informe Situación España del primer trimestre de la entidad. Por este motivo, se espera que este tipo de inversión avance el 2,4% en 2020 y un 5% en 2021, afectada este año en parte por “la implementación de nuevos cambios regulatorios en el sector”.

No obstante, para 2021, se prevé una recuperación: “la economía seguirá creando empleo, los costes de financiación se mantendrán reducidos y los bajos tipos de interés situarán a la vivienda como un activo de inversión alternativo con una rentabilidad competitiva”, explican.

El empleo se mantiene al alza...

Pese a todos estos aspectos, el sector de la construcción sigue generando empleo. De hecho, en la Encuesta de Población Activa del INE, el número de ocupados en el sector de la construcción ha alcanzado máximos de ocho años, pero en las actividades inmobiliarias, el empleo se encuentra en su nivel más bajo en dos años.

A cierre del 2019, había 1,284 millones de personas trabajando en el sector de la construcción, la cifra más alta desde el último trimestre de 2011, y un 36% más que frente a los mínimos de 2014. Pero lejos de los máximos del boom inmobiliario, cuando se llegó a los 2,6 millones de ocupados.

También habrá que esperar a los datos de visados de obra nueva a cierre de 2019 para conocer cómo afronta el sector los próximos meses. Según el Ministerio de Fomento, hasta noviembre se han concedido visados de obra nueva para casi 98.200 viviendas, con lo que todo hace indicar que se superarán las cifras de 2018 (100.733), aunque aún se mantiene por debajo de los esperado por el sector. El presidente de la patronal de promotoras y constructoras de España (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, lleva años afirmando que para que el sector llegue a un ritmo adecuado se debería llegar a las 125.000-150.000 viviendas visadas al año.

“Los datos de visados de viviendas con toda seguridad serán superiores a los del año 2018. Es cierto que el crecimiento no será igual que los años anteriores, pero sigue siendo crecimiento. Vamos a esperar a ver cómo se desarrolla este 2020 para saber si entramos en una fase decreciente o de estabilidad, que es lo que creo”, destaca Daniel Cuervo, director gerente de la patronal madrileña Asprima.

Cuervo también opina sobre la entrada en concursos de acreedores de constructoras, principalmente ligadas a la edificación de viviendas. “No es una buena noticia, aunque esperamos que no se produzca con más compañías, porque siempre afectan negativamente al sector al que pertenecen y a la economía en general. Confiamos en que se recupere la normalidad en este sentido”, concreta el directivo de Asprima.

Envejecimiento del sector de la construcción% empleados menores de 30 años y mayores de 50 años

Fuente: Fundación Laboral de la construcción con datos de la EPA (INE)Compartir

... pero la formación en el sector será la clave de su supervivencia

Toda actividad empresarial tiene que asumir unos riesgos implícitos de la actividad. En la promoción de viviendas hay dos importantes: el comercial, es decir, que no se consigan vender las viviendas o hacerlo por debajo del precio esperado, y el de la construcción, debido sobre todo al desvío en los costes, tanto de material como de trabajadores.

“Desde la salida de la crisis, algunas promotoras han contratado a la constructora como un modelo de llave en mano, es decir, se ha pactado un precio cerrado y aunque se han producido subidas de los costes o retrasos en la entrega de las casas, es la constructora la que ha asumido estos extras. La actividad constructora ha subido y también los costes de construcción tanto de materiales como de mano de obra”, afirma Mikel Echevarren.

El coste de una obra en Madrid ha pasado de costar 700 euros el metro cuadrado a unos 1.200 euros y lleva años incrementándose a un ritmo de un 15% anual, destaca el experto, que añade que “la promotora puede repercutir este mayor coste de construcción en el precio final, pero todo depende del mercado. Por ejemplo, en Madrid es posible que una subida del precio de la vivienda del 3% pueda ser absorbido por el mercado, pero no en Valencia, donde esa vivienda estaría fuera de mercado”.

Otros expertos hablan de enfocar la construcción hacía la industrialización. "Se han visto incrementos de precios de hasta un 20%, por la falta de mano de obra considerable. Hay incrementos de precios desiguales por el lado de los materiales, mientras que la mano de obra se duplica en aquellos oficios más artesanales”, aclara Teresa Marzo, directora general de negocio Vía Célere. "La solución pasa por enfocar el sector hacia la industrialización. Hay que ofrecer soluciones, planteando un tejido más industrial, con construcción de módulos en fábrica y montajes ‘in situ’”.

A las mejoras en las calidades de la vivienda que exigen los compradores, tienen que llegar también una mayor capacidad para acortar los tiempos de la construcción, pasando a acabar una vivienda entre 12 y 16 meses, en vez de los 18-20 meses de la actualidad.

En cuanto al empleo, el problema surge de la escasez de mano de obra cualificada. “Cada vez hay más empresas que se quejan de que no encuentran personal cualificado para lo que necesitan. El cliente final es cada vez más exigente y demanda cada vez más una vivienda de calidad (aislamiento acústico, térmico, domótica, eficiencia energética, etc.), que sólo se puede conseguir mediante una obra de mano cualificada y formada”, Enrique Corral Álvarez, director general de la Fundación Laboral de la Construcción.

Los oficios más demandados en 2019 fueron los de albañil, encofrador y encargado de obra, y la mayor parte de las vacantes a cubrir se encontraron en las regiones de Madrid, Galicia y Cataluña, pero una de cada cuatro no consigue cubrirse por la falta de personal cualificado.

Por un lado, la gente joven que comienza un empleo no se ve atraída por el sector de la construcción, mientras que los trabajadores más veteranos se van jubilando y no se encuentran sustitutos. Con la crisis, la mayoría de ocupado en la construcción cambiaron de sector para seguir trabajando y ahora han decidido seguir fuera del sector.

“Lamentablemente, la imagen del sector sigue estando asociada a las exigencias de esfuerzo físico combinado con una corta vida laboral, la exposición a las inclemencias climáticas propias del trabajo a la intemperie y la temporalidad y movilidad de las obras”, afirma Enrique Corral. “Sin embargo, lo cierto es que se trata de un sector que se encuentra en plena transformación tecnológica, donde se están desarrollando con gran rapidez múltiples procesos orientados a la especialización y la calidad, donde el esfuerzo físico está dando paso a herramientas tecnológicas. El proceso de generación y gestión de datos a través de la metodología BIM está protagonizando un cambio de paradigma en el sector, que camina hacia su digitalización”, aclara el director general de la entidad creada por patronal y sindicatos de la construcción para formar y cualificar al sector, que lamenta que no están siendo capaces de transmitir estos cambios a la sociedad en general y a los jóvenes en particular.

En 2019, según la Fundación Laboral de la Construcción, con datos de la EPA, apenas el 9% de los trabajadores de la construcción eran menores de 30 años. La población de trabajadores de la construcción por debajo de esa edad lleva cayendo desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, aunque acumula cuatro años estancado en ese porcentaje. Incluso en los peores años de la crisis había un porcentaje mayor de jóvenes, si nos referimos a su peso sobre el total de trabajadores.

Pero si nos fijamos en los trabajadores mayores de 50 años sucede lo contrario. Su peso es cada vez más grande en el sector, por encima del 30% en los últimos dos años, y alcanzando sus mejores cifras de los últimos 10 años.

Para fomentar el empleo y la estabilidad de las constructoras, el consejero delegado de Colliers aboga por una alianza fiable por parte de la promotora con dos o tres constructoras y fidelizarlas. “Si una promotora asegura a una determinada constructora que le puede encargar un tercio de sus obras, el trabajo se puede planificar mucho mejor, o incluso animarla a participar en el diseño de la promoción. La promotora no va a contratar a la constructora más barata, sino a la más fiable”, concreta.

Un usuario con una hipoteca de 150.000 euros a tipo variable firmada en febrero de 2016 habría ahorrado 207 euros hasta hoy, por efecto de la evolución del índice de referencia

Equipo idealista

Madrid 29 FEB 2020

Primer cierre en negativo, en febrero de 2016 (-0,008); primer suelo, en febrero y marzo de 2018 (-0,191), y nivel más bajo de su historia, en agosto de 2019 (-0,356). Si se buscara un resumen de los primeros cuatro años en los que el euríbor ha permanecido en terreno negativo, un aniversario que se cumple hoy, estos podrían ser los momentos más destacados. El principal índice al que se referencian los tipos de interés de las hipotecas, sin embargo, parece estar decidido a seguir con las sorpresas: a falta del dato del viernes, este mes cierra en el -0,287, lo que supone una bajada de tres puntos básicos frente a enero, cuando se situó en el -0,253, y un nivel unos 28 puntos básicos inferior al de hace cuatro años. El efecto sobre las hipotecas con tipos de interés variables es un sensible abaratamiento de su coste.

El euríbor interrumpe de esta forma una racha alcista que duró apenas cinco meses, un lapso de tiempo en el que recuperó una décima de punto con respecto al mínimo histórico registrado en agosto del año pasado. Quien tenga este mes la revisión anual de los tipos de interés de su hipoteca notará como la cuota será más baja este año, puesto que el euríbor se encuentra ahora unos 18 puntos básicos por debajo del nivel alcanzado hace 12 meses (-0,108).

Aún más relevante es la disminución con respecto a hace cuatro años. El usuario que, en febrero de 2016, hubiera tenido un préstamo hipotecario de 150.000 euros a 30 años con un interés compuesto por el euríbor más un diferencial del 0,99%, habría visto menguar sus cuotas de los 479,77 euros mensuales que pagaba en aquel entonces, a los actuales 462,47 euros. Siguiendo la evolución del euríbor, en estos cuatro años hubiera ahorrado unos 207 euros. “Nadie esperaba que este índice marcara cifras negativas durante un período tan largo”, admite Ruth Armesto, directora de Hipotecas.com, canal on line de financiación hipotecaria de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).

Tipos bajos del BCE

Pero los expertos vaticinan que el euríbor permanecerá en terreno negativo un año más, por lo menos. Para Joaquín Robles, analista del bróker financiero XTB, la crisis sanitaria provocada por el coronavirus y el exceso de liquidez explican la caída registrada este mes por el índice. “Por un lado, los inversores temen que los distintos países tengan que acometer esfuerzos excepcionales para contener la epidemia y eso pueda repercutir en su actividad económica, al reducir sus beneficios, y que posteriormente se revisen las previsiones de crecimiento a la baja”, señala Robles. ¿Cómo se traslada esta impresión al euríbor? “Ya hay inversores que piensan que, si esta situación se prolongara y agravara, los bancos centrales se verían obligados a actuar y el BCE bajaría los tipos”, contesta Robles.

“Por el otro lado, como hay mucho dinero disponible, los bancos no están dispuestos a pagar mucho para prestárselo entre ellos”, destaca Robles. Al ser el euríbor un reflejo del tipo de interés que se aplican las entidades en este caso, el exceso de liquidez ejerce una presión a la baja sobre el índice.

En la misma línea, Armesto subraya que, en diciembre, “el Banco Central Europeo (BCE) mantuvo su compromiso de no subir los tipos mientras no se alcance el objetivo de inflación [algo por debajo del 2%] y crecimiento; y, por el otro, el mercado ya ha comprobado que la sustitución del antiguo presidente, Mario Draghi, por Christine Lagarde, no ha modificado la política de la institución”, añade. En su hipótesis central, los analistas de Bankinter vaticinan que el euríbor cierre este año en el -0,22 y se mantenga en negativo también en 2021.

Hipotecas fijas y subrogación

Ante este escenario, en el intento de asegurarse unos márgenes seguros de rentabilidad, los bancos siguen apostando fuerte por las hipotecas fijas, unos créditos en cuyo coste el euríbor no influye. “Las hipotecas fijas tienen unas ofertas muy buenas que están atrayendo a muchos clientes”, admite el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli, quien destaca que, entre estos productos, ya se pueden encontrar unos tipos de interés del 1,35%, algo impensable hasta hace apenas unos años.

La demanda no falta. “Los clientes preguntan cada vez más por las hipotecas fijas, sobre todo los que buscan tranquilidad y saben que, en algún momento, el euríbor va a subir”, dice. Una visión en la que coincide Armesto, para quien las entidades deben “acompañar al cliente no solo poniendo foco en los precios bajos actuales sino teniendo en cuenta todas las posibilidades del mercado”.

Colombelli considera que la coyuntura actual puede resultar muy interesante también para aquellos usuarios que estén pensando en subrogar su préstamo hipotecario. “Quien tenga una hipoteca con un tipo variable que llegue al 2% o 3%, tal vez ahora se plantee cambiarlo por una hipoteca fija que le aporte tranquilidad e incluso ahorro”, reflexiona. Pese a ello, no hay que olvidar que la subrogación –una forma de captación de clientes por parte de las entidades– no está exenta de costes.

La demanda de crédito hipotecario cae un 22%, el mayor descenso desde 2013.

El recorte registrado en el último trimestre de 2019 se suma a la caída del 17% del trimestre anterior

Madrid | 21 ENE 2020 – Elsa Castillo

La demanda de crédito por parte de los hogares para adquirir una vivienda se redujo notablemente en el último trimestre de 2019: descendió un 22,2%, lo que supone la mayor caída desde 2013, y la segunda consecutiva después de que en el tercer trimestre del año pasado ya se recortara un 16,7% y se estancara en el segundo (0%). Los datos proceden de la Encuesta sobre Préstamos Bancarios,

El recorte registrado en el último trimestre de 2019 se suma a la caída del 17% del trimestre anterior publicada este martes por el Banco de España y elaborada a partir de las respuestas de diez bancos que representan cerca del 80% del sistema financiero español.

Entre las principales causas de este notable descenso figuran, en primer lugar, la caída de la confianza de los consumidores, seguida por el auge de precios y el empeoramiento de las perspectivas sobre el mercado inmobiliario y, en menor medida, por el uso de otras fuentes de financiación externa y el ahorro, así como por los cambios regulatorios y fiscales del mercado.

Los datos reflejan que la demanda de crédito hipotecario en España está siguiendo una tendencia inversa a la del resto de la eurozona. Según la encuesta trimestral de préstamos del Banco Central Europeo (BCE) a 144 entidades publicada también este martes, la demanda de fondos para adquirir una vivienda entre octubre y diciembre de 2019 repuntó un 25%, tras el aumento del 15% registrado entre julio y septiembre. Unos incrementos que se dieron especialmente en Francia, Italia y Alemania, gracias a los bajos tipos de interés y a la confianza de los consumidores, según sostiene el BCE.

No obstante, en lo que se refiere únicamente a las empresas de la eurozona, la demanda de crédito cayó por primera vez en seis años, y lo hizo con un descenso del 8%, debido, según el BCE, a la menor necesidad de inversión fija y al aumento de la disponibilidad de fuentes alternativas de financiación. Ello a pesar de que el BCE volviera en septiembre pasado a bajar los tipos de interés hasta mínimos históricos. Para el primer trimestre de 2020, la encuesta prevé que la demanda de crédito de las empresas, tanto de aquellas grandes como de las pymes, caiga otro 9%.

España destaca, con todo, como la única gran economía de la zona euro donde la demanda global de crédito –tanto de empresas como de hogares– se redujo. Y lo hizo, además, por sexto trimestre consecutivo, debido especialmente al descenso del crédito hipotecario, al tiempo que los bancos endurecían sus criterios de concesión por el deterioro de las expectativas económicas.

La Plusvalía municipal, el IBI o el IRPF: las novedades que ha habido en 2019

El Supremo y el Constitucional han protagonizado las principales novedades en estos impuestos

Las novedades impositivas en 2019 / Gtres

Autor: Redacción Idealista

27 diciembre 2019

Toda transacción está gravada con impuestos y más si es inmobiliaria. Este año ha habido varias novedades a destacar relacionadas con la plusvalía municipal, el IBI o el IRPF. Te contamos cuáles son los principales cambios y qué tribunales los han hecho.

Plusvalía Municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal, ha dado grandes sorpresas para los contribuyentes este año. En una sentencia del pasado mes de noviembre el Tribunal Supremo condenaba por primera vez al Estado español a indemnizar a un contribuyente por haber dictado una normativa sobre la Plusvalía municipal que ha sido declarada inconstitucional por el Tribunal Constitucional. Con esta sentencia se abre la puerta a recuperar lo pagado de más indebidamente: bien porque se obtuvieron pérdidas con la transmisión de la vivienda, bien por la confiscatoriedad de este impuesto.

Es decir, el Tribunal Constitucional ya ha declarado que es inconstitucional la Plusvalía municipal cuando el contribuyente transmite un inmueble con pérdidas y cuando el dinero que debe pagar el ciudadano supere la cantidad que ha obtenido con la venta de la casa, es decir, cuando se considera que es confiscatorio.

La sentencia del Constitucional conocida el mes de diciembre de 2019, cuya ponencia ha correspondido al Magistrado Pedro González Trevijano, argumenta que cuando existe una ganancia con la transmisión (venta o donación de un inmueble) y la cuota que sale a pagar por la plusvalía municipal es mayor al incremento realmente obtenido por el ciudadano, se estaría tributando por una renta inexistente, virtual o ficticia. Esto produce un exceso de tributación contrario a los principios constitucionales de capacidad económica y no confiscatoriedad (art. 31.1 de la Constitución Española).

Pero no son las únicas novedades sobre este impuesto. A principios de este mes idealista/news se hacía eco de una sentencia del pasado mes de septiembre del Supremo donde daba un tirón de orejas al Constitucional. Y es que este último tribunal considera que los gastos de compraventa de una vivienda (notaría, registro, impuestos pagados o cancelación de la hipoteca) no cuentan para librarse de pagar la plusvalía municipal. Se trata de un criterio favorable a los Ayuntamientos, pero contrario a los contribuyentes porque hasta ahora el Constitucional consideraba que se podían incluir estos gastos para reducir la ganancia obtenida con la venta del inmueble.

ITP

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es un tributo que debe pagar el comprador de una vivienda de segunda mano y que varía en función de la Comunidad Autónoma. Pues bien, a principios de diciembre se conoció una sentencia bomba del Tribunal Supremo que declara que el ITP también lo debe pagar el comprador que adquiera un bien de segunda mano cuando el vendedor sea un particular. Esto significa que quien compre oro a un particular, o ropa u otro bien de segunda mano deberá pagar ITP.

Hasta ahora, el criterio era que la compra de oro (y por extensión, de otros bienes muebles) realizada por empresarios a particulares, no pagaba impuestos. De este modo, el ITP ya no se paga sólo por la adquisición de una vivienda usada o por alquilarla. Eso sí, los tipos impositivos varían en función de si se trata de un inmueble o de un bien mueble y de cada CCAA.

Ahora tendrán que asumir el pago del ITP por cada una de las compras de oro que hagan a un particular y los tipos impositivos, dependiendo de cada Comunidad Autónoma, varían del 4% y al 6%. Estos tipos impositivos son más bajos que los que se aplican por la compra de una casa de segunda mano, ya que varían del 4% al 10%.

Por ejemplo, en Madrid comprar oro a un particular tributará al 4%, mientras que adquirir una vivienda tributará al 6% del ITP. En la Comunidad Valenciana comprar bienes usados tributará al 6%, mientras que adquirir una propiedad tributará al 10% del ITP.

En materia de ITP, también ha habido una gran novedad y es que la Comunidad Valenciana ha sido la primera en dejar de aplicar el método de la tasación hipotecaria para comprobar que el contribuyente ha pagado convenientemente el ITP al comprar o el impuesto de Sucesiones al heredar una vivienda. En concreto, no ha recurrido en casación la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana que anulaba el método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria”.

En concreto, la Generalitat no ha comparecido ante el Supremo en el plazo estimado, con lo que el recurso ha sido declarado desierto. De este modo, Hacienda de la Comunidad Valenciana acata el criterio de la sentencia del TSJ, que ya es firme, y anula el método de tasación hipotecaria. Además, abre la puerta a que en otras comunidades autónomas este método de comprobación de valores en la compra, herencia o donación de una vivienda sea declarado nulo.

IBI

El Supremo ha cerrado la puerta a solicitar la devolución del IBI urbano que se pagó por terrenos que eran rústicos durante 2014 y ejercicios anteriores. Y es que en 2014 declaró que los terrenos que fueran urbanizables, pero sin nada construido no debían pagar IBI urbano, sino rústico. Así, muchos contribuyentes con terrenos por los que pagaban IBI urbano pasaron a tributar como rústicos. También, solicitaron la nulidad de las liquidaciones de IBI pagadas en ejercicios anteriores. Sin embargo, el Alto Tribunal acaba de cerrar esta vía para respiro de los ayuntamientos.

Para entender esta casuística es necesario recordar que el criterio sostenido en la famosa sentencia de 2014 quedó recogido en la Ley 13/2015. Los suelos urbanizables que no tuvieran programa aprobado para su desarrollo urbanístico debían ser considerados rústicos. “Sin embargo, la iniciativa para llevar a cabo tal recalificación se dejó en manos de la Administración. Además, los efectos del cambio de calificación catastral nunca podían ser anteriores al 1-1-2015”, señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

IRPF

Este año 2019 nos deja otra novedad en cuanto a IRPF: el Tribunal Económico-Administrativo (TEAR) de Valencia ha declarado que los contribuyentes que pierdan dinero con la donación de una vivienda podrán compensar esa pérdida en el IRPF con las ganancias obtenidas ese año y en los cuatro siguientes. Este novedoso criterio se enfrenta al mantenido hasta ahora por Hacienda, que venía negando la existencia de una pérdida patrimonial en el caso de transmisiones gratuitas. Ahora los contribuyentes ven abierta la posibilidad de beneficiarse de un importante ahorro fiscal.

El tribunal valenciano considera que es posible declarar una pérdida patrimonial en el IRPF en el caso de que se regale un inmueble por un valor inferior al de compra, con el fin de compensar dichas pérdidas con las ganancias. Esta interpretación choca con la sostenida por la Dirección General de Tributos, que niega la existencia de una pérdida patrimonial, basándose en el artículo 33.5.c) de la Ley del IRPF.

Impuesto sobre Donaciones: cuánto debes pagar por donar una vivienda

Cada CC.AA. regula de una forma este impuesto y las bonificaciones son diferentes

Autor:equipo idealista

diciembre 2019

Las donaciones no están exentas de tributar y el impuesto que las regula es el de Sucesiones y Donaciones, que depende de cada Comunidad Autónoma. En caso de recibir la donación de una vivienda, la norma que se aplica es la de la Autonomía donde esté ubicada la casa. Si lo que se dona es dinero en metálico para comprar un piso, la norma que aplica es la de la Autonomía en la que se encuentre la residencia habitual del donatario (donde haya estado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación), tal y como recuerda el abogado José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Para calcular lo que toca pagar en impuestos al beneficiario de la donación es esencial conocer la relación de parentesco entre el donante y el donatario, así como el patrimonio preexistente del beneficiario de la donación. Y es que, por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está bonificado al 99% si la donación de una vivienda es de primer grado de parentesco (padres e hijos, por ejemplo).

Otro impuesto que tendrá que pagar el hijo o familiar “premiado” con un inmueble es el Impuesto sobre plusvalía municipal. Y ello salvo que, según recuerda el abogado de Ático Jurídico, se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior al que tenía cuando lo adquirió el donante.

Es un tributo local, con lo que es cada Ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable (que se calcula sobre el valor catastral del suelo al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%).

Además, el donatario también tendrá que pagar en el futuro el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), en su condición de propietario del mismo.

Pero el donante también tendrá que hacer cuentas con el fisco. Éste tendrá que pagar el IRPF, pese a que no ha vendido el piso, sino que se lo ha regalado a un familiar.

En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al os tipos del 21%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.

Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF. No obstante, José María Salcedo recuerda que el TEAR de Valencia, en una reciente resolución, ha considerado que dichas pérdidas sí podrían incluirse en la declaración de IRPF, y compensarse con las ganancias obtenidas en el ejercicio, y en los cuatro siguientes.

Comunidad de Madrid

La donación de una vivienda o cualquier bien está bonificada al 99% cuando el beneficiario sea descendiente (hijo, nieto…), cónyuge o ascendiente (padres, abuelos…) y adoptados. Esto significa que sólo tendrá que pagar un 1% del Impuesto sobre Donaciones.

Veámoslo con un ejemplo: Un padre dona a su hijo un inmueble, ubicado en la Comunidad de Madrid, cuyo valor es de 200.000 euros. El hijo, que es quién recibe la donación, tiene que liquidar el Impuesto sobre Donaciones. Realizados los cálculos oportunos, le saldría una cuota tributaria de 31.621,21 euros y aplicándose la bonificación que tiene regulada la Comunidad de Madrid desde el 01/01/2006 solo pagaría 316,21 euros (el 1% de 31.621,21 euros).

Para las donaciones que se han producido desde el pasado 1 de enero de 2019 entre tíos y sobrinos (colaterales de tercer grado por consanguineidad) se aplicará una bonificación del 10% del Impuesto sobre Donaciones. Y si la donación es entre hermanos, la bonificación será del 15%.

Cataluña

En Cataluña las donaciones a descendientes de una vivienda que sea la primera o la vivienda habitual o la donación de dinero destinado para la compra de una vivienda habitual están bonificadas hasta el 95% del valor de la vivienda o del importe donado, con una reducción máxima de 60.000 euros (este importe puede llegar a los 120.000 euros en el caso de donatarios con un nivel de discapacidad igual o superior al 65%). En el caso de la donación dineraria, la reducción se podrá aplicar a las realizadas tres meses antes a la compra de la casa.

El donatario debe cumplir los siguientes requisitos:

La donación debe hacerse en escritura pública donde se constate que el destino de la donación es la vivienda habitual. En el caso de dinero donado, la escritura se otorgará en el plazo máximo de un mes desde la recepción del dinero y el beneficiario no puede tener más de 36 años, salvo si tiene alguna discapacidad igual o superior al 65%. Además, la base imponible de la declaración de la renta no puede ser superiores a 36.000 euros.

La donación de dinero no se beneficia de ninguna reducción.

Andalucía

En esta comunidad autónoma hay una reducción del 99% de las cantidades donadas a descendientes para la adquisición de la primera vivienda habitual. La base máxima de reducción es de 120.000 euros, para menores de 35 años. Y de 180.000 euros, para personas con discapacidad, con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. También hay una reducción propia del 99% por la donación de vivienda habitual a descendientes con discapacidad, con una base máxima de la reducción de 180.000 euros.

En cambio, si lo que se dona es directamente un inmueble, en lugar de dinero, entonces no hay ninguna reducción.

Baleares

En esta región hay dos reducciones relacionadas con la vivienda, pero incompatibles entre sí. La donación que está bonificada es la de una vivienda habitual. Así, en el supuesto de donación de un inmueble que vaya a constituir la primera vivienda habitual del donatario, verificada a favor de hijos o descendientes del donante menores de 36 años o discapacitados, con un grado de discapacidad física o sensorial igual o superior al 65% o psíquica de grado igual o superior al 33%, se aplica sobre el valor real de dicho inmueble una reducción del 57% siempre que concurran los siguientes requisitos:

Que el donatario acceda al pleno dominio de la vivienda.
Que la renta del donatario en el ejercicio anterior a la adquisición, de acuerdo con el cómputo a efectos del IRPF, no exceda de 18.000 €.
Que el valor real de la vivienda no exceda de 180.000 €.
Que la superficie construida de la vivienda adquirida no exceda de 120 metros cuadrados.
La residencia del donatario de forma efectiva en la vivienda adquirida durante tres años, como mínimo, a partir de la fecha de adquisición.

En caso de que la donación sea dinero para la compra de una vivienda habitual de padres a hijos u otros descendientes, el donatario se beneficia de una reducción del 57% de la base imponible siempre que se den los siguientes requisitos:

Que la donación se formalice en escritura pública, en la que se haga constar la voluntad de que el dinero donado se destine a la adquisición de la primera vivienda del hijo o descendiente que tiene que constituir su residencia habitual.
Que el donatario no tenga 36 años en la fecha de formalización de la donación.
Que la vivienda se adquiera dentro del plazo máximo de seis meses desde la formalización de la donación.
Que el patrimonio preexistente del donatario no exceda de 400.000 euros en la fecha de formalización de la donación.

La base máxima de la reducción es de 60.000 euros como norma general, aunque en el caso de que el donatario sea discapacitado se amplían a 90.000 euros.

Extremadura

En esta región hay dos tipos de reducciones relacionadas con la vivienda. Por un lado, hay una reducción del 99% del importe de la donación de dinero para la compra de una primera vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del donatario: hijos y descendientes, mayores de edad o menores emancipados. El límite es de 122.000 euros. Los requisitos que hay que cumplir son los siguientes:

Requisitos:

Que se formalice la donación en escritura pública.
Que conste de forma expresa en la escritura pública la voluntad de destinar las cantidades donadas a la adquisición de la primera vivienda habitual.
Que se adquiera la vivienda en el plazo de 6 meses desde la fecha de la donación.
Que se trate de una vivienda situada en Extremadura.
Que la vivienda se mantenga en el patrimonio del donatario durante los 5 años siguientes a su adquisición.
Que el patrimonio preexistente del donatario no sea superior a 402.678,11 euros.
Para su efectiva aplicación debe solicitarse expresamente en el periodo reglamentario de presentación de la autoliquidación o declaración.

En el caso de que se done directamente una vivienda (siempre debe ser habitual para el beneficiario), la reducción también es del 99% del valor neto de adquisición de la casa, con un límite de 122.000 euros. Y los beneficiarios vuelven a ser hijos y descendientes, mayores de edad o menores emancipados. Los requisitos que deben cumplirse son:

Guía de la Ley de Propiedad Horizontal: derechos y obligaciones del buen vecino

Autor: Raúl Alonso (colaborador de idealista news)

21 noviembre 2019

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‘Condenado a dejar su casa durante tres años por ser un vecino conflictivo’, ‘armas legales para impedir que un piso turístico te amargue la vida’, ‘qué pasa cuando el banco es el moroso’… Titulares como estos demuestran que la convivencia vecinal no siempre es sencilla y también la importancia de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que sirve de marco legal para resolver estos y otros muchos conflictos y situaciones. Te ofrecemos una guía con todo lo que te conviene saber sobre una ley imprescindible para cualquier ciudadano.

Nadie cuestiona la importancia de la LPH, pero ¿sigue cumpliendo los objetivos para la que fue redactada? No se puede pasar por alto que en 2020 celebrará el 60 aniversario de su aprobación el 21 de julio de 1960. Seis décadas de profundos cambios sociales y tecnológicos que han puesto a prueba el statu quo de la comunidad de propietarios con nuevas realidades como los pisos turísticos o la proliferación de mancomunidades que gestionan grandes instalaciones de ocio y deporte.

En opinión de Patricia Briones, del departamento Jurídico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas (CAF) de Madrid, “pese a que ha habido modificaciones, algunas importantes como la de 1999, ninguna ha terminado por solucionar la situación”. Para la experta “muchos de estos cambios responden a demandas sociales como el derecho a la eliminación de barreras arquitectónicas para el acceso a la vivienda a personas con minusvalías, pero no establece un marco general que clarifique la complejidad actual. Con este objetico el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas elevó una propuesta de modificación”. A la espera de conocer su evolución, Briones nos acompaña en este recorrido por los puntos más importantes de la actual LPH.

LPH: qué regula y ámbito de aplicación

La propiedad horizontal cuenta con la singularidad de aunar dos derechos de propiedad. Por un lado, el dueño de un piso lo tiene en exclusividad sobre su vivienda, pero también en copropiedad sobre otros espacios e instalaciones que comparte con el resto de propietarios, ya sea el jardín, la escalera, el ascensor o la caldera. Un contexto que regula el Código Civil pero que tiene en la Ley de Propiedad Horizontal un instrumento de derecho privado para darle un tratamiento específico.

De este modo, la LPH establece un marco para el entendimiento y buena convivencia en las comunidades de propietarios que no solo se circunscribe a los edificios de viviendas, también a comunidades de garajes, centros comerciales, naves industriales e incluso a entidades urbanísticas de conservación. Un marco además flexible, siempre que no rompa los límites que marca la propia ley, como recuerda Briones: “Una comunidad podrá regular el juego a la pelota en una determinada zona y hora pero nunca multar por su incumplimiento”.

Las obligaciones del propietario

¿Cuáles son los deberes del vecino? El artículo 9 de la LPH lista las obligaciones del propietario comenzando por el respeto a las instalaciones y su adecuada conservación, tanto del piso propio como de las zonas comunes. En este contexto, Briones señala “el obligado consentimiento de acceso a la vivienda o local para la realización de obras en elementos comunes”, sin embargo la negativa del propietario a facilitar trabajos de la comunidad es una causa de conflicto habitual.

Entre las obligaciones también destaca la de contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos del inmueble y al fondo de reserva. Así, el artículo 22 establece la responsabilidad subsidiaria del propietario frente a las deudas de la comunidad en función de su cuota de participación. Además, se deben facilitar al secretario de la junta o al administrador los datos de localización, así como informarles sobre cualquier cambio de titularidad, por ejemplo, tras la venta de la vivienda o del local.

En el apartado de convivencia es de destacar el tratamiento de las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El catálogo de supuestos que perturban el entendimiento vecinal es interminable: desde el vecino reiteradamente ruidoso al que no presta la debida atención a su perro u otros males menos comunes como el de la venta de droga o la fabricación de bebidas alcohólicas en la vivienda.

Los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios

La junta de propietarios, el presidente y el vicepresidente, el secretario y el administrador son los cuatro órganos de gobierno que la LPH establece en su artículo 13. Por medio de los estatutos o de acuerdo de junta, esta estructura de gestión vecinal puede ser ampliada pero nunca modificando las responsabilidades que la ley establece para los citados.

Hay que recordar que la figura del vicepresidente no es obligada, sin embargo Briones aconseja su nombramiento ya que puede sustituir las labores del presidente en su ausencia “facilitando la gestión de la comunidad”. Por su desconocimiento, Briones considera oportuno recordar que “los cargos de presidente y vicepresidente deben ser ejercidos necesariamente por propietarios”, por lo que la práctica común de delegar en un hijo no se ajusta a la ley. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

El presidente siempre tiene en el administrador a su más fiel aliado, pero debe conocer sus principales funciones, que resumimos en siete:

Convocar y presidir las juntas
Firmar las actas de las juntas
Solicitar los pagos de la comunidad
Firmar certificaciones de estar al corriente de los pagos
Ordenar los trabajos y las obras necesarias
Supervisar las obras que afecten a elementos comunes de la comunidad
Requerir a los vecinos el cese de actividades molestas

La junta ordinaria y extraordinaria

La junta ordinaria o junta de propietarios es el máximo órgano de decisión de la comunidad. Es obligatoria su celebración una vez al año y debe convocarse con al menos seis días de antelación. Sus principales funciones son:

Nombrar y cesar a los cargos de la junta de gobierno
Aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas anuales
Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad

En cuanto a la junta extraordinaria, puede celebrarse cuantas veces se considere necesario, siempre con un plazo suficiente para informar a todos los propietarios. Ambas juntas son convocadas por el presidente, pero si este se niega, puede convocarla el 25% de los propietarios o de las cuotas.

El derecho a la impugnación

Tanto si el propietario formó parte de la junta votando en contra como si no asistió, dispone de un plazo de tres meses para impugnar judicialmente un acuerdo que cree en contra de la ley o de un año si va en contra de los estatutos. Su tramitación implica una demanda con abogado y procurador.

Las funciones del administrador

La LPH dedica su artículo 20 a la figura del administrador y sus funciones, que se resumen en seis áreas de responsabilidades.

Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios
Preparar y someter a la junta el plan de gastos anual
Atender a la conservación y mantenimiento de la casas
Ejecutar los acuerdos en materia de obras y efectuar los pagos y cobros
Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar la documentación de la comunidad
Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta

Una descripción de tareas que desde CAF Madrid se considera “tremendamente limitada” al no incorporar muchas de las funciones que en los últimos años la regulación ha añadido a la gestión de las comunidades de vecinos. Como ejemplo, Patricia Briones cita acciones tan diversas como la seguridad laboral del conserje u otros, la gestión para la protección de datos de carácter personal, las inspecciones de garajes o las notificaciones telemáticas entre la comunidad y las administraciones públicas.

Últimas modificaciones de la LPH

Ordenar el mercado de viviendas de uso turístico y fomentar la cultura de la rehabilitación de edificios son las dos últimas leyes que ha modificado la LPH:

Limitación a las viviendas de uso turístico. Desde la aprobación del Real Decreto Ley 7/2019 se faculta a la comunidad de propietarios a llegar a acuerdos que limiten o condicionen esta actividad si son aprobados por tres quintas partes de los propietarios o de las cuotas. Y como compensación por un mayor uso de las zonas comunes, esta misma mayoría puede incrementar hasta en el 20% la cuota de comunidad a estas viviendas.
Apoyo a la rehabilitación. Tres son las novedades más destacadas de la Ley 8/2013 de 26 de junio cuya finalidad fue favorecer las obras de rehabilitación en el parque español de viviendas.
- Aprobación de obras que modifican la estructura original del edificio. Se derogó el artículo 12 que exigía el acuerdo unánime para su aprobación, para pasar a un quorum del 60% de propietarios o cuotas.
- Aprobación de obras de conservación y mantenimiento del edificio. Desde esta modificación no se requiere de acuerdo de junta para atender de forma más efectiva a las necesidades puntuales y urgentes. En el caso de que para afrontar esos trabajos sea necesario girar una derrama, sí sería necesaria la convocatoria.
- Aprobación de obras de supresión de barreras arquitectónicas. Tampoco requiere de acuerdo de junta cuando lo solicita una persona discapacitada o mayor de 70 años. Así será siempre que el presupuesto no sea superior a la cantidad aprobada en obras para todo el año “y lo que exceda del presupuesto vigente al aprobarse la obra lo deberá asumir el propietario solicitante”, aclara Briones.

El mercado residencial suma tres meses de caídas: ¿es un cambio de tendencia o algo puntual?

Los expertos creen que es algo puntual y que volverá a normalizarse en 2020

Autor: Equipo idealista

octubre 2019

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria el pasado mes de junio, el mercado de compraventa de viviendas y el hipotecario no han levantado cabeza. Suman ya tres meses de caídas consecutivas que han llevado a las transacciones a firmar su peor dato de los últimos dos años en agosto, mientras que las hipotecas han tocado mínimos de 12 meses, según datos del Consejo General del Notariado.

En concreto, en el octavo mes se han vendido 30.351 casas, un 4,5% menos interanual (el año pasado se registraron 31.776 operaciones) y la cifra más baja desde agosto de 2017. En el caso de las hipotecas, se han registrado 15.859 firmas, el número más modesto desde agosto de 2018.

Pero no sólo se debe al caos que ha supuesto la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, sino que también se suma la incertidumbre política y la desaceleración económica. Funcas ha rebajado al 1,9% su previsión de crecimiento del PIB para este año, tres décimas menos de lo previsto anteriormente, y apunta a un “final de ciclo, no a una recesión”. Para 2020 espera que la economía española crezca un 1,5%, cinco décimas menos de lo previsto.

Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, estima que esta ralentización de la economía “está provocando ralentización de los ritmos de venta de obra nueva ante la menor confianza empresarial y del consumidor”. Recuerda que las promotoras cuentan con unos porcentajes de preventa muy elevados para poder acceder a la financiación bancaria, en ocasiones deben tener “prevendido” un 50% de la promoción para conseguir el préstamo y poder levantar las viviendas.

¿Estamos ante un cambio de tendencia en el mercado residencial o ante algo coyuntural? Los expertos consultados por idealista/news coinciden en señalar que se trata de un parón puntual que puede durar de aquí a finales de año, pero que para 2020 el mercado volverá a una situación de normalización.

En general, los últimos datos del mercado de vivienda muestran una tendencia a la moderación de las ventas, de las hipotecas y también de los precios. Según el último informe de precios de idealista, hasta septiembre la vivienda usada subió un 4,2% interanual, hasta los 1.735 euros, lo que demuestra que los incrementos son cada vez más suaves.

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, asegura que lo ocurrido en agosto “es un hecho puntual, debido a la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria que ha ralentizado el mercado y ha retrasado las transacciones. Sin olvidar la incertidumbre económica y política. A esto se han unido las noticias o malos augurios procedentes de algunos organismos/medios que no están ayudando precisamente al mercado”.

En opinión del experto, en los próximos meses se volverá a la normalidad, “eso sí, teniendo claro que el mercado se va normalizando, sin subidas desproporcionadas. E incluso algunos precios en determinadas zonas y promociones sufrirán alguna corrección, ya que la demanda no los acepta”, añade.

Smerdou cree que pasados estos meses y para la primavera del año que viene probablemente haya menor incertidumbre política y se verá de nuevo más alegría en el mercado de la vivienda. “Pero siempre hablando de normalización que es hacia donde debemos ir. Los vaivenes no son buenos”, puntualiza.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, también comparte esta teoría. En su opinión, es probable que los datos de los próximos dos meses se sigan viendo afectados por la nueva Ley Hipotecaria, aunque la estadística volverá a la normalidad pasado ese tiempo".

De todos modos, Smerdou recuerda que hay un punto que es bueno tener en cuenta cuando se analizan los datos. Hay ventas sobre plano de vivienda nueva que no están contabilizadas en las estadísticas oficiales hasta que no se llega a la escritura, pero están vendidas. Y en los próximos meses se verán reflejadas en la estadística del INE y de notarios.

Otro factor negativo para el mercado residencial e “incuantificable” para Echavarren son los mensajes del Gobierno en funciones sobre la vivienda en alquiler. la modificación de la LAU y sus mensajes de querer limitar de alguna manera las subidas del precio del alquiler, especialmente en las grandes ciudades, están provocando que “los inversores que adquieren vivienda para alquilar estén retrasando su decisión de compra”, añade el experto.

El vaso ¿medio lleno o medio vacío?

Aunque Smerdou y Echavarren sí creen que en lo que queda de año el mercado seguirá arrojando cifras negativas, desde Engel&Völkers son más optimistas. Óscar Larrea, director general de la firma para Madrid, asegura que “el cuarto trimestre del año suele ser el segundo mejor trimestre desde hace ya más de 6 años. Muchos medianos y grandes inversores (family office, socimis o fondos de inversión) aprovechan para cerrar sus últimas operaciones por temas fiscales. Esperamos además un crecimiento en el volumen de operaciones con extranjeros, principalmente mexicanos”.

El experto recuerda que sí detectan cierta desaceleración, pero más debido a la incertidumbre política y económica que a debido a una crisis como tal. “No hay indicios de burbuja como hace más de 10 años. No existe un exceso de crédito, tampoco de especulación”.

De cualquier modo, Constanza Maya, directora de expansión y operaciones de Engel & Völkers, señala que no se trata del inicio de una tendencia bajista, sino de “pequeñas regularizaciones del mercado que hacen que la tendencia positiva sea más estable”.

Las subrogaciones también se han retrasado

No sólo se han retrasado la concesión de hipotecas a particulares, debido al caos de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria. Desde junio también sufren retrasos de dos y tres meses las aprobaciones de las subrogaciones al crédito promotor para la compra de vivienda nueva. Así lo asegura Mikel Echavarren, CEO de Colliers España

El precio de la vivienda sube hasta septiembre, pero a menor ritmo: descubre cómo ha variado en tu zona

Autor:Redacción idealista

30 septiembre 2019

El precio de la vivienda usada en España marca una subida del 0,2% durante el tercer trimestre de 2019. Esta subida deja el metro cuadrado en 1.735 euros según el último índice de precios de idealista. Atendiendo a la variación anual, el incremento es del 4,2%. En Madrid capital la vivienda avanza un 3,3% interanual, mientras que en Barcelona cae un -1,7% con respecto al año pasado.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “las cifras de precios, hipotecas y compraventas están de alguna manera desvirtuadas por la incertidumbre en la que lleva instalada el país durante los últimos meses. Propietarios y posibles compradores están a la espera antes de tomar sus decisiones. Las cifras macroeconómicas que vienen de Europa no ayudan a arrojar luz a un mercado en el que ya se empiezan a oír los primeros rumores de un posible cambio de ciclo”.

Comunidades Autónomas

Han sido 9 las Comunidades Autónomas que han visto cómo el precio de sus viviendas subía durante el verano: el mayor incremento se ha producido en Baleares, donde los propietarios piden un 1,6% más por sus viviendas que hace tres meses, seguido por Murcia, donde se han incrementado un 1,5%, y Aragón (1,3%). Les siguen las subidas de la Comunitat Valenciana (0,6%), Castilla-La Mancha (0,4%), La Rioja, Extremadura y Castilla y León (0,2% en los tres casos).

Localización	Precio €/m2 Sep 2019	Variación trimestral
Baleares	3.064 €/m2	+1,6 %
Murcia Región	1.042 €/m2	+1,5 %
Aragón	1.328 €/m2	+1,3 %
Comunitat Valenciana	1.389 €/m2	+0,6 %
Castilla-La Mancha	875 €/m2	+0,4 %

Por el contrario, Navarra marcó la mayor caída, con un descenso del 1,3%, seguido por Madrid y Cantabria, donde se redujeron un 1,1%.

Localización	Precio €/m2 Sep 2019	Variación trimestral
Navarra	1.398 €/m2	-1,3 %
Madrid Comunidad	2.794 €/m2	-1,1 %
Cantabria	1.453 €/m2	-1,1 %
Galicia	1.353 €/m2	-0,8 %
Canarias	1.794 €/m2	-0,5 %

Baleares sigue posicionada como la autonomía más cara, con 3.064 euros/m². Le siguen Madrid (2.794 euros/m²), Euskadi (2.555 euros/m²) y Catalunya (2.251 euros/m²). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla La Mancha (875 euros/m²), Extremadura (904 euros/m²) y Murcia (1.042 euros/m²), las comunidades más económicas.

Provincias

Hasta 25 provincias experimentan incrementos de precios en sus inmuebles de segunda mano durante el tercer trimestre del año. Los aumentos están liderados por Huesca (4,1%), y le siguen Valladolid (3,3%), Ávila (3,2%), Toledo (2,3%) y Teruel (1,8%).

Localización	Precio €/m2 Sep 2019	Variación trimestral
Navarra	1.398 €/m2	-1,3 %
Madrid Comunidad	2.794 €/m2	-1,1 %
Cantabria	1.453 €/m2	-1,1 %
Galicia	1.353 €/m2	-0,8 %
Canarias	1.794 €/m2	-0,5 %

En el lado opuesto encontramos las caídas de Ourense (-3,5%), Palencia (-3%) y Córdoba (-2,4%).

Localización	Precio €/m2 Sep 2019	Variación trimestral
Ourense provincia	1.146 €/m2	-3,5 %
Palencia provincia	1.161 €/m2	-3,0 %
Córdoba provincia	1.251 €/m2	-2,4 %
Cuenca provincia	784 €/m2	-1,9 %
Girona provincia	2.020 €/m2	-1,7 %

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Baleares, con 3.064 euros/m², seguido por Guipúzcoa (2.884 euros/m²). Tras ellas se sitúan Madrid (2.794 euros/m²) y Barcelona (2.682 euros/m²). Cuenca es la provincia más económica (784 euros/m²), seguida por Toledo (786 euros/m²) y Ciudad Real (804 euros/m²).

Capitales

Cuenca lidera las subidas de entre las capitales españolas, con un incremento del 5,4%. Le siguen los propietarios de Girona, que han aumentado sus expectativas en un 3,9%, y Logroño (3,5%).

Localización	Precio €/m2 Sep 2019	Variación trimestral
Cuenca	1.125 €/m2	+5,4 %
Girona	2.248 €/m2	+3,9 %
Logroño	1.575 €/m2	+3,5 %
Valladolid	1.500 €/m2	+2,8 %
Ávila	1.045 €/m2	+2,8 %

Entre los grandes mercados, Madrid ha registrado una caída del 1,1% en el último trimestre y Bilbao un descenso del 0,3%, mientras que en Barcelona los precios no se han movido. En los demás grandes mercados se han vivido ligeras presiones alcistas: Zaragoza (1,3%), Valencia (1%), Palma (1%), Málaga (0,6%) y Sevilla (0,5%).

La mayor caída se ha producido en Ourense (-3,1%). Le siguen los descensos de Soria (-2,5%), Pamplona (-2,2%), Pontevedra (-1,8%), Burgos (-1,6%), Palencia (-1,5%) y Segovia (-1,3%).

Localización	Precio €/m2 Sep 2019	Variación trimestral
Ourense	1.389 €/m2	-3,1 %
Soria	1.222 €/m2	-2,5 %
Pamplona/Iruña	2.216 €/m2	-2,2 %
Pontevedra	1.539 €/m2	-1,8 %
Burgos	1.564 €/m2	-1,6 %

San Sebastián es la capital española más cara (4.385 euros/m²), seguida de Barcelona (4.205 euros/m²), Madrid (3.770 euros/m²), Palma (2.977 euros/m²) y Bilbao (2.910 euros/m²). En la parte opuesta de la tabla encontramos a Ávila, la capital más económica, con un precio de 1.045 euros/m².

El índice de precios inmobiliarios de idealista*

A partir del informe relativo al primer trimestre de 2019, en idealista actualizamos la metodología de creación de nuestros informes. Tras la incorporación de idealista/data se han incluido nuevas fórmulas de cálculo que aportan aún más robustez al análisis de la evolución de los precios, sobre todo en áreas pequeñas. Para evitar saltos en nuestras series, los datos desde 2007 se han recalculado con la nueva metodología.

Por recomendación del equipo estadístico de idealista/data, actualizamos la fórmula para hallar el precio medio con más certeza: además de eliminar los anuncios atípicos y con precios fuera de mercado calculamos el valor mediano en vez del valor medio. Con este cambio, además de afinar aún más nuestro informe a la realidad del mercado, homologamos nuestra metodología con las que se aplican en países de nuestro entorno para la obtención de datos inmobiliarios.

Incluimos desde ahora la tipología de vivienda unifamiliares (chalets) y descartamos los inmuebles de cualquier tipología que llevan mucho tiempo en nuestra base de datos sin obtener interacción de los usuarios. El informe sigue estando basado en los precios de oferta publicados por los anunciantes de idealista.

La exención por reinversión en una vivienda comprada con hipoteca, a examen por el Supremo

Fachada del Tribunal Supremo en Madrid

Autor: Redacción Idealista

10 septiembre 2019

El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión cuando se pide hipoteca para comprar la nueva casa. Se trata de unos de los beneficios fiscales más usados por los contribuyentes y, por ello, se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio.

Hace un tiempo el Tribunal Económico Administrativo (TEAC) resolvió que las cantidades reinvertidas para la compra de una nueva vivienda no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la casa. Y es que, si así fuera, entonces no sería posible la reinversión en el caso de que la nueva casa se comprara antes de haber vendido la anterior, tal y como recuerda José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Pero la historia cambia cuando hay de por medio una hipoteca constituida para la compra de la nueva casa, porque el importe reinvertido no es exactamente el mismo que el obtenido en la venta y porque, además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. Es decir, no tiene su origen en la venta de la casa, sino en la financiación bancaria.

La Agencia Tributaria estima que solo se consideran reinvertidas las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que normalmente suponen la práctica totalidad del préstamo, no se consideran exentas.

En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Y ello, tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo obtenido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa.

Veámoslo con un ejemplo:

Un contribuyente vende su vivienda habitual el 10 de julio de este año por 200.000 euros. Éste es el importe obtenido en la venta, que es lo que hay que reinvertir, no la ganancia patrimonial. En su declaración de IRPF declara exenta la ganancia y tiene dos años para reinvertir el importe obtenido en la venta, en la compra de una nueva vivienda (hasta el 10-7-2021).

Ese día compra una nueva vivienda por el precio de 260.000 euros. El día de la compra paga 50.000 euros, y el resto de la deuda (210.000 euros), lo financia a 20 años.

Se considerarán reinvertidos los 50.000 euros que paga el día de la compra, y la suma de las cuotas del préstamo de 210.000 euros que pague en los dos años siguientes. Hasta el 10-7-2021, que es el plazo máximo para reinvertir. Pongamos que el total de estas dos cantidades es 68.000 euros (50.000 euros más 9.000 euros /año de cuotas de préstamo). En ese caso, habrá reinvertido un 34% del importe obtenido en la venta. Por tanto, solo el 34% de la ganancia patrimonial declarada estará exenta.

Sin unanimidad entre los juzgados

Esta decisión de Hacienda no cuenta con la unanimidad de los tribunales. Salcedo asegura que se trata de una cuestión discutida. En línea con las tesis de la Administración se sitúa el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cataluña. En la sentencia que ha sido recurrida ante el Supremo, el Tribunal catalán considera que solo tienen derecho a la exención del IRPF, las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.

En cambio, el TSJ de la Comunidad Valenciana en una sentencia de 2018 se pronunció justo en el sentido contrario. Considera que es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea equivalente o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ya que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de las cantidades reinvertidas.

Ahora el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de un contribuyente, al considerar que es cuestión de interés casacional. Y es que el Alto Tribunal debe determinar ahora si para aplicar la exención por reinversión en vivienda del IRPF es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la otra casa o si es suficiente con aplicar el dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, ya sea directamente o como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el vendedor.

Se trata una cuestión de gran importancia, y que podría dar lugar a muchas devoluciones. “Por ello, los contribuyentes no deben quedarse quietos, sino estar preparados para un hipotético fallo que considerase posible la exención por reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda, con origen en financiación ajena”, señala Salcedo.

Si el Supremo considera que las cantidades reinvertidas en la nueva casa procedentes de la hipoteca están exentas en el IRPF, entonces abriría la puerta a solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de IRPF en las que no se aplicó la exención sobre todos estos importes.

El abogado de Ático Jurídico recuerda que si la reinversión se llevó a cabo en un ejercicio que esté próximo a prescribir (2015, el más cercano), es aconsejable solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos de dicho ejercicio. Y ello, para poder beneficiarse de una hipotética sentencia del Tribunal Supremo, favorable a los contribuyentes.

En qué consiste la reinversión por compra de otra vivienda habitual

Cuando una persona vende su vivienda habitual, la ganancia que obtenga tendrá que declararla en el IRPF, a no ser que el importe obtenido lo reinvierta en la compra de otra casa habitual. Así, el contribuyente se ahorra los impuestos que van del 19% a 23% de la ganancia obtenida.

Las ganancias conseguidas con la venta de la vivienda habitual deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante). Pero si el dinero obtenido en la venta se invierte en la compra de otra casa, entonces el contribuyente está exento del pago de IRPF.

La concesión de hipotecas en junio registra la mayor caída anual en más de dos años

Autor:Redacción idealista

30 agosto 2019

El número de hipotecas concedidas en junio para comprar una casa fue de 29.900, un 2,5% menos que hace un año, lo que supone el mayor descenso desde abril de 2017, según datos del INE. Con respecto al mes anterior, la caída es del 14%. Estos datos negativos se producen tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, que obligó a posponer la firma de muchas operaciones.

La nueva normativa ha supuesto, entre otras cosas, la obligación para los bancos de entregar un sinfín de documentación a los clientes y a los notarios, con una antelación mínima de 10 días antes de la firma de la hipoteca, para que pueda ser revisada por el notario y el consumidor pueda aclarar dudas.

Recordemos que las entidades deben remitir la documentación a través de medios telemáticos, y que días antes de que la ley llegara al mercado empezaron a saltar todas las alarmas: muchos bancos no habían tenido tiempo de adaptar sus sistemas informáticos a las exigencias de la normativa, y el Gobierno se vio obligado a aplicar una moratoria de un mes y medio para que el sector empezara a utilizarlos.

Por si fuera poco, las gestorías acusaron a los notarios de monopolio, al intentar 'colocar' su plataforma telemática como la única herramienta posible, relegando así a las plataformas privadas impulsadas por gestorías y empresas de externalización de servicios. Incluso algunos notarios se unieron a sus críticas.

Con todo, los datos que ofrece el INE no son nada halagüeños. El importe medio de las hipotecas es de 119.964 euros, un 3,7% más bajo que hace un año y un 3,4% menos que el mes anterior.

El valor de las hipotecas constituidas sobre viviendas es de 3.586 millones de euros, un 6,1% menos que en junio de 2018.

Por CCAA, Andalucía, con 5.986 hipotecas, Madrid, con 4.928, y Cataluña, con 4.836 préstamos, son las regiones donde más hipotecas se han concedido el pasado mes de junio. Destaca Madrid por registrar un descenso interanual del 21%, la mayor caída de todas las CCAA.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, señala que “la caída en el volumen hipotecario del mes de junio, que verá su continuidad en las estadísticas de julio, reflejan el parón producido por la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, que obligó a posponer la firma de muchas operaciones. Dicho esto, los datos de formalizaciones de julio nos permiten afirmar que se trata simplemente de un impass temporal, y que el volumen se recuperará en los próximos meses. Las hipotecas fijas marcan nuevo récord y los tipos de interés se mantienen atractivos, extremo que se va a ver mejorado en los próximos meses por la política monetaria y la fuerte competencia bancaria”.

Las señales de alerta que empieza a mandar la economía española mientras seguimos sin Gobierno

Autor:Redacción idealista

agosto 2019

La economía española está empeorando a marchas forzadas. En las últimas semanas se han conocido datos sobre el crecimiento del PIB, el empleo, las exportaciones, los pedidos de la industria, la fabricación de coches, las altas de autónomos o la compraventa de casas y la firma de hipotecas que muestran señales claras de debilitamiento.

Un escenario que se suma a los importantes focos de tensión internacionales (la guerra comercial entre EEUU y China, el Brexit, la reciente crisis de Argentina o la posibilidad de unas nuevas elecciones en Italia) y que pilla a España con un Gobierno en funciones.Cinco meses después de los comicios generales, todavía no se ha formado el nuevo Ejecutivo y no se puede descartar una nueva cita con las urnas.

Repasamos cómo están algunas de las principales variables económicas y las previsiones de los expertos:

El PIB crece al nivel más bajo en cinco años

En el segundo trimestre del año el PIB creció un 0,5% en términos intertrimestrales, el nivel más bajo desde 2014, el año en el que empezó la recuperación económica. Y podría repetirse esa tasa de expansión en el trimestre en curso. Supondría crecer al ritmo más bajo de la horquilla prevista por BBVA Research, que esperaba un alza de entre el 0,5% y el 0,7% este año. La Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF), por su parte, ha rebajado su previsión de este trimestre hasta el 0,4%. El Gobierno de Pedro Sánchez, en cambio, prevé elevar una décima el crecimiento previsto para este año, hasta situarlo en el 2,3% en tasa anual.

Además de España, Alemania, la gran locomotora de Europa, ha registrado una caída del PIB entre abril y junio, abriendo la puerta a recesión si su PIB se contrae hasta final de año (sumando así tres trimestres consecutivos). EEUU, por su parte, también está en riesgo por la guerra comercial que mantiene abierta con China.

El paro subirá por primera vez desde 2013

El servicio de estudios de BBVA también ha alertado de que la tasa de paro podría cerrar el tercer trimestre del año con la primera subida en seis años. En concreto, prevé un repunte del 0,3% y habla de que existen previsiones a la baja tanto en términos de crecimiento como de empleo. Recordemos que la tasa de paro todavía se sitúa por encima del 14%, una cifra que supera en más de tres veces a la de grandes potencias como Alemania, Reino Unido o EEUU.

La mayor caída de afiliación de autónomos en una década

Otro dato laboral especialmente llamativo a la par que preocupante es el de las caída de la afiliación de autónomos en el mes de julio. Según los datos del Ministerio de Trabajo, en el séptimo mes del año se produjeron más de 24.000 bajas en el régimen especial RETA. Es la mayor caída desde 2009. Además, las altas crecen cinco veces menos que el año pasado.

Las exportaciones crecen al nivel más bajo en siete años

Otro dato preocupante es que en la primera mitad de año las exportaciones han crecido un leve 0,7%, el ritmo más moderado de los últimos siete años, según los datos de Comercio de los que se ha hecho eco el diario La Razón. Además, debemos tener en cuenta que Reino Unido es uno de nuestros principales socios comerciales y que a finales de octubre debe sellarse el Brexit, sin saber aún si el proceso será ordenado o sin acuerdo.

La producción de coches enfilan su tercer año de caídas

El sector del automóvil tampoco atraviesa su mejor momento. Según la patronal Anfac,el motor en España está en recesión. A pesar de que somos el segundo fabricante europeo y el noveno a nivel mundial, el mercado da por hecho que 2019 cerrará con una caída de la producción de entre el 3% y el 5%, lastrado por la menor demanda exterior, como publica el diario Expansión. Sería el tercer ejercicio consecutivo de números rojos.

El negocio de la industria sufre el mayor recorte en tres años

Tampoco llegan buenas noticias del sector de la industria. Y es que, según el INE, la cifra bajó un 5% interanual en junio, su mayor recorte en tres años, mientras que las entradas de pedidos del sector se redujeron un 3,3%. Los pedidos de la industria, por su parte, encadenan un año consecutivo en números rojos, aunque en el sexto mes del año registraron la caída más pronunciada desde marzo de 2018.

El tercer peor dato del sector servicios en dos años

Otro dato reciente que añade preocupación al mercado es la cifra de negocio del sector servicios. En tasa anual, y descontando los efectos estacionales y de calendario, creció un 4% en junio, la cifra más baja en lo que llevamos de año y el tercer peor dato de los últimos 24 meses, de acuerdo con los datos del INE.

La compra de casas sella su mayor caída en un lustro

También llegan algunos datos controvertidos desde el sector inmobiliario. En junio, la venta de casas cayó casi un 14%, tras cerrarse 40.961 operaciones, lo que se traduce en el mayor descenso desde principios de 2014, según el INE. El descenso ha dejado el balance del año a cero, por lo que en los seis primeros meses del año se han vendido las mismas casas que en el mismo periodo de 2018. La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en dicho mes y la incertidumbre política están detrás de los números rojos, aunque los expertos de momento creen que será un tropiezo puntual.

La mayor caída de firma de hipotecas desde 2013

Los notarios también han detectado un descenso en el número de formalizaciones de préstamos para la compra de vivienda. En el sexto mes del año se firmaron 22.261 préstamos para la compra de vivienda, un 16,2% menos interanual. Es el mayor retroceso desde 2013 y se debe, como en el caso de las compraventas, a factores como la llegada de la nueva ley hipotecaria y la incertidumbre política.

El interés del bono, en mínimos

Y si hay un dato que pone sobre la mesa el temor que están sintiendo los inversores ese es, sin duda, que la renta fija (bonos) se están conviertiendo en un refugio ante la tormenta de los mercados financieros. ¿La prueba? El interés del bono español a 10 años está en mínimos históricos y se acerca a terreno negativo. Mientras tanto, el Ibex 35, el indicador de referencia de la bolsa española, lucha en estas últimas sesiones por mantener el balance anual en positivo.

La venta de casas y la firma de hipotecas frenan en seco: los gráficos que explican qué pasa en el mercado

Autor: Equipo idealista

08 agosto 2019

La vivienda ha dado un paso más en su tendencia de moderación y ha registrado los mayores descensos interanuales desde que el mercado tocó suelo en 2013. Las últimas cifras de los notarios y el INE correspondientes a la firma de hipotecas y a la compraventa de viviendas durante junio han registrado caídas pronunciadas tanto en términos mensuales como interanuales. En lo que se refiere a las operaciones de venta, los descensos incluso han borrado el balance positivo del conjunto del año.

Y detrás de este cambio de tendencia encontramos varios factores que empiezan a hacer mella en el sector residencial: los cambios normativos, la falta de Gobierno y, sobre todo, la ralentización económica. Un escenario que está retrasando la toma de decisiones por parte de los compradores.

“A pesar de que afectan más las políticas municipales y las autonómicas, porque son las que tienen competencias en materia de vivienda y urbanismo, la confianza en el mercado es fundamental a la hora de tomar la decisión de mayor importe de tu vida como es la compra de una vivienda. Es muy importante que la sociedad y los compradores perciban una estabilidad política y una buena gestión por quienes manejan las riendas de su país. Por tanto, periodos largos en situación de incertidumbre no ayudan a tomar este tipo de decisiones, aunque lo fundamental sea la marcha económica del país y la estabilidad laboral, claves para desarrollar el proyecto de vida de los ciudadanos”, explica Daniel Cuervo, vicepresidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

En esa misma línea, Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, señala que“el momento económico suele influir más que la incertidumbre política, aunque no quiere decir que sea más importante. La incertidumbre política no ayuda a dinamizar este sector, mientras que la incertidumbre económica afecta a las expectativas de los ciudadanos y en el mercado de la vivienda es fundamental tener buenas expectativas para afrontar la compra de una vivienda y a medio plazo hay un deterioro. Es una decisión a largo plazo, que conlleva un desembolso muy importante en el tiempo, y que la mayoría de la gente no solo se mueve por hechos, sino también por expectativas. Y las incertidumbres no ayudan”.

Por su parte, Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, sostiene "estos factores están afectando aunque no tienen por qué derivar en un cambio de tendencia, sino que de momento son coyunturales. Todo dependerá de qué pase con la formación del nuevo Gobierno y del color que éste tenga, por lo que podríamos ver más descensos o bien, una vuelta de la buena sintonía del mercado y una entrada de los inversores que están a la espera de ver qué sucede".

Para entender la influencia de la economía y el empleo en la vivienda, basta recordar que esta no es la primera vez que el mercado se enfrenta a un parón político en los últimos tiempos. De momento, y después de que hace dos semanas el candidato Pedro Sánchez no lograra el respaldo necesario para ser investido, España encadena cinco meses con un Gobierno en funciones, la mitad de tiempo de lo que estuvo en 2016. Tras no formarse un Ejecutivo después de las elecciones de diciembre de 2015, se repitieron los comicios y Mariano Rajoy fue investido a finales de octubre de 2016. En ese tiempo, sin embargo, el ladrillo siguió viento en popa, aupado por la remontada económica. Repasamos cómo está el mercado a través de la evolución del PIB, el empleo, las hipotecas, las compraventas y el precio de la vivienda.

El PIB crece al menor ritmo en cinco años

La ralentización global provocada por factores como la guerra comercial entre EEUU y China y la cercanía del Brexit están pasando factura al crecimiento económico doméstico. Según los datos del INE, en el segundo trimestre el PIB creció un 0,5% intertrimestral y un 2,3% en tasa anual. Se trata del ritmo de expansión más reducido desde 2014, el año en el que empezó la recuperación. Aun así, los organismos nacionales e internacionales dan por hecho que el PIB crecerá más de un 2% en el conjunto del año, firmando uno de los mejores resultados del mundo desarrollado.

El paro baja poco y hay millones de ocupados temporales

El Ministerio de Trabajo confirmó la semana pasada que el paro vivió su peor julio desde 2008, tras disminuir en apenas 4.253 personas. De momento, el número de desempleados sigue por encima de la barrera de tres millones, con una tasa de paro que todavía supera el 14%, por encima de la media europea y la que registran países como Alemania, Reino Unido o EEUU. En el caso concreto de la construcción, julio se ha saldado con el primer repunte del desempleo en 11 años.

Por otro lado, la Seguridad Social tiene más afiliados que nunca con 19,53 millonesde ocupados a cierre del séptimo mes del año, aunque los sindicatos sacan el lado negativo a este récord: según publica la agencia Europa Press, más de la mitad de los nuevos asalariados de la última década tiene un contrato temporal y hay más de tres millones de empleados que duran menos de una semana en su puesto de trabajo.

Las hipotecas firman su peor dato desde 2013

En junio se firmaron 22.261 préstamos para la compra de vivienda, un 16,2% menos interanual, según los notarios. Es la mayor caída en seis ejercicios y, según los expertos, se debe a factores como la incertidumbre política y económica y a la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, cuya batería de novedades supuso el adelanto a mayo y el retraso de muchas operaciones. Recordemos que entre las medidas que más podrían haber influido están la obligación de los bancos de enviar la documentación con antelación (al menos de 10 días) a los notarios que elijan los consumidores, para que estos puedan revisar el contenido y solventar posibles dudas.

La venta de viviendas deja el saldo anual a cero

En línea con los préstamos hipotecarios, el sexto mes del año registró un descenso en el número de compraventas de casas. Según el INE, en junio se traspasaron 40.961 viviendas, casi un 14% menos que un mes antes y un 9% menos interanual. Y estas caídas han dejado el saldo anual a cero; es decir, entre enero y junio de este año se han vendido las mismas viviendas que en el primer semestre de 2018. El mercado, no obstante, cree que el balance del ejercicio debería ser positivo gracias a un repunte en el segundo semestre.

El precio de la vivienda sube, pero menos

A pesar de que las compraventas y la firma de hipotecas se han frenado al inicio del verano, la vivienda se sigue encareciendo. Según los notarios, el precio del m2 de las viviendas vendidas repuntó en junio un 1%, hasta situarse en 1.435 euros/m2.

Por otro lado, los datos de idealista apuntan que el precio de la vivienda usada repuntó un 0,3% intermensual y un 5,3% interanual en julio, situándose en 1.738 euros/m2. De momento, sigue un 15% por debajo de los máximos históricos de junio de 2007, cuando el precio alcanzó 2.053 euros/m2. Para el conjunto del año, la previsión del mercado es que el precio suba entre un 2% y un 4%.

En el terreno del alquiler, el precio continúa en zona de máximos históricos, aunque en el mes de julio se ha producido un leve descenso: el m2 se ha situado en 10,9 euros, frente a los 11 euros que había marcado en los dos meses anteriores, según los datos de idealista. No obstante, en julio del año pasado se encontraba en 10,3 euros/m2.

Evolución del precio del m2 de las viviendas de alquiler en España[2006-2019]

Precio medio del alquilerene-06jul-08ene-11jul-13ene-16jul-18jul-06ene-07jul-07ene-08ene-09jul-09ene-10jul-10jul-11ene-12jul-12ene-13ene-14jul-14ene-15jul-15jul-16ene-17jul-17ene-18ene-19jul-190€/m22.5€/m25€/m27.5€/m210€/m212.5€/m215€/m2

Fuente: idealistaCompartir

Los inversores se piensan las operaciones

España es uno de los países más atractivos para los grandes inversoresaunque las nuevas normativas en materia de vivienda están haciendo dudar al capital internacional. La consultora Cushman&Wakefield sostiene que el primer trimestre del año fue el peor en términos de inversión inmobiliaria desde primavera de 2016, mientras que CBRE sitúa la inversión de la primera mitad del año en 4.414 millones de euros, flo que se traduce en un descenso interanual del 39%.

Evolución de la inversión inmobiliaria en EspañaDatos trimestrales

Millones de euros2.322,141.739,572.151,452.823,554.264,343.117,393.012,742.357,942.894,82.736,773.957,393.788,171.808,271T 20162T 20163T 20164T 20161T 20172T 20173T 20174T 20171T 20182T 20183T 20184T 20181T 2019010002000300040005000

Fuente: Cushman & WakefieldCompartir

Además de que muchos inversores podrían haber dejado en barbecho nuevas operaciones, no podemos olvidar que también está haciendo mella en el mercado de la vivienda la nueva ley del alquiler. Una normativa que se aprobó en marzo y que trajo consigo medidas como nuevos límites a las fianzas que exigen los propietarios a los inquilinos, además de una ampliación de la duración de los contratos (pasa a cinco años en el caso de que el dueño sea una persona física y a siete en el de una empresa).

La medida que fue muy criticada por los inversores profesionales, como fondos de inversión y socimis, y por los expertos del sector inmobiliario, que insisten en que la única manera de frenar la escalada de los precios es aumentar la oferta de pisos en el mercado y dar seguridad jurídica y claridad legislativa. Una teoría que también comparte el Banco de España y que, de momento, no está teniendo un impacto positivo en los precios. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, el m2 del alquiler está en zona de máximos históricos, como adelantaban los expertos.

Por si fuera poco, uno de los grandes objetivos económicos de Sánchez si consigue ser nombrado presidente del Gobierno es frenar el precio del alquiler, por lo que no se descartan medidas como limitar el precio del alquiler a través de un índice de referencia. Una posibilidad que añade más incertidumbre al sector.

La hipoteca inversa en Europa: en qué se parece y diferencia el modelo de España del resto de países

Autor:Redacción idealista

18 julio 2019

Artículo escrito por Fernanda Escardó Zaldo, abogado y directora del área jurídica de Óptima Mayores

España es uno de los países de la Unión Europea con mayor número de consumidores potenciales de hipoteca inversa, por delante de Reino Unido y solo por detrás de Italia: tenemos más de 8 millones de personas mayores de 65 años con vivienda en propiedad, frente a 7,7 millones de británicos o a 1, 4 millones de suecos.

Además, y a pesar de ser estos dos últimos países los que cuentan con un mercado de hipoteca inversa más consolidado y estable, es España el que está a la vanguardia de Europa a nivel regulatorio, dentro de los países con un sistema jurídico codificado, como son Italia, Francia y Portugal. Más concretamente, nuestro país es el primero que dota a este producto financiero y social de marco jurídico específico y en consecuencia una seguridad jurídica tanto al producto, en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, como a su proceso de contratación, a través de la Orden EHA 2899/2011.

Pero España no sólo es pionera en la regulación, sino que es además el único país de la UE, que por la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, establece:

Importantes ventajas ficales, como la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La reducción de los aranceles registrales y de los honorarios notarialesen la formalización de la operación.

Y ello es, por haber entendido acertadamente el legislador que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas generará beneficios tanto económicos como sociales, ya que viene a paliar uno de los principales problemas de nuestra sociedad actual como es la satisfacción del incremento de las necesidades de renta de nuestros mayores durante los últimos años de vida, posibilitándoles con este producto obtener ingresos adicionales de su ahorro invertido a lo largo de su vida en sus viviendas.

Y así, el legislador además de bonificar los costes de formalización de esta hipoteca, la diseña para que los mayores financien con su vivienda la última etapa de vida y la contraten siguiendo un proceso seguro, transparente y responsable, configurándola en la Disposición Adicional 1ª de la Ley 41/2007 como:

un préstamo o crédito hipotecario para personas mayores de 65 años, con vivienda habitual en propiedad
por el cual una entidad financiera pone a disposición del cliente unas cantidades
y en el que el cliente no tiene que devolver ni capital ni intereses hasta su fallecimiento
el cual debe ser comercializado por entidades financieras o aseguradoras supervisadas españolas o extranjeras autorizadas para operar en España
y que debe contratarse con la intervención de un asesor independiente, dentro del marco de transparencia establecido en la Orden EHA 2899/2011

Si bien en todos los países de la UE en los que se comercializa la hipoteca inversa (Reino Unido, Irlanda Suecia, Noruega, Francia, Italia, España y Polonia) la finalidad, el público objetivo y las características fundamentales del producto son muy similares, se observan unas diferencias palpables al comparar la hipoteca inversa regulada en España con el producto existente en los países de la UE con el mercado más desarrollado de hipotecas inversas.

Como se observa en la tabla inicial, España es el único país de la UE en donde, por ley, es obligatoria la intervención de un asesor independiente en la contratación, con la finalidad de que el usuario pueda beneficiarse de un asesoramiento experto, profesional e independiente que le garantice un proceso de contratación seguro, transparente y responsable. Además, somos el único país en donde, por ley, la formalización de una hipoteca inversa tiene ventajas fiscales y reducción de costes de contratación. Todas estas diferencias que se detallan en la tabla comparativa nos llevan a estas conclusiones:

Sólo en España, junto a Italia y Francia, la contratación de una hipoteca inversa se formaliza ante notario.
Sólo en España, junto a Italia y Francia está especialmente regulado por Ley el producto y su proceso de contratación.
Sólo en España, junto a Italia y Francia, no surge la obligación de devolver el capital más intereses en caso de abandono de la vivienda, como ocurre en Reino Unido o en Suecia.
Después de Reino Unido, España es, junto a Italia, donde más modalidades hay de recibir el capital: pago único o pago periódico, o mixto.

Por todo lo anterior, podemos decir que España, tanto por su gran mercado potencial como por su actual marco jurídico está destinada a ser el país europeo en el que mayor desarrollo tenga la hipoteca inversa en un futuro inmediato.

Cantabria y Galicia, las regiones donde más se incrementan la compraventa de viviendas y los precios

Evolución interanual de la compraventa y el precio de la vivienda [1T 2019]

Autor:Redacción idealista

Julio 2019

La compraventa de viviendas en España está moderando su crecimiento, mientras que los precios siguen subiendo con fuerza. Esta es una de las lecturas que podemos extraer de los datos de los notarios relativos al primer trimestre del año.

Según sus estadísticas, entre enero y marzo se vendieron 138.502 viviendas, un 1,7% más que a principios del año pasado. A pesar de la subida, se atisba una clara ralentización. En la recta final de 2018, el incremento superaba el 6%, mientras que a principios de 2017 el ritmo de subida superaba el 20%. Ahora, en cambio, ha habido repuntes en 10 autonomías.

Al frente de la tabla se sitúan Cantabria (14,9%), Extremadura (10,8%) y Asturias (10,4%), que son las únicas del país con alzas de doble dígito. También han cerrado el primer trimestre con números positivos Castilla-La Mancha (8,5%), Galicia (7,9%), Castilla y León (6,6%), Murcia (6,5%), Andalucía (5,7%), Cataluña (2,9%) y País Vasco (2,8%). En Madrid, en cambio, se ha producido un descenso del 1,6%; en Navarra, del 6,6%; y en Comunidad Valenciana, del 3,6%. En las islas también se han registrado números rojos, con un descenso interanual del 6,2% en Canarias y del 9,3% en Baleares. Por último, las bajadas más moderadas se han producido en Aragón (-0,7%) y La Rioja (-0,3%).

Los notarios también detectan una moderación en la formalización de hipotecas, que entre enero y marzo han registrado un alza interanual del 9,1%, tras encadenar ocho trimestres consecutivos con alzas de dos dígitos. Al igual que en las transacciones, Cantabria lidera las foralizaciones con un incremento del 31%, seguida de Andalucía (18,7%), Cataluña (14,6%), Extremadura (13,1%), Castilla-La Mancha (11,5%) y La Rioja (10,3%). Solo en Baleares se han firmado menos préstamos para la compra de vivienda que en el primer trimestre de 2018 (ha bajado un 4,8%).

En el caso de los precios, sin embargo, las subidas interanuales se mantienen en línea con las registradas en trimestres anteriores. En los tres primeros meses del ejercicio el alza interanual media se ha situado en el 3,7%, dejando el m2 en 1.427 euros, aunque en algunas regiones todavía vemos subidas de doble dígito.

Galicia y Baleares han protagonizado los mayores incrementos (17,7 y 11,7%, respectivamente), seguidos por Cataluña (8,8%), mientras que en Madrid, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Asturias, Murcia o Cantabria las alzas se han situado entre el 4% y el 7%. De momento, solo cuatro autonomías han registrado una caída de los precios: Islas Canarias (-3,6%), Castilla y León (-2,3%), Aragón (-1,6%) y Navarra (-1,5%).

Alerta roja en el inmobiliario: el sector del automóvil está en recesión y podría

Autor:@Ana P. Alarcos

18 junio 2019, 13:04

Saltan las alarmas en la industria en el automóvil... y pronto podrían hacerlo también en el sector inmobiliario.

Las ventas de coches a particulares acumulan nueve meses consecutivos de descensos, lo que anticipa tiempos turbulentos para la compraventa de casas. Y es que, históricamente, las adquisiciones de viviendas están correlacionadas con la de vehículos. Como aseguran los expertos, la evolución automovilística es un termómetro de la economía de un país, ya que muestra la capacidad de consumo y la confianza de los ciudadanos. Además, suele marcar el paso a la vivienda, como se observa en la evolución de los últimos años.

¿Y en qué punto estamos actualmente? Según ha asegurado el vicepresidente ejecutivo de la Asociación Española de Fabricantes de Automóviles y Camiones (Anfac), Mario Armero, durante unas jornadas celebradas en Santander, las ventas de vehículos acumulan tres trimestres consecutivos de caídas. Solo entre enero y abril, el descenso interanual se sitúa en el 5,5%, mientras que en el caso de las ventas de coches a particulares alcanza el 11%.

Y lo peor es que las previsiones apuntan a que el conjunto del año acabará en números rojos, con caídas de entre un 2% y un 4%, según los cálculos de Anfac, que insiste en que tiene dudas de que pueda haber crecimiento en las ventas durante 2020. Además, las exportaciones están bajando un 6,1% interanual. “La venta de coches está en recesión y es el único sector que está en negativo de la economía española”,advierte Armero.

Este bajón de la industria viene provocado por varios factores. Por ejemplo, la confusión que existe entre los ciudadanos acerca de qué coche comprar, tras los mensajes que ha mandado el Gobierno sobre el fin del diésel. También están influyendo otros condicionantes externos, como las tensiones comerciales entre EEUU y China o las restricciones a la importación vía aranceles que está planteando la primera economía mundial para reforzar su estrategia proteccionista. De hecho, en Europa también se está viendo afectado el sector, aunque con menos intensidad que en nuestro país.

Coincidencia o consecuencia del bajón de la actividad, lo cierto es que los últimos datos que llegan del mercado de la vivienda han puesto sobre la mesa una clara ralentización. Según el INE, en abril el número de transacciones de viviendas se situó en 41.049, lo que supone una caída interanual del 3,1%, la sexta caída interanual desde lo peor de la crisis en 2014 y el mayor descenso desde hace justo dos años.

Si miramos el acumulado de los primeros cuatro meses del año descubrimos que el total de operaciones (175.038) crece un 2% interanual, gracias al tirón de la obra nueva. Así pues, la venta de casas ha pasado de crecer en términos interanuales a tasas de dos dígitos, a hacerlo a un ritmo mucho más moderado.

Impulso necesario a la automoción

El vicepresidente ejecutivo de Anfac ha querido poner de relieve la importancia del sector de la automoción, resaltando algunos datos del mercado. Por ejemplo, que la facturación anual de la actividad en España ronda los 120.000 millones de euros, lo que supone aproximadamente un 10% del PIB, mientras que en los últimos cinco años ha invertido 12.000 millones de euros y ha creado más de 20.000 puestos de trabajo, recuperando así los niveles de empleo previos a la crisis, a pesar de la llegada de la automatización y robotización de los procesos.

“España es muy importante en el mundo del automóvil. Somos el segundo mayor fabricante de Europa y el octavo-noveno del planeta. Actualmente producimos 42 modelos diferentes, de los que 20 se fabrican exclusivamente en nuestro país. Exportamos a 130 países y el 4% de los coches que se venden en el mundo son ‘made in Spain’, y además somos el sector más importante en términos de balanza comercial positiva (exportamos más de lo que importamos) y tenemos un efecto multiplicador sobre empresas de componentes, de acero y de la industria química”, ha recordado Armero, que ha insistido en que “esta industria es un tesoro y es importante que no nos la carguemos. No nos gusta ser alarmistas, pero vemos el futuro con cierta preocupación. Europa no destaca en sectores como la tecnología, pero sí en la industria del automóvil, en la que somos líderes. Y ese liderazgo está bajo amenaza”.

Según Anfac, su apuesta no está relacionada con que aumente la venta de vehículos por hogar, sino en la necesidad de renovar la flota. Actualmente el parque tiene de media más de 13 años, “y no podemos olvidar que por ejemplo un coche diésel de ahora consume un 80% menos que uno fabricado hace 10 años”. Así, desde la patronal insisten en que la renovación de la flota de coches no solo tiene beneficios para la economía y los ciudadanos, sino también para el medioambiente y la seguridad vial, y piden que se cree una respuesta común a un problema de estas dimensiones.

“En España tenemos 54 planes diferentes de calidad del aire y cinco leyes sobre cambio climático. Y esta no es la mejor solución para tener una acción conjunta en un tema tan importante”, ha recalcado Armero, quien que también ha señalado que el sector vivirá en los próximos 20 años más cambios que en los últimos 100, y que tiene claro que el modelo de negocio del futuro será muy diferente al actual, sobre todo con el impulso de los vehículos eléctricos y de las nuevas fórmulas que han aparecido en el terreno de la movilidad urbana, como el ‘carsharing’ (basado en compartir el coche).

El nuevo fichero de morosidad y sus beneficios para los propietarios de casas

Autor:Redacción idealista

20 junio 2019, 8:00

El recientemente creado Registro de Impagados Judiciales, se presenta como un revolucionario fichero de morosidad de fácil acceso, destinado a recoger información de deudas líquidas, vencidas y exigibles (superiores a 50€), reconocidas mediante una resolución judicial firme. Se trata en consecuencia del primer registro de deudas no controvertidas, ya que cuentan con el aval de una decisión judicial, que nace con el objeto de facilitar el cumplimiento y ejecución de las resoluciones judiciales que reconocen derechos de crédito, reforzando el derecho del acreedor a la tutela judicial efectiva.

Rafael Castaño Alarcón, abogado especializado en mibufete.com, ofrece varias claves sobre las ventajas de este nuevo registro:

- El nuevo registro tiene una clara vocación de servicio en la lucha frente a la morosidad, de incuestionable aplicación práctica en las comunidades de propietarios.

- Se nos presenta asimismo como un potencial elemento dinamizador del mercado del alquiler, al dotarlo de mayor transparencia y seguridad en el tráfico jurídico, toda vez que hasta la fecha este tipo de morosidad no quedaba registrada en ningún sitio (no son deudas incluidas en ficheros como cirbe, equifax o asnef). De esta forma:

- Como mecanismo preventivo, permitirá incrementar la confianza del propietarioen la toma de decisión de poner su inmueble en el mercado del alquiler, al poder consultar el historial o la solvencia económica del futuro arrendatario, siempre que hubiera sido incorporada.

- Como herramienta de gestión de cobro, facilitará al arrendador, acreedor de rentas impagadas, el cumplimiento de las resoluciones judiciales y la satisfacción de la deuda, mediante su inclusión en un fichero de morosidad hasta ahora inexistente.

El funcionamiento del Registro de Impagados Judiciales

El fichero, cuyo acceso está reservado a abogados, procuradores y graduados sociales, podrá incorporar deudas de cualquier índole. Mediante un sistema basado en la economía colaborativa, recoge la información aportada por los titulares de los créditos, facilitando su difusión tanto al sistema financiero como a todos aquellos terceros que acrediten un interés legítimo, ofreciendo en consecuencia una información actualizada, veraz y relevante sobre solvencia y/o riesgo crediticio de personas físicas y jurídicas.

Su sencillo funcionamiento aboca a su uso y retroalimentación, y ello por cuanto bastará con la mera comunicación de la resolución firme de condena obtenida en el procedimiento judicial, a la plataforma creada por el Consejo General de la Abogacía, para que esta requiera de pago al deudor por plazo de 5 días.

Si el deudor no paga se le apercibirá, mediante notificación fehaciente, de la publicación y su inclusión en el Registro de Impagados Judiciales, lo que tendrá lugar en el plazo de 30 días. A partir de este momento la morosidad o solvencia negativa del deudor podrá ser consultada por el sistema financiero, dificultando su acceso al crédito o financiación, así como por cualquier tercero con interés legítimo en conocer dicha información, aumentando con ello la presión social y económica sobre el deudor siendo compelido al cumplimiento de sus obligaciones de pago.

Conviene recordar que el Registro de Impagados Judiciales cumple con la normativa de Protección del Derecho al Honor así como la LOPD y su Reglamento, dando con ello eficaz respuesta a la problemática jurídica existente en torno a la publicidad de la morosidad, especialmente en materia de propiedad horizontal.

Notarios: la venta de viviendas cae un 2,9% en marzo, casi tres años y medio después

Autor:Redacción idealista

mayo 2019

El mercado de la vivienda sufrió la primera caída en el número de transacciones durante el mes de marzo, después de acumular 39 meses en positivo, según los datos del Consejo General del Notariado. Pese a que el dato del tercer mes del año superó las 50.000 operaciones, exactamente 50.659, la bajada alcanza el 2,9% interanual debido, sobre todo, al decremento en la venta de pisos, que llegó a caer un 5,4%.

Mientras, el precio promedio por el que se cerraron las operaciones alcanzó los 1.389 euros/m2, lo que supone un incremento del 1,7% interanual. En la división por tipo de residencia, los pisos aumentaron un 4,1%, frente a la caída de las viviendas unifamiliares (-1,6%).

Compraventas e hipotecas sobre viviendas[2011 - 2019]

Nº de operacionesCompraventa de viviendasHipotecas sobre viviendasene-11ene-12ene-13ene-14ene-15ene-16ene-17ene-18ene-19may-11sep-11may-12sep-12may-13sep-13may-14sep-14may-15sep-15may-16sep-16may-17sep-17may-18sep-18020000400006000080000sep-12● Compraventa de viviendas: 22.794

Fuente: Consejo General del NotariadoCompartir

Por su parte, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de viviendas crecieron un 6,9% en marzo hasta las 25.166 nuevas hipotecas. El préstamo medio concedido se incrementó un 1% interanual para situarse en 136.725 euros de media. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 49,7% del total. Además, en este tipo de compras, la cuantía del préstamo supuso de media el 74,3% del precio de venta.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “el vaivén legislativo respecto a los RD del alquiler y la incertidumbre política ha pasado factura a la compraventa de viviendas. Muchos inversores que habían decidido trasladar su dinero de los bancos donde lo tienen depositado a la compra de viviendas para su reforma y puesta en alquiler o han retrasado o han decidido no seguir adelante. Una de las primeras consecuencias negativas de la regulación del alquiler”.

La vivienda usada en España sube un 6% interanual en abril con San Sebastián como ciudad más cara

Autor:Redacción idealista

mayo 2019

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un ascenso del 0,3% durante el mes de abril, situándose en 1.709 euros/m², según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Si atendemos al dato de abril de 2018 la subida interanual es del 6%. San Sebastián repite como la ciudad más cara de España al situar su precio en 4.382 euros/m².

Comunidades Autónomas

El precio se ha reducido en 5 autonomías, siendo Extremadura donde más se han sentido las bajadas, ya que las expectativas de los propietarios se han reducido un 1%. Le siguen los descensos de Asturias (-0,9%), Baleares (-0,4%), Cantabria (-0,3%) y La Rioja (-0,2%). En Cataluña y Canarias los precios no se movieron. El mayor incremento, en cambio, se ha dado en Madrid (2%), Murcia (0,9%) y Aragón (0,8%).

Baleares (2.949 euros/m²) es la autonomía más cara. Le siguen Madrid (2.813 euros/m²) y Euskadi (2.554 euros/m²). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla-La Mancha (870 euros/m²), Extremadura (892 euros/m²) y Murcia (1.007 euros/m²), que son las comunidades más económicas.

Provincias

24 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Teruel (2,5%), seguido por Soria (2%), Madrid (2%), Valladolid, Zaragoza, Salamanca, Albacete y Murcia (0,9% en las capitales). La mayor caída, en cambio, se ha producido en Badajoz donde los propietarios piden un 1,5% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Asturias (-0,9%), Burgos (-0,8%) y Almería (-0,7%).

El ranking de las provincias más caras lo lidera Baleares con 2.949 euros/m². En segunda posición se sitúa Guipúzcoa (2.939 euros/m²) y después Madrid (2.813 euros/m²).

Toledo es la provincia más económica con un precio de 761 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Cuenca (788 euros/m²) y Ciudad Real (812 euros/m²).

Capitales

Durante el mes de abril el número de capitales que han subido de precio ha sido 34. La subida más pronunciada es la vivida por la ciudad de Madrid, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 2,3%. En A Coruña el incremento ha sido también del 2,3%, mientras que en Granada se ha quedado en el 1,5%. Badajoz, por su parte, ha marcado la mayor caída de este mes (-2,2%), seguida por Alicante (-1,9%) y Soria (-1,1%). Los precios han subido un 0,6% en Barcelona.

San Sebastián vuelve a ser la ciudad más cara de España al situar su precio en 4.382 euros/m². Le siguen Barcelona (4.242 euros/m²) y Madrid (3.807 euros/m²). Ávila, en cambio, es la más económica, con sus 997 euros/m², seguida por Cuenca (1.015 euros/m²) y Lleida (1.029 euros/m²).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

Renta 2018 en 2019: deducción por alquiler de vivienda habitual en cada comunidad autónoma

Autor: Equipo Idealista

abril 2019

La mayoría de las comunidades autónomas cuenta con una deducción alquiler IRPF para el alquiler de una vivienda, principalmente para los inquilinos, pero también hay alguna que mantiene ventajas fiscales para los caseros. Solo hay una autonomía que no desgrava el alquiler renta 2018: Murcia. No obstante, la mayoría premia a los inquilinos jóvenes, a discapacitados o a mayores con una determinada renta.

Las deducciones autonómicas a favor del arrendador se suman a las estatales. El casero puede deducirse hasta el 60% de los rendimientos ligados al alquiler, independientemente de la edad de los arrendatarios. En esta noticia te explicamos en qué casos puede el casero disfrutar de la reducción por alquiler y cómo no perderla.

En el caso de los inquilinos, sólo pueden disfrutar de la deducción estatal aquellos que firmaron el contrato de arrendamiento antes del 1 de enero de 2015. La desgravación es del 10,05% de las cantidades pagadas, siempre que la base imponible del contribuyente sea inferior a 24.020 euros.

La deducción del alquiler de vivienda por Comunidad Autónoma

1. Andalucía

2. Aragón

3. Asturias

4. Islas Baleares

5. Canarias

6. Cantabria

7. Castilla-La Mancha

8. Castilla y León

9. Cataluña

10. Extremadura

11. Galicia

12. Madrid

13. Murcia

14. La Rioja

15. C.Valenciana

16. Navarra

17. País Vasco

1. Andalucía

Esta comunidad permite la deducción del 15% de las cantidades satisfechas durante 2018 por el alquiler de la vivienda habitual, con un máximo de 500 euros anuales. Pero esta deducción sólo está al alcance de los contribuyentes menores de 35 años que no perciban más de 19.000 euros entre la base imponible y base del ahorro casillas 435 y 460 de las páginas 13 y 14 de la declaración, una cantidad que se eleva a 24.000 euros en caso de tributación conjunta. Los contribuyentes, además, deben acreditar la constitución del depósito de la fianza en la comunidad, así como identificar a su arrendador haciendo constar su NIF en la casilla 1122. En el caso de que exista un segundo arrendador, también hay que rellenar la casilla 1125.

2. Aragón

La desgravación en esta autonomía está vinculada a casos concretos. Por un lado, hay una deducción por alquiler de vivienda habitual vinculada a determinadas operaciones de dación en pago. La deducción máxima es del 10% de las cantidades satisfechas durante 2018, con una base máxima de 4.800 euros anuales. Pero esta ventaja sólo será aplicable en el caso de la adjudicación de la vivienda habitual en pago de la totalidad de la deuda pendiente de la hipoteca y siempre que se formalice entre las partes un contrato de arrendamiento con opción de compra de la vivienda.

Los contribuyentes que pueden beneficiarse de esta ayuda son aquellos cuya base imponible general y la del ahorro (casillas 0435 y 0460 de las páginas 13 y 14 de la declaración que se presenta en 2019) no superen los 15.000 euros. Esta cantidad se eleva a 25.000 euros en caso de tributación conjunta. Además, se debe haber formalizado el depósito de la fianza y dejar constancia del NIF del arrendador.

Por otro lado, hay una deducción por arrendamiento de vivienda social para el casero, que se suma a la desgravación estatal del 60%. En concreto, la cuantía es del 30% de la parte de cuota íntegra autonómica del IRPF que corresponda a los rendimientos del capital inmobiliario. Para acceder a esta deducción el contribuyente debe haber puesto una o más viviendas a disposición del Gobierno de Aragón.

3. Asturias

La deducción que practica esta autonomía es la del 10% de las cantidades satisfechas en 2018, con un máximo de 455 euros, tanto en tributación individual como en conjunta. Si la vivienda habitual está en un medio rural (suelo no urbanizable y viviendas situadas en concejos de población inferior a 3.000 habitantes con independencia de la clasificación del suelo), entonces la deducción asciende al 15%, con el límite de 606 euros.

Para optar a esta ventaja fiscal el contribuyente debe cumplir unos requisitos: que la suma de la base imponible y del ahorro del contribuyente (casillas 0435 y 0460 de las páginas 13 y 14 de la declaración) no supere los 25.009 euros en la tributación individual o 35.240 euros en la tributación conjunta. Las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda deben representar más del 10% de su base imponible. El NIF de su arrendador debe aparecer en la casilla 1122.

4. Islas Baleares

En el archipiélago balear está disponible la deducción del 15% por arrendamiento de la vivienda habitual en favor de determinados colectivos, con un máximo de 400 euros. El contribuyente debe reunir alguna de las siguientes condiciones: ser menor de 36 años o tener un grado de discapacidad física o sensorial igual o superior al 65% o con un grado de discapacidad psíquica igual o superior al 33%. Otra circunstancia es que se trate del padre que conviva con el hijo sometido a la patria potestad y que integren una familia numerosa.

Otros requisitos que debe reunir el arrendatario es que la duración del contrato de alquiler sea igual o superior a un año; que se haya depositado la fianza en el organismo correspondiente; que el contribuyente no esté disfrutando de otra deducción por alquiler y que no disponga de una vivienda en propiedad a menos de 70 km del municipio en el que está como inquilino.

Además, el contribuyente no puede ganar más de 20.000 euros anuales o (34.000 euros si es una declaración conjunta) o superar los 26.000 euros en el caso de familias numerosas (40.000 euros es el límite de la declaración conjunta). Para comprobarlo, el contribuyente debe revisar los importes de la base imponible general y del ahorro situados en las casillas 0435 y 0460 de las páginas 13 y 14 de la declaración que se presenta en 2018.

Esta comunidad también permite otra deducción, pero en este caso al arrendador. Éste puede deducirse el 75% de los gastos satisfechos en 2018 en concepto de primas de seguro de crédito que cubran total o parcialmente el impago de las rentas a las que el contribuyente tenga derecho por razón del alquiler de uno o varios inmuebles a un tercero destinado a vivienda. El importe máximo de esta deducción será de 400 euros anuales.

Para que el casero pueda deducirse el alquiler debe mantener un contrato de arrendamiento igual o superior a un año, debe haber depositado la fianza en el organismo correspondiente y debe declarar en el IRPF el rendimiento derivado de las rentas del arrendamiento de la vivienda como rendimientos del capital inmobiliario.

Otra deducción que ha puesto en marcha el Gobierno balear es la del 15% del alquiler pagado durante 2018 por razón del traslado temporal de su isla de residencia a otra isla del archipiélago balear en el ámbito de una misma relación laboral por cuenta ajena y por un periodo de tres años máximo. El importe máximo es de 400 euros anuales y el contribuyente debe reunir los siguientes requisitos: que sea su vivienda, que se haya depositado la fianza y que no gane más de 30.000 euros anuales en tributación individual o 48.000 euros en tributación conjunta. Además, debe identificar al arrendador en la autoliquidación del impuesto o en la casilla 0911.

5. Canarias

La región canaria también tiene una deducción concreta para el alquiler. En concreto, permite una bonificación del 20% del dinero pagado durante el ejercicio fiscal 2018 hasta un máximo de 600 euros anuales. En su caso, las características a cumplir son no tener una base imposible superior a 20.000 euros anuales (30.000 euros si se trata de una tributación conjunta), que se encuentran en la casilla 0435 y 0460 de las páginas 13 y 14 de la declaración, y que las cantidades satisfechas excedan el 10% de la base imponible general del contribuyente. Además, deberá incluir el NIF del arrendador.

Existe otra deducción que es por el alquiler de vivienda habitual vinculado a determinadas operaciones de dación en pago (que el propietario dé su vivienda al banco a cambio de cancelar la deuda hipotecaria y que permanezca como inquilino). Esta deducción no es aplicable en el caso de contribuyentes fallecidos antes del 5 de diciembre de 2018. Permite una bonificación del 25% del dinero pagado en 2018 por el arrendamiento. El importe máximo de la deducción es de 1.200 euros anuales, tanto en tributación individual como en conjunta.

Esta ventaja fiscal sólo será aplicable en el caso de la transmisión de la vivienda habitual que efectúe su propietario en favor de la entidad financiera acreedora, o de una filial inmobiliaria de su grupo, porque no puede hacer frente al pago de los préstamos o créditos hipotecarios concedidos para su adquisición, siempre y cuando el transmitente continúe ocupando la vivienda mediante contrato de arrendamiento con opción de compra firmado con el banco. Los contribuyentes no podrán ganar más de 24.000 euros anuales en tributación individual o 34.000 euros anuales en tributación conjunta.

Por parte del arrendador, hay una deducción del 10% de los rendimientos del alquiler de la vivienda habitual del inquilino, pero siempre y cuando se trata de arrendamientos retribuidos a precios con sostenibilidad social. Para determinar si los precios son sostenibles socialmente los requisitos son los siguientes: la renta no podrá superar el 30% del salario del inquilino; la renta anualizada no podrá superar el 10% del valor catastral del inmueble; que el inquilino no cobre más de 24.000 euros anuales, y que el casero indique en sus declaraciones de IRPF el NIF del inquilino y el número de referencia catastral de la casa.

6. Cantabria

La deducción que hay disponible para arrendatarios jóvenes, mayores y con discapacidad es la del 10% del dinero pagado durante 2018 hasta un máximo de 300 euros anuales (o 600 euros en caso de tributación conjunta). Podrán deducirse los contribuyentes menores de 35 años, 65 o más, o que tengan una discapacidad física, psíquica o sensorial con un grado de discapacidad igual o superior al 65%. Que no ganen más de 22.000 euros (31.000 en tributación conjunta) y que las cantidades satisfechas excedan del 10% de la renta del contribuyente. Además, deberá incluir el NIF del arrendador en la casilla 1122, y el de un segundo arrendador, si lo hubiere, en la 1125.

7. Castilla-La Mancha

Esta comunidad permite una deducción a inquilinos de menos de 36 años. La deducción es del 15% de lo pagado por el alquiler en 2018 y con un máximo de 450 euros anuales. Pero la deducción puede llegar al 20%, con un máximo de 612 euros anuales en los siguientes supuestos:

Cuando el contribuyente tenga su domicilio social en un municipio con menos de 2.500 habitantes o en uno que exceda dicha cifra, pero tenga menos de 10.000 habitantes o y se encuentre a, al menos, 30 km de un municipio con más de 50.000 habitantes.

La base imponible para esta deducción no debe exceder los 12.500 euros o 25.000 euros si la tributación es conjunta. Además, es necesario identificar al arrendador de la vivienda (su NIF en la casilla 1122 o 1125 si hay segundo arrendador) y presentar la autoliquidación por el ITP y AJD.

8. Castilla y León

Este Gobierno premia a los propietarios que rehabiliten su vivienda para destinarla al alquiler en núcleos rurales. La deducción es del 15% de la inversión destinada a la rehabilitación, entendiéndose por rehabilitación cuando más del 50% del coste total del proyecto se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales. Además, el coste total de las obras debe exceder del 25% del precio de compra del inmueble. La base máxima de la deducción es de 20.000 euros.

Además, la vivienda debe estar situada en una población que no exceda de 10.000 habitantes o 3.000 si dista menos de 30 kilómetros de la capital de la provincia. El valor de la vivienda, a efectos del impuesto que grave la adquisición, debe ser menor de 135.000 euros.

Para la aplicación de esta deducción es necesario que durante los 5 años siguientes a las obras se encuentre la vivienda alquilada, que el alquiler no supere los 300 euros mensuales y que la fianza legal se encuentre depositada.

Esta comunidad también cuenta con una deducción para inquilinos jóvenes menores de 36 años. En concreto, la desgravación es del 20%, con un límite de 459 euros al año. Puede llegar al 25% de las cantidades satisfechas con el límite de 612 euros, cuando la vivienda esté en un municipio de 10,000 habitantes o menos de 3.000 si dista menos de 30 km de la capital de la provincia.

El contribuyente debe sumar una base imponible y del ahorro que no sea superior a los 18.900 euros en tributación individual (31.500 euros en la conjunta), que puede consultarse en las casillas 0435 y 0460 de las páginas 13 y 14 de la declaración que se presenta en 2019. Como viene siendo costumbre, también será necesario aportar el NIF del arrendador en la casilla 1122. SI hay un segundo arrendador, su NIF debe constar en la casilla 1125.

9. Cataluña

Hay disponible una deducción autonómica para arrendatarios por el alquiler de vivienda habitual del 10%, con un límite máximo de 300 euros anuales, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: el inquilino debe tener menos de 32 años, cobrar menos de 20.000 euros anuales (o 30.000 euros en caso de tributación conjunta), debe haber estado en paro durante 183 días o más durante 2018, o tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%, o ser viudo o viuda y tener 65 años o más. Además, el pago del alquiler debe suponer más del 10% del salario del contribuyente. Y es necesario aportar el NIF del arrendador en la casilla 1122 (si hay un segundo arrendador, su NIF se incluirá en la casilla 1125).

El límite máximo puede llegar a los 600 euros anuales, siempre que en la fecha de devengo del impuesto el contribuyente pertenezca además a una familia numerosa.

10. Extremadura

La deducción para inquilinos es del 5% de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual en 2018 con un límite de 300 euros anuales, siempre que gane menos de 19.000 euros anuales o 24.000 euros si la tributación es conjunta (casilla 0435 y 0460 de las páginas 13 y 14 de la declaración). La deducción asciende al 10%, hasta los 400 euros anuales en caso de que la casa esté en el medio rural (aquella que se encuentre en municipios o núcleos de población inferior a 3.000 habitantes). Para percibir esta ayuda el contribuyente debe cumplir algunos de los siguientes requisitos: tener menos de 36 años, formar parte de una familia numerosa, padecer una discapacidad física, psíquica o sensorial igual o superior al 65%.

Además, debe haberse pagado el ITP y el AJD y debe haberse constituido la fianza en el organismo correspondiente. Ni el contribuyente ni ningún familiar debe poseer una vivienda situada a menos de 75 km de la vivienda arrendada.

11. Galicia

La comunidad gallega dispone de una deducción concreta para inquilinos. Permite al contribuyente desgravarse un 10% de las cantidades satisfechas durante el ejercicio 2018 con un límite máximo de 300 euros por año y contrato. En el caso de que el arrendatario tenga al menos dos menores de edad a su cargo, el tope se amplía a 600 euros con una deducción del 20%. Si se trata de un discapacitado, las cuantías se duplican.

Para poder aplicarse esta desgravación, al menos uno de los inquilinos debe tener como mucho 35 años de edad. Además, el contrato de arrendamiento tiene que ser posterior al 1 de enero de 2003 y es necesario que se haya constituido el depósito de la fianza en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Por otro lado, la suma de la base imponible general y del ahorro menos el mínimo personal y familiar no puede superar los 22.000 euros, ya sea en tributación individual como en conjunta (casillas 0435 y 0460 de las páginas 13 y 14 de la declaración que se presenta en 2019). Por último, es obligatorio hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 1122. Si lo hubiere, el NIF del segundo arrendador debe incluirse en la casilla 1125.

12. Comunidad de Madrid

Las deducciones renta 2018 Madrid son las siguientes: la deducción disponible es del 30%, con un máximo de 1.000 euros, para arrendatarios menores de 35 años que ganen menos de 25.620 euros al año o 36.200 en caso de tributación conjunta. Pero también pueden disfrutar de esta bonificación los inquilinos con más de 35 años, pero menos de 40 años siempre que durante 2018 se hayan encontrado en situación de desempleo (al menos 183 días en el INEM) y hayan soportado cargas familiares (dos familiares a su cargo).

También es necesario que las cantidades pagadas por el alquiler superen el 20% de los rendimientos del contribuyente. Para poder disfrutar de esta deducción el inquilino debe haber depositado la fianza en el organismo correspondiente y dejar constancia del NIF del arrendador en la casilla 1122 y si hay un segundo propietario, si NIF debe estar en la 1125.

13. Murcia

Esta autonomía no cuenta con ninguna deducción para el alquiler de la vivienda, ni para inquilino ni arrendador. Sus deducciones están más enfocadas a la compra de un inmueble por parte de los jóvenes, a la instalación de recursos energéticos renovables y a la instalación de dispositivos domésticos de ahorro de agua.

14. La Rioja

La Rioja ha habilitado una nueva deducción para los arrendadores que alquilen su vivienda a jóvenes menores de 36 años. En concreto, la deducción es de 100 euros por cada una de las viviendas alquiladas a través de la bolsa de alquiler del Gobierno de La Rioja.

15. Comunidad Valenciana

Esta comunidad cuenta con diferentes deducciones ligadas al alquiler en función de las características del inquilino. Hay una deducción general del 15% de las cantidades pagadas con un límite de 550 euros. Hay otra deducción del 20%, hasta los 700 euros anuales, para menores de 35 años o con discapacidad física o sensorial del 65% o psíquica del 33% o más. Y otra desgravación es la del 25% con un límite de 850 euros para menores de 35 años con discapacidad física o sensorial del 65% o con una discapacidad psíquica del 33% o más.

A esos requisitos se suman otros, como que el contrato de alquiler sea posterior a abril de 1998 y su duración sea de al menos un año, que se trate de la vivienda habitual, que se haya depositado la fianza en el órgano regional correspondiente, que ninguno de los arrendatarios sea propietario real o de uso de un inmueble a menos de 100 km de la casa arrendada o que el inquilino no se esté desgravando por inversión en vivienda habitual.

Además, la suma de la base liquidable general y del ahorro no puede superar los 30.000 euros en tributación individual, ni 50.000 euros en tributación conjunta (se debe consultar las casillas 0500 y 0510 de la página 15 de la declaración que se presenta en 2019) y es necesario incluir el NIF del arrendador en la casilla 1122. Si hay un segundo arrendador, su NIF debe constar en la casilla 1125.

Hay disponible otra desgravación diferente para contribuyentes que alquilen una vivienda como consecuencia de la realización de una actividad, por cuenta propia o ajena, en distinto municipio. La deducción es del 10% de las cantidades satisfechas con un límite de 204 euros anuales. Para gozar de esta ayuda la vivienda debe estar situada a más de 100 km de aquella en la que residía inmediatamente antes del alquiler, que se haya depositado la fianza en el organismo correspondiente, que el alquiler no lo pague la empresa y que la base liquidable general y del ahorro (suma de las casillas 0500 y 0510 de la página 15 de la declaración) no supere los 30.000 euros o 50.000 si la declaración es conjunta.

16. Navarra

La Hacienda de Navarra establece una deducción del 15% del dinero pagado durante el pasado ejercicio fiscal hasta un máximo de 1.200 euros anuales, y siempre y cuando concurran estos requisitos: que las rentas del contribuyente no superen los 30.000 euros (60.000 euros en el caso de tributación conjunta), que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler supongan más del 10% de las rentas y que se justifique mediante la presentación del contrato de arrendamiento y de los recibos de pago correspondientes.

La deducción podrá ser del 20%, hasta un máximo de 1.500 euros anuales, cuando el inquilino tenga menos de 30 años.

17. País Vasco

La Hacienda vasca permite una deducción propia para el arrendamiento de viviendas. La deducción por alquiler de vivienda habitual es del 20% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, con un límite cuantitativo a 1.600 euros anuales.

Esta es la duración de los contratos de alquiler con la última reforma del PSOE

Pedro Sánchez (centro) y José Luis Ábalos, ministro de Fomento / Gtres

Autor: Redacción idealista

marzo 2019

estadísticas

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados

Hoy se ha publicado en el BOE el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, es decir, el 6 de Marzo de 2019. A tener en cuenta que dicho Real Decreto, para su incorporación al ordenamiento jurídico y su plena aplicación, ha de ser convalidado por la Comisión Permanente, ya que en este momento se encuentran disueltas las Cortes Generales.

Tras la entrada en vigor de este nuevo marco legislativo, la duración de los alquileres de vivienda quedará de la siguiente manera, en virtud de la fecha de celebración de los distintos contratos y de las diferentes normas que se encontraban vigentes al momento de su concertación.

Poner de relieve que entre arrendador y arrendatario existe libertad de pactos en cuanto a la duración del arrendamiento, siendo válidos aquéllos que sean iguales o superen los regulados por Ley (3 y 5 ó 7 años, dependiendo del momento de su celebración), quedando sujetos dichos pactos a los plazos previstos legalmente, a voluntad del inquilino, en aquéllos casos en que el arrendamiento se celebre por períodos inferiores.

Por otro lado, con dicha regulación que limita temporalmente la duración de los arrendamientos, sigue conviviendo aquélla otra que sostiene y mantiene la prórroga voluntaria para el inquilino y forzosa para el propietario, como veremos seguidamente.

Duración de los contratos de alquiler según su fecha de celebración

Contratos celebrados a partir del 6 de Marzo de 2019, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Se vuelve con esta regulación, en gran medida, a la contemplada por la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que entró en vigor el 1 de Enero de 1995.

Sea cual sea el plazo de duración que se pacte, siempre y cuando sea inferior a cinco años para el caso de que el arrendador sea persona física, o siete años si lo es persona jurídica, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco o siete años, si así lo desea el arrendatario o inquilino, y aunque haya oposición del arrendador. Para tal prórroga no será necesario realizar ninguna comunicación al propietario-arrendador, siendo suficiente con la permanencia del inquilino en la vivienda objeto del arriendo, y con el abono de la renta acordada. Se trata, por tanto, de una prórroga obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario.

Es decir, si el contrato se celebrara el mismo día 6 de Marzo, o en fechas posteriores, y se pactara por un plazo de un año, por ejemplo; transcurrida dicha anualidad, la mera permanencia del inquilino en la vivienda, se habrá de entender como su deseo por una anualidad más, y así sucesivamente, hasta que transcurran los cinco o siete años legalmente previstos. Incluso si a lo largo de este período (5 ó 7 años) el arrendador quisiera rescindir el contrato por el transcurso del plazo pactado, no sería posible sin el consentimiento expreso del arrendatario, puesto que se encuentra amparado por la Ley.

Transcurridos cinco años desde la fecha de celebración del contrato, si el arrendador no preavisa al inquilino con cuatro meses de antelación a la finalización del plazo, o el arrendatario indica su deseo de no continuar con el arriendo con dos meses de antelación, se producirá la denominada tácita reconducción arrendaticia, o lo que es lo mismo, prórroga por otras tres anualidades más. El contrato podrá seguir prorrogándose tácitamente, de manera anual, una vez haya transcurrido la totalidad del plazo referido anteriormente, pero para ello será necesario que no haya mediado preaviso alguno de finalización de la relación arrendaticia por parte de ninguna de las partes contratantes.

Esta tácita reconducción de hasta tres anualidades más, queda prevista nuevamente como una prórroga obligatoria para el arrendador, si no preavisó con cuatro meses de antelación la intención de terminación del contrato al transcurso de los cinco o siete años, puesto que prorroga el contrato de esta manera solamente establece la opción del arrendatario de dar por finalizado el mismo en cada una de las anualidades de la tácita reconducción.

El arrendador podrá denegar la prórroga forzosa durante esos primeros cinco años (y deberíamos de entender que durante los tres de tácita reconducción), si transcurrido el primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, y hubieran quedado previstas estas posibles circunstancias en el contrato de alquiler de manera expresa, para lo que habrá de preavisar al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda. Esta excepción a la prórroga queda prevista exclusivamente si el arrendador es persona física.

Contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 6 de Marzo de 2019

Aunque el pasado mes de Diciembre fue aprobado otro Real Decreto que contemplaba medidas similares al actual, al no resultar convalidado, no se incorporó al ordenamiento jurídico, por lo que, desde mi punto de vista, los contratos celebrados durante su breve vigencia, quedarán regulados por la normativa anterior, a excepción de los plazos concertados por las partes en el uso de su libertad de contratación.

Y una vez dicho esto, los contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 6 de Marzo de 2019, que pueden tener una duración de hasta tres años, a voluntad del inquilino, y aunque hubiera habido oposición por parte del arrendador, tienen las siguientes características:

· La tácita reconducción o prórroga, si no ha mediado comunicación por el arrendador, una vez transcurridos los tres años, es anual, es decir, de un año, y vencido ese año, sin requerimiento del propietario, por otro año más, y así sucesivamente.

· Las causas de denegación de la prórroga forzosa (primeras tres anualidades), son las mismas que se han expuesto en el apartado anterior (contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018), sin necesidad de que dichas causas queden previamente previstas en el contrato de alquiler.

Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013

Los contratos celebrados entre estas fechas que permanezcan hoy en día en vigor, están sometidos a la tácita reconducción o prórroga anual, si antes de transcurrir la anualidad de vigencia de los mismos, el arrendador no ha hecho uso de su derecho de resolución, mediante la comunicación al arrendatario, con al menos treinta de días de antelación a la fecha de finalización de cada anualidad prorrogada, su deseo de que no se prorrogue más.

En cuanto a la posibilidad de denegar la continuación del arriendo durante alguna de sus prórrogas, solamente procederá, si en el contrato se pactó expresamente dicha posibilidad si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí.

Para entender esta denegación de prórroga, contemplemos el siguiente supuesto:

Un propietario-arrendador que celebró un contrato con posterioridad al 1 de Enero de 1995 y antes del 6 de Junio de 2013, está contento con su inquilino, y ha permitido que el contrato se haya ido prorrogando anualmente hasta la actualidad. La nueva prórroga del contrato se ha producido hoy, 18 de Diciembre, con duración, por tanto, hasta el 18 de Diciembre de 2019. Determinados conflictos en el matrimonio del propietario-arrendador de la vivienda, conducen a que tiene que abandonar su domicilio familiar a finales del próximo mes de Febrero de 2019. Este hecho daría lugar a que, si se hubiera contemplado este supuesto en el contrato, el propietario podrá comunicar al inquilino que tiene que abandonar la vivienda por necesidad. Ahora bien, de no estar previsto en el contrato, habrá de esperar al 18 de Diciembre de 2019, fecha en la que finalizaría la nueva prórroga a que se ha dado lugar.

Contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994

Estarán vigentes hoy en día aquello en los que se pactó la prórroga forzosa a favor del inquilino, y estando sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se podrá denegar dicha prórroga, en los siguientes supuestos, que no habrán de figurar ni quedar previstos en el contrato:

· Si el arrendador necesita para sí la vivienda o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.

· Si el arrendador proyecta el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere.

· Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en un año, salvo causa justificada.

· Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población.

· Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda por el propietario, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute (propiedad o usufructo), una vivienda desocupada y apta para sus necesidades.

Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de Mayo de 1985. (Los alquileres denominados como “renta antigua”)

Se le aplica la ley de arrendamientos urbanos de 1964 que prevé el famoso régimen de prórroga forzosa, o prórroga indefinida, a voluntad siempre del arrendatario.

La posibilidad de denegar la prórroga forzosa será por idénticas causas que las comentadas en el apartado anterior sobre los contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994, siendo necesario, en el requerimiento que se realice al inquilino, justificar la necesidad para la denegación de la prórroga, y hacerle el ofrecimiento de las indemnizaciones previstas en la Ley si desalojara la vivienda y la pusiera a disposición de su propietario con anterioridad a la finalización de la anualidad prorrogada.

La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, prevé además el número de subrogaciones y quienes pueden continuar en el arrendamiento, una vez fallecido el inquilino inicial con quien se contrató el arrendamiento, siendo dos las subrogaciones permitidas, y dándose la siguiente casuística:

· Si cuando entró en vigor la Ley de 1994, es decir el 1 de enero de 1995, se habían producido ya las dos subrogaciones permitidas, ya no cabrá ninguna más.

· Si a 1 de Enero de 1995, se hubiera producido una subrogación, cabrá la segunda subrogación.

· Si, por el contrario, a 1 de Enero de 1995, no se hubiera producido ninguna subrogación, cabrá efectuar las dos permitidas.

Las subrogaciones solamente podrán ser a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento; y en defecto de los anteriores, podrán subrogarse los ascendientes (padres) que conviviesen con el inquilino durante, al menos, los tres años anteriores.

El contrato, en estas subrogaciones, finalizará al fallecimiento del subrogado, salvo que el subrogado fuera un hijo, en cuyo caso finalizará a los dos años o en la fecha en que el hijo cumpliera 25 años. Hay una excepción en estos casos en que el subrogado sea un hijo del inquilino: si se encuentra afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, el contrato se extinguirá al fallecimiento de dicho hijo minusválido.

Los derechos reconocidos a los cónyuges de los arrendatarios, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

El precio de la vivienda usada sube un 1,1% durante febrero

Autor: Redacción idealista

28 febrero 2019

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un ascenso del 1,1% durante el mes de febrero, situándose en 1.744 euros/m², según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Si atendemos al dato de febrero de 2018 (1.613 euros/m²) la subida interanual es del 8,1%.

Comunidades Autónomas

El precio se ha reducido en cuatro autonomías, siendo Extremadura donde más se han sentido las bajadas, ya que las expectativas de los propietarios se han reducido un 1,5%. Le siguen los descensos de Navarra (-0,5%), Cantabria (-0,3%) y Castilla-La Mancha (-0,3%). En Asturias, los precios no se movieron. El mayor incremento, en cambio, se ha dado en Canarias (2,1%), Catalunya (1,2%) y Murcia (0,9%).

Madrid (3.099 euros/m2) es la autonomía más cara. Le siguen Baleares (2.891 euros/m2) y Euskadi (2.592 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla, encontramos a Extremadura (904 euros/m2), Castilla-La Mancha (912 euros/m2) y Murcia (1.024 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

35 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Santa Cruz de Tenerife (3,2%), seguido por Teruel (2,6%), Granada (1,4%), Lleida (1,4%), Castellón y Zaragoza (1,2% en ambos casos). La mayor caída, en cambio, se ha producido en Badajoz, donde los propietarios piden un 2,5% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Zamora (-1,8%), Toledo (-1,5%) y Jaén (-0,9%).

El ranking de las provincias más caras lo lidera Madrid con 3.099 euros/m2. En segunda posición se sitúa Barcelona (2.904 euros/m2) y después Baleares (2.891 euros/m2).

Toledo es la provincia más económica con un precio de 786 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Ávila (803 euros/m2) y Cuenca (848 euros/m2).

Capitales

Durante el mes de febrero el número de capitales que han subido de precio ha sido 28. La subida más pronunciada es la vivida por Lleida, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 3,2%. En Granada, el incremento ha sido del 2,3%, mientras que en A Coruña se ha quedado en el 1,7%. Badajoz, por su parte, ha marcado la mayor caída de este mes (-4%), seguida por Huesca (-2,7%) y Santa Cruz de Tenerife (-2,6%). Los precios han caído un 0,2% en Madrid, mientras que en Barcelona el descenso ha sido del 0,6%.

San Sebastián vuelve a ser la ciudad más cara de España al situar su precio en 4.522 euros/m2. Le siguen Barcelona (4.355 euros/m2) y Madrid (3.894 euros/m2). Ávila, en cambio, es la más económica, con sus 956 euros/m2, seguida por Lleida (980 euros/m2) y Huelva (1.071 euros/m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 18 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 402.854 viviendas que estuvieron anunciados en su base de datos el 26 de febrero de 2019. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

Los cambios definitivos y más desconocidos de la nueva ley hipotecaria

Autor: Equipo Idealista .22 febrero 2019

La ley hipotecaria ha pasado el último trámite parlamentario necesario para entrar en vigor, dando por finalizado un proceso que se ha alargado durante más de un año.

· Las últimas novedades

· Otros puntos clave de la normativa ya previstos

Esta aprobación definitiva por parte del Pleno del Congreso termina con un proceso que ha durado más de un año. Fue el 3 de noviembre de 2017 cuando el Gobierno de Mariano Rajoy, con Luis de Guindos al frente del Ministerio económico, aprobó una normativa que no llegó a refrendarse en las Cortes y cayó en saco roto. No obstante, los grupos parlamentarios retomaron el pasado verano las negociaciones para sacar adelante un texto al que el Senado ha introducido unas enmiendas. Algunas han conseguido el visto bueno definitivo del Congreso, mientras que otras han sido rechazadas.

Durante su intervención en el Pleno, la ministra de Economía, Nadia Calviño, ha querido agradecer “el trabajo que han realizado los grupos parlamentarios durante ocho meses para llegar a un consenso en una ley tan importante. Hay que poner en valor el trabajo técnico y político que se ha realizado”, ha recalcado.

Por su parte, Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, sostiene que “lo más importante de la nueva ley es que, por fin, hay certidumbre sobre las reglas del juego en el mercado hipotecario, sin ambigüedades, y que se añade transparencia al proceso de solicitud de una hipoteca, para que sea el consumidor quien disponga de toda la información y asesoramiento para conseguir las condiciones más adecuadas a sus necesidades”.

Repasamos los principales cambios que ha aprobado y frenado el Congreso y las claves que incluye la nueva ley hipotecaria para dar más transparencia a bancos y consumidores:

1. Las últimas novedades...

Faltan tres meses para que entre en vigor

Una de las modificaciones que ha aprobado el Congreso, a instancias de una enmienda del Senado, es que se retrasa la llegada de la normativa. Según establece la Disposición final decimosexta, los bancos tendrán hasta tres meses para aplicarla desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), frente al mes que estaba previsto hasta ahora.

Además, tal y como explican fuentes del Congreso a idealista/news, para su puesta en marcha definitiva quedan unos actos jurídicos que el Gobierno debe realizar antes de que acabe la legislatura el próximo 5 de marzo. En concreto, debe aprobar un reglamento y un real decreto.

El banco paga el AJD, incluso en las primeras viviendas

El PP había introducido una enmienda para eliminar el AJD, el impuesto a las hipotecas, que por ley deben pagar los bancos. Su propuesta era situar en un tipo del 0% el AJD en las compras de primera vivienda, aunque ha sido tumbada en el Congreso. Por tanto, independientemente del inmueble residencial, el sector financiero deberá pagar entre un 0,5% y en 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la CCAA en la que se encuentre el inmueble.

Baja la comisión por amortización anticipada

Esta es una de las novedades que ha sufrido más cambios en los últimos meses. La normativa que diseñó Luis de Guindos establecía unos límites a las comisiones que cobran los bancos por la cancelación anticipada (ya sea parcial o total), aunque el consenso político los volvió a rebajar. En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer año y el quinto año, según el artículo 23.

En el caso de las fijas, el Congreso la propuesta del Senado para establecer un límite del 4% durante los primeros 10 años y del 3% a partir de dicho momento, tal y como establecía el proyecto del anterior Gobierno. Por tanto, el texto definitivo incluye una comisión del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de dicho momento, como pactaron los partidos.

En el caso de la comisión por apertura la norma no establece una limitación concreta. Solo dice al respecto que "si se pacta, se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares".

Sin alternativas para los seguros

Otra de las enmiendas que ha echado para atrás el Parlamento es la que proponía el Partido Popular y varios senadores del Grupo Mixto en el artículo 17.3, para “sustituir la obligación de que las pólizas de seguro sean de carácter anual renovable, por la obligación de que el prestamista ofrezca la posibilidad de contratar pólizas de carácter temporal, permitiendo al cliente optar entre los seguros de prima única o periódica”. No obstante, los bancos no estarán obligados a ofrecer al consumidor una alternativa.

Unas tasaciones profesionales e independientes

La enmienda del PP que sí ha respaldado la Cámara es la referente al artículo 13 de la ley, relacionada con la necesidad de seguir dotando a las tasaciones hipotecarias de una especial seguridad frente al resto de valoraciones. Para ello, se introduce la referencia al Real Decreto 775/1997 para determinar qué profesionales homologados pueden realizar dicha tasación. Y, según el texto, “la tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito y/o un profesional homologado, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente”.

Las hipotecas verdes, rechazadas

A pesar de que el Senado había incluido en el texto la regulación de la figura del crédito verde, el Plano rechazó la propuesta. La medida iba destinada a fomentar y apoyar la eficiencia energética y el uso de fuentes de energía renovable en los edificios, y que buscaba canalizar el capital privado para financiar proyectos de inversión en eficiencia energética, ahorro de agua, y uso y almacenamiento de energías renovables.

2. Otros puntos clave de la normativa ya previstos...

A quién afecta esta ley

La ley establece en su artículo 2 que, una vez que entre en vigor, será de aplicación a los contratos de nuevos préstamos concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto la compra de un inmueble de uso residencial (vivienda, trastero, garaje...) o bien, comprar o conservar los derechos de la propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.

El cliente debe acudir al notario, que debe redactar un acta

Otra de las claves de la normativa es que el cliente está obligado a acudir al notario antes de la firma del préstamo para que éste se cerciore de que el contenido se ajusta a la legalidad y el consumidor pueda resolver cualquier duda que pueda tener con el contrato que le ha entregado el banco (y que debe recibir al menos 10 días antes de la firma). En la visita, que es gratuita para el cliente, éste deberá firmar un documento para que quede constancia de que entiende todos los apartados. Según expone el artículo 15, “en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada”.

La normativa no establece un plazo concreto para acudir al notario, aunque sí recalca que “el prestatario, o quien le represente a estos efectos, deberá comparecer ante el notario, para que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo. Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo”.

Obstáculos para los embargos

Como estaba previsto, la normativa da cierta protección a los hipotecados que, por el motivo que sea, no pueden afrontar de forma temporal el pago de la cuota mensual. Para evitar que haya un embargo, los partidos han pactado que una entidad pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago del cliente cuando la mora supere las 12 mensualidades o el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Pasado dicho plazo, el límite es de 15 mensualidades o del 7% del importe del préstamo, tal y como detalla el artículo 24.

De haberse cumplido estos plazos, la normativa establece un requisito más: que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Esta es una de las pocas novedades que va a tener efectos retroactivos: es decir, será válido para aquellos préstamos anteriores a la entrada en vigor que contengan la cláusula de vencimiento anticipado. Será el deudor el que decida acogerse a las nuevas directrices o a las que incluya su contrato.

Se limita el interés por impago

Otra de las limitaciones de la normativa se produce cuando el cliente se demora en el pago de la cuota hipotecaria. En este caso, el texto es muy claro: el interés a pagar no puede ser superior al interés remunetario (el que paga el cliente) más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible". Además, aclara el documento, "el interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago".

Las cláusulas abusivas, nulas

La ley también recoge entre sus páginas que "las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho". Así, las cláusulas abusivas quedan prohibidas por ley. Otra de las consideraciones que destaca el texto es que el interés remuneratorio que paga el cliente no podrá ser negativo, ya que sería un perjuicio para el banco (el prestamista tendría que pagar intereses al prestatario).

El cliente solo paga la tasación y las copias que pida de las escrituras

La normativa es clara al respecto. Tal y como han pactado las diferentes formaciones parlamentarias, “los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría, al prestamista, quien también asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y la inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad”. Los gastos de las copias, sin embargo, los asumirá quien las solicite.

En el artículo 29 de la normativa, relativa al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), se deja claro que “se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable”. En este sentido, el texto detalla que “será sujeto pasivo el adquiriente del bien o derecho, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”.

Los productos vinculados y combinados, prohibidos

Otro de los puntos más interesantes de la normativa es la prohibición para la banca de ‘colocar’ al cliente productos como el seguro de hogar o el de vida a cambio de concederle la hipoteca. En todo caso, la oferta debe suponer un beneficio para el consumidor (por ejemplo, que si contrata un seguro el banco le baja el diferencial).

Según establece el artículo 17 de la ley, sí están autorizadas las “prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas”.

Convertir una hipoteca variable en fija, más barato

La normativa también brinda favorece la subrogación y la novación de los préstamos cuando tengan por finalidad reconvertir del tipo de interés variable en uno fijo. "El objetivo es lograr que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación y favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios. En todo caso, la regulación trata de facilitar a las personas físicas el reembolso de sus préstamos y no generar escenarios adversos en los prestamistas respecto de la oferta de contratos de préstamo a tipo fijo, en los que el riesgo de tipo de interés es mayor", recalca el texto.

En el caso de que se produzca esta reconversión, la comisión límite es del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato (el proyecto de De Guindos situaba el límite en el 0,25%). La penalización desaparecer a partir del cuarto año.

Las hipotecas multidivisa se pueden reconvertir

Otra de las claves de la nueva ley es que, por primera vez, se incorpora al ordenamiento jurídico español el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida. Por regla general, se usará el euro.

En concreto, el texto establece que el tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se establezca otra cosa. Además, el banco estará obligado a informar al cliente del saldo pendiente de pago y del derecho a reconvertir la divisa cuando el importe difiera en más de un 20% respecto al que pagaría con el euro.

El banco deberá analizar la solvencia del cliente

Otra de las novedades de la normativa es que el sector financiero está obligado a analizar la solvencia del cliente antes de concederle la hipoteca. “El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia en los términos y con los requisitos y garantías previstos legislación de protección de datos personales. En caso de que el prestamista conceda el préstamo, podrá comunicar los siguientes datos a las oficinas privadas de información crediticia: importe original, fecha de inicio, fecha de vencimiento, importes pendientes de pago, tipo de préstamo, garantías existentes y valor al que estas alcanzan, así como cualquier otro que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa”, detalla el texto.

El precio del suelo urbano en grandes poblaciones cae un 3,7%, pero sube hasta un 20,2% en Madrid

Autor: Redacción idealista diciembre 2018

El tercer trimestre del año dejó descensos generalizados en el precio del suelo urbano. De media cayó un 4,3% interanual entre julio y septiembre, y hasta un 3,7% de bajada en aquellas poblaciones de más de 50.000 habitantes (276,7 euros/m2), según los datos del Ministerio de Fomento. Sin embargo, las grandes poblaciones de Madrid registraron subidas del 20%, y con incrementos de hasta el 50% en los principales núcleos de Zaragoza o Tarragona.

El precio del suelo urbano sigue siendo un galimatías para el mercado inmobiliario. Tan importante es como materia prima del sector, como para marcar el precio final de la construcción, tanto de la vivienda como de otros inmuebles. Entre julio y septiembre de 2018, se confirma la caída generalizada de los precios del suelo urbano por cuarto trimestre consecutivo, para quedarse en 155,1 euros/m2 (-4,3%).

Las poblaciones de más de 50.000 habitantes tampoco son ajenas a este descenso y cayeron de media un 3,7%, para situarse en 276,7 euros/m2. Sin embargo, si nos vamos al mapa por provincias se ven grandes diferencias entre los decrementos que reflejan grandes caídas, como las de la provincia de Guadalajara (-67,6%), Cáceres (-49%) o Córdoba (-45%), frente a las subidas de los terrenos de otras grandes poblaciones de Tarragona (50%), Zaragoza (49,6%) o Granada (35,4%).

Los precios más caros de estas poblaciones de más de 50.000 habitantes se dan en Madrid (583,9 euros/m2) Barcelona (453,5 euros/m2) o Baleares (417,4 euros/m2).Mientras las localidades de Madrid y Baleares tuvieron subidas de dos dígitos, de 20,2% y un 11,3%, respectivamente, el precio de los terrenos en la provincia de Barcelona apenas aumentó un 1,3%.

En otras provincias donde el mercado de la vivienda es importante en algunas de estas grandes ciudades, el precio del suelo se ha movido de forma diferente. Por ejemplo, Málaga cae un 4,1% hasta los 283,2 euros, al igual que Las Palmas (-7%) hasta los 298,9 euros/m2 o la mayor rebaja de Valencia (-19,6%) hasta los 209,4 euros/m2. Alicante se mantiene prácticamente plano (-0,1%) y 212,6 euros/m2. Mientras Santa Cruz de Tenerife subió un 29,1% hasta los 220,2 euros/m2, o la ya comentada de Zaragoza para quedarse en 337,9 euros/m2.

Precio suelo urbano (€/m2)

Municipios >50.000 hab	3T 2018	% interanual
Almería	210,4	18,1
Cádiz	144,0	25
Córdoba	138,0	-45
Granada	317,3	35,4
Jaén	146,2	-31,2
Málaga	283,2	-4,1
Sevilla	232,4	7,4
Zaragoza	337,9	49,6
Asturias	158,3	-4,9
Illes Balears	417,4	11,3
Las Palmas	298,9	-7
Santa Cruz de Tenerife	220,2	29,1
Burgos	228,6	-2,4
Valladolid	139,8	-28,5
Albacete	81,2	-34
Guadalajara	73,1	-67,6
Toledo	103,0	-35
Barcelona	453,5	1,3
Tarragona	198,4	50
Alicante/Alacant	212,6	-0,1
Valencia/València	209,4	-19,6
Badajoz	225,0	21,6
Cáceres	104,9	-49
Pontevedra	169,6	17,3
Madrid	583,9	20,2
Murcia	134,5	-0,4
Media Nacional	276,7	-3,7

Fuente: Ministerio de Fomento

La vivienda usada cae un 0,2% en noviembre: los precios bajan en Barcelona y en Madrid casi no se mueven

Autor: Redacción idealista

30 noviembre 2018

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un descenso del 0,2% durante el mes de noviembre, situándose en 1.722 euros/m², según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Si atendemos al dato de noviembre de 2017 (1.581 euros/m2) la subida interanual es del 8,9%. Los precios han caído también en Barcelona (-1%) y apenas se han incrementado en Madrid, con un ligero un 0,2%.

Comunidades Autónomas

El precio se ha reducido en 8 autonomías, siendo Castilla La Mancha donde más se han sentido las bajadas, ya que las expectativas de los propietarios se han reducido un 2,1%. Le siguen los descensos de la Comunitat Valenciana (-1,6%) y Extremadura (-1,1%). El mayor incremento, en cambio, se ha dado en Canarias (2,9%), Navarra (2,2%) y Madrid (1,3%).

Madrid (3.051 euros/ m2) es la autonomía más cara. Le siguen Baleares (2.821 euros/ m2) y Euskadi (2.563 euros/ m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla-La Mancha (914 euros/ m2), Extremadura (922 euros/ m2) y Murcia (1.023 euros/ m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

22 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Santa Cruz de Tenerife (4%), seguido por Ourense (2,6%), Navarra (2,2%) y Las Palmas (1,7%). La mayor caída, en cambio, se ha producido en Castellón donde los propietarios piden un 3% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Toledo (-2,9%), Cáceres (-1,8%), Valencia y Ciudad Real (-1,6% en ambos casos).

El ranking de las provincias más caras lo lidera Madrid con 3.051 euros/ m2. En segunda posición se sitúa Barcelona (2.865 euros/ m2) y después Guipúzcoa (2.833 euros/ m2).

Ávila es la provincia más económica con un precio de 795 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Toledo (796 euros/ m2) y Ciudad Real (857 euros/ m2⁾

Capitales

Durante el mes de noviembre el número de capitales que han subido de precio ha sido 29. La subida más pronunciada es la vivida por Santa Cruz de Tenerife, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 3%. En Girona el incremento ha sido del 2,8%, mismo crecimiento que en Huesca. Lleida, por su parte, ha marcado la mayor caída de este mes (-3,3%), seguida por Castellón (-2,6%) y Tarragona (-1,9%). Los precios han caído también en Barcelona (-1%) pero se han incrementado un 0,2% en Madrid.

San Sebastián vuelve a ser la ciudad más cara de España al situar su precio en 4.363 euros/m². Le siguen Barcelona (4.336 euros/ m2) y Madrid (3.836 euros/ m2). Ávila, en cambio, es la más económica, con sus 936 euros/ m2, seguida por Lleida (967 euros/ m2) y Castellón (1.041 euros/ m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 386.794 viviendas que estuvieron anunciados en su base de datos el 27 de noviembre de 2018. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

Si te has separado y te quedas con la vivienda, sólo pagarás AJD por el 50% de la casa

Autor: Equipo Idealista

13 noviembre 2018

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo vuelve a tocar el AJD, pero esta vez en relación con un divorcio y no con las hipotecas. En concreto, establece que, en caso de separación, quien se quede con la casa sólo tendrá que pagar AJD por el 50% del valor de la vivienda y no por el 100% como hasta ahora. Además, el contribuyente podrá recuperar el impuesto pagado de más en los últimos cuatro años. Y es que este impuesto no sólo se paga cuando se constituye una hipoteca, sino también cuando hay extinción de condominio, es decir, cuando se traspasa la vivienda al excónyuge.

La extinción de condominio es la división de la vivienda, es decir, cuando un inmueble era propiedad de dos o más contribuyentes y pasa a ser sólo de uno de ellos. En estos casos, no hay una transmisión, con lo que no se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se paga con la compraventa, por ejemplo, sino que se paga el AJD (Actos Jurídicos Documentados).

El tipo impositivo del AJD oscila entre el 0,50% y el 1,5% según la Comunidad Autónoma, ya que se trata de un tributo competencia de las autonomías. Y la base sobre la que tributa es el valor total del inmueble y no el valor de la parte “adquirida”. “Y es aquí donde está el problema”, asegura José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

“La extinción de condominio es habitual en matrimonios o parejas que se separan, cuando uno de ellos se queda el inmueble. Pero también se da cuando dos o más contribuyentes que tenían un inmueble en común, deciden que se lo quede uno de ellos. Estamos por tanto ante un supuesto muy habitual, que afecta a muchos contribuyentes”, añade Salcedo.

El nuevo criterio del Supremo establece que, en caso de extinción de condominio, la base imponible del AJD es el 50% del valor del inmueble que tenía un matrimonio en régimen de gananciales. Es decir, “el Alto Tribunal considera que se debe tributar únicamente por la parte adquirida “ex novo”, y no por el total del inmueble. Y es que, si al fin y al cabo los dos ya eran propietarios del inmueble, la concreción de esos derechos no puede suponer la tributación por algo que uno de los dos ya tenía”, señala el abogado.

Esto significa que a partir de ahora los contribuyentes que firmen operaciones de extinción de condominio sólo deberán tributar por el 50% del valor del inmueble y no por el 100% como se venía haciendo hasta ahora.

Además, los contribuyentes podrán solicitar la rectificación de las autoliquidaciones del AJD presentadas en los últimos cuatro años, y la devolución de ingresos indebidos. “El plazo de prescripción se cuenta, en estos casos, desde el último día que había para declarar el impuesto (30 días hábiles desde la firma de la escritura)”, subraya Salcedo, para añadir que actualmente están próximas a prescribir las autoliquidaciones presentadas en septiembre-octubre de 2014.

El precio de la vivienda usada sube un 0,8% en octubre, pero cae en Barcelona y Madrid

Autor: Redacción idealista

02 noviembre 2018

El precio de la vivienda usada ha registrado un incremento del 0,8% durante el mes de octubre, situándose en 1.726 euros/m2, según el último Índice de precios inmobiliarios de idealista. Si atendemos al dato de octubre de 2017 (1.562 euros/m²) la subida interanual es del 10,5%. Sin embargo, los precios se redujeron en las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona, con una ligera caída del 0,2%.

Comunidades Autónomas

El precio se ha reducido en cinco autonomías, siendo Cantabria donde más se han sentido las bajadas, ya que las expectativas de los propietarios se han reducido un 1%. Le siguen los descensos de Andalucía (-0,7%) y La Rioja (-0,4%). El mayor incremento, en cambio, se ha dado en Navarra (1,9%), Cataluña (1,6%) y Baleares (1,4%).

Madrid (3.013 euros/m2) es la autonomía más cara. Le siguen Baleares (2.794 euros/m2) y Euskadi (2.564 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Extremadura (932 euros/ m2), Castilla-La Mancha (934 euros/ m2) y Murcia (1.028 euros/ m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

30 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Santa Cruz de Tenerife (2,2%), seguido por Valencia (2,2%), Guipúzcoa (2,1%) y Navarra (1,9%). La mayor caída, en cambio, se ha producido en Teruel donde los propietarios piden un 3,6% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Almería (-1,3%), Cantabria y Soria (-1% en ambos casos).

El ranking de las provincias más caras lo lidera Madrid con 3.013 euros/ m2. En segunda posición se sitúa Barcelona (2.873 euros/ m2) y después Guipúzcoa (2.835 euros/ m2).

Ávila es la provincia más económica con un precio de 789 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Toledo (820 euros/ m2) y Cuenca (867 euros/ m2).

Capitales

Durante el mes de octubre el número de capitales que han subido de precio ha sido 26. La subida más pronunciada es la vivida por Pamplona, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 2,6%. En Pontevedra el incremento ha sido del 2,5%, mientras que en San Sebastián se ha quedado en el 2,3%. Tarragona, por su parte, ha marcado la mayor caída de este mes (-8,1%), seguida por Girona (-2,9%) y Soria (-2,6%). Los precios han caído también en Madrid y Barcelona (-0,2% en ambos casos).

Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España, con 4.380 euros/m2, le siguen San Sebastián (4.355 euros/ m2) y Madrid (3.827 euros/ m2). Ávila, en cambio, es la más económica, con sus 940 euros/ m2, seguida por Lleida (1.000 euros/ m2) y Huelva (1.046 euros/ m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 379.729 viviendas que estuvieron anunciados en su base de datos el 29 de octubre de 2018. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

La vivienda en España subió un 7,7% interanual en el tercer trimestre: conoce cómo varió en tu zona

El precio de la vivienda usada en España marca un incremento del 2,9% durante el tercer trimestre de 2018. Esta subida deja el metro cuadrado en 1.712 euros según el último índice de precios de idealista. Atendiendo a la variación anual, el aumento es del 7,7%

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “los datos corroboran el momento de normalización que atraviesa el mercado inmobiliario. Aunque todas las magnitudes por las que se mide el sector indican crecimientos, estos tienen que ver más con la actual coyuntura socioeconómica que con el fantasma de una posible burbuja. Los precios continúan de forma generalizada por la senda alcista, pero lo hacen a dos velocidades. La mayoría de los mercados apenas llegan al 2% de incremento en los últimos tres meses y solo unos pocos superan el 5%. A pesar de estas subidas siguen sin alcanzar los máximos a los que llegaron en 2007.

La concesión de hipotecas se mantiene al alza con ligeros incrementos en los importes medios, lo que está directamente relacionado con la subida de los precios. Pero las condiciones crediticias y el volumen total de negocio no llegan ni a la cuarta parte de lo que alcanzaron en el pico de la burbuja. Lo mismo pasa con las compraventas, que aún se encuentran un 35% por debajo de máximos.

Resulta llamativa la anómala situación de los mayores mercados del país, Barcelona y Madrid. La ciudad condal es la única de entre las grandes capitales que registra una bajada en el tercer cuarto del año. Y además, en el interanual, la subida se queda en el 1,2%. En Madrid, por el contrario, aunque en los últimos tres meses el crecimiento ha sido del 2%, en el interanual alcanza el 21,3%. Los motivos los podríamos encontrar, por una parte, en la inestabilidad política en Cataluña y, por otra, en la drástica reducción del stock y la falta de construcción de obra nueva en la capital”.

A continuación, desgranamos los resultados más destacados por CCAA, provincias y capitales:

Comunidades Autónomas

El precio ha caído en 3 autonomías durante el último trimestre. La mayor caída es la registrada en Navarra, donde los precios se han reducido un 2,2%. Le siguen los descensos del 0,7% de Galicia y del 0,1% de Murcia. Todas las demás comunidades registran precios más elevados que los que tuvieron en primavera. El mayor incremento se ha producido en Canarias, donde las expectativas de los propietarios han crecido un 4,6%. Le siguen Baleares (3,9%), La Rioja (3,7%) y Madrid (3,7%).

Madrid (2.973 euros/m2) sigue siendo la autonomía más cara. Le sigue Baleares (2.756 euros/m2), Euskadi (2.544 euros/m2) y Cataluña (2.294 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla-La Mancha (930 euros/m2), Extremadura (930 euros/m2) y Murcia (1.026 euros/m2), las comunidades más económicas.

Provincias

Hasta 42 provincias experimentan incrementos de precios en sus inmuebles de segunda mano durante el tercer trimestre del año. Los aumentos están liderados por Las Palmas (6,3%) y Granada, con aumento del 4%, seguidos por Cádiz, Valencia y Baleares (3,9% en los tres casos). En el lado opuesto encontramos las caídas de Navarra (-2,2%), Ourense (-2%), Teruel (-1,5%) y A Coruña (-1,1%).

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Madrid y Barcelona, con 2.973 euros/m2 y 2.850 euros/m2 respectivamente. Tras ellas se sitúan Guipúzcoa (2.776 euros/m2) y Baleares (2.756 euros/m2). Ávila es la provincia más económica (789 euros/m2), seguida por Toledo (814 euros/m2) y Ciudad Real (864 euros/m2).

Capitales

La mayor subida registrada por una capital se ha producido en Las Palmas con 8,6%, seguida por Huesca (7,6%). Tras Girona (7,5%) se sitúan las subidas de Lleida (6,1%) y Granada (5,2%). En Barcelona los precios se han reducido un 0,3%, mientras que el aumento en Madrid ha sido del 2%. Ourense ha sido la capital de provincia más castigada por las caídas de los precios y sus propietarios han tenido que bajar un 1,8% sus expectativas. Le siguen Pontevedra (-1,7%) y Pamplona (-1,3%).

Barcelona es la capital española más cara (4.388 euros/m2), seguida de San Sebastián (4.257 euros/m2), Madrid (3.834 euros/m2) y Bilbao (2.940 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla encontramos a Ávila, la capital más económica, con un precio de 929 euros/m2.

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente la plataforma inmobiliaria más utilizada en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras más de dieciséis años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 383.459 anuncios que estaban anunciados en su base de datos el 26 de septiembre de 2018. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. No se ofrece el precio de aquellos municipios con un número de inmuebles inferior a 50, ya que la muestra no resulta suficiente. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

Puedes descargarte aquí el informe completo

Los notarios confirman que el precio de la vivienda ha caído un 4,5% interanual en julio

Precio medio del m2 de las viviendas vendidas [2011-2018]

Consejo General del Notariado

Autor: Redacción idealista

septiembre 2018

Julio ha dado una de cal y otra de arena al mercado de la vivienda. Según los datos de los notarios, en el séptimo mes del año han subido las compraventas y las hipotecas, pero ha caído el precio.

En concreto, en dicho mes se llevaron a cabo 52.014 compraventas de casas, un 4% más que un año antes, gracias al tirón de la segunda mano. Corrigiendo la estacionalidad del calendario, el alza se reduce hasta el 0,6%. Por otro lado, se formalizaron 24.952 préstamos para la compra de vivienda, un 11,1% más que en julio de 2017. En ambos casos, las cifras se mantienen en zona de máximos desde 2012.

Compraventa e hipotecas sobre viviendas[2011 - 2018]

Fuente: Consejo General del Notariado

En lo que a las compraventas de casas se refiere, el volumen de operaciones registrado en julio es el cuarto más alto desde finales de 2012, justo cuando acabó la desgravación fiscal para la adquisición de una casa. Junio del ejercicio en curso marcó máximos desde entonces, con más de 54.100 transacciones; mientras que en junio de 2017 también se superaron las 54.000 compraventas. Tras estos dos meses se sitúa marzo de 2018, con más de 52.100 operaciones; seguido de julio. Las hipotecas, por sí parte, sí han logrado batir récord: en el séptimo mes de este año han marcado el dato más alto desde diciembre de 2012.

Pero si hay un dato llamativo en las estadísticas es la caída interanual del precio de la vivienda. Los notarios confirman que el precio del m2 de las viviendas vendidas fue de 1.376 euros, lo que arroja un descenso del 4,5% interanual. Se trata del descenso más pronunciado en algo más de tres años (no se producía uno similar desde el primer semestre de 2015) y viene a confirmar la teoría de que el mercado de la vivienda se está desacelerando.

Otra variable que ha bajado es la cuantía media de las hipotecas, con caídas del 0,5%, hasta situarse en torno a los 139.100 euros, como consecuencia de la bajada de precios.

En las últimas semanas son varias las voces que alertan de que la vivienda podría estar cerca de un cambio de ciclo. El diario The Economist asegura que es una tendencia global que se está viendo en las principales ciudades del mundo, mientras que la agencia de calificación crediticia S&P cree que, en el caso de España, la ralentización del precio viene de la mano del freno del PIB y la crisis política catalana.

El precio de la vivienda usada apenas sube en agosto lastrado por Tenerife, Soria y Huelva

Autor: Redacción idealista

septiembre 2018.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un leve aumento del 0,4% en agosto, situándose en 1.697 euros/m2, según el último índice de precios de idealista. Si atendemos al dato de agosto de 2017 (1.554 euros/m2) la subida interanual es del 9,2%. Las capitales que más bajaron fueron Tenerife (-4%), Soria (-1,7%) y Huelva (-1,6%).

Comunidades Autónomas

El precio se ha reducido en 6 autonomías, siendo Navarra donde más se han sentido las bajadas, ya que las expectativas de los propietarios se han reducido un 1,2%. Le siguen los descensos de Extremadura (-0,7%) y Cantabria (-0,3%). El mayor incremento, en cambio, se ha dado en La Rioja (1,4%), Canarias (0,8%) y Baleares (0,7%).

Madrid (2.934 euros/m2) es la autonomía más cara. Le siguen Baleares (2.686 euros/m2) y Euskadi (2.543 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Extremadura (919 euros/m2), Castilla La Mancha (936 euros/m2) y Murcia (1.035 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

28 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Las Palmas (1,8%), seguido por Tarragona (1,7%), Lleida (1,6%) y La Rioja (1,4%). La mayor caída, en cambio, se ha producido en Palencia donde los propietarios piden un 1,9% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Teruel (-1,4%) y Navarra (-1,2%).

El ranking de las provincias más caras lo lidera Madrid con 2.934 euros/m2. En segunda posición se sitúa Barcelona (2.823 euros/m2) y después Guipúzcoa (2.802 euros/m2).

Ávila es la provincia más económica con un precio de 796 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Toledo (823 euros/m2) y Ciudad Real (871 euros/m2).

Capitales

Durante el mes de agosto el número de capitales que han subido de precio ha sido 35. La subida más pronunciada es la vivida por Las Palmas de Gran Canaria, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 3,2%. En Lleida el incremento ha sido del 2,7%, mientras que en Granada se ha quedado en el 2,6%. En Madrid los precios aumentaron un 0,8% y en Barcelona un 0,1%. Santa Cruz de Tenerife, por su parte, ha marcado la mayor caída de este mes (-4%), seguida por Soria (-1,7%) y Huelva (-1,6%).

Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España, con 4.392 euros/m2, le siguen San Sebastián (4.306 euros/m2) y Madrid (3.829 euros/m2). Ávila, en cambio, es la más económica, con sus 933 euros/m2, seguida por Lleida (1.006 euros/m2) y Huelva (1.046 euros/m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 382.567 viviendas que estuvieron anunciados en su base de datos el 28 de agosto de 2018. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

El precio de la vivienda usada se encarece un 1,6% en julio y un 9,3% en el último año

Autor: Redacción

01 agosto 2018

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un incremento del 1,6% durante el mes de julio, situándose en 1.690 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Si atendemos al dato de junio de 2017 (1.546 euros/m2) la subida interanual es del 9,3%.

Comunidades autónomas

El precio sólo se ha reducido en Galicia, donde las expectativas de los propietarios se han reducido un 0,3%. En todos los demás mercados los precios han crecido. El mayor incremento se ha dado en Castilla-La Mancha (2,7%), Canarias (2,5%) y Comunidad Valenciana (2,2%). Con incrementos inferiores al 2% se sitúan La Rioja (1,8%), Madrid (1,7%), Andalucía (1,2%) y Cataluña (1,1%).

Madrid (2.917 euros/m2) es la autonomía más cara. Le siguen Baleares (2.667 euros/m2) y Euskadi (2.535 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Extremadura (926 euros/m2), Castilla-La Mancha (930 euros/m2) y Murcia (1.036 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

Un total de 40 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Toledo (4,1%), seguido por Las Palmas (3,3%), Castellón (2,5%) y Valencia (2,4%). La mayor caída, en cambio, se ha producido en Ourense donde los propietarios piden un 2,3% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de A Coruña (-1%) y Lleida (-0,9%).

El ranking de las provincias más caras lo lidera Madrid con 2.917 euros/m2 En segunda posición se sitúa Barcelona (2.820 euros/m2) y después, Guipúzcoa (2.780 euros/m2). Ávila, en cambio, es la provincia más económica con un precio de 799 euros por cada m2. Le siguen Toledo (821 euros/m2) y Ciudad Real (862 euros/m2).

Capitales

Durante el mes de julio el número de capitales que han subido de precio ha sido 35. La subida más pronunciada es la vivida por Huesca, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 6,1%. En Girona el incremento ha sido del 5,3%, mientras que en Ávila se ha quedado en el 4,2%. En Madrid los precios aumentaron un 1,1% y en Barcelona bajaron un 0,3%. Ourense, por su parte, ha marcado la mayor caída de este mes (-1,8%), seguida por A Coruña (-1,3%) y Salamanca (-1,2%).

A pesar de la caída, Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España, con 4.386 euros/m2, le siguen San Sebastián (4.277 euros/m2) y Madrid (3.799 euros/m2). Ávila, en cambio, es la más económica, con sus 946 euros/m2, seguida por Lleida (979 euros/m2) y Castellón (1.052 euros/m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 378.914 viviendas que estuvieron anunciados en su base de datos el 26 de julio de 2018. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

El embrollo de la plusvalía municipal explicado en las 15 dudas más frecuentes

José María Salcedo, socio de Ático Jurídico

Autor: Redacción idealista

julio 2018

Ha pasado más de un año desde que el Tribunal Constitucional declarara inconstitucional el impuesto de plusvalía municipal en caso de transmisión de un inmueble a pérdidas. Durante todo este tiempo, ha habido muchas sentencias contradictorias y la última es la del Tribunal Supremo que entierra la posibilidad de anular el pago de este tributo cuando hubo ganancias.

José María Salcedo, socio de Ático Jurídico y uno de los mayores expertos en fiscalidad, acaba de publicar la tercera edición de la “Guía práctica para impugnar la plusvalía municipal”, adaptada a la última sentencia del Tribunal Supremo del pasado 9 de julio (Editorial Sepín).

En una entrevista para idealista/news Salcedo da respuesta a las 15 preguntas más frecuentes sobre este impuesto que recaudan los ayuntamientos.

Si he vendido en pérdidas, ¿tengo que presentar la declaración del impuesto de plusvalía municipal?

Sí. Y es que tal y como acaba de declarar el Tribunal Supremo, la plusvalía sólo es inconstitucional en los supuestos en los que se acredite que el terreno se ha transmitido en pérdidas, pero no en el resto de casos. Y la prueba de la obtención de tales pérdidas corresponde al contribuyente. En consecuencia, el contribuyente está obligado a presentar la declaración o autoliquidación del impuesto, acreditando en su caso la existencia de una pérdida en la transmisión.

Si la plusvalía es inconstitucional, ¿tengo que seguir pagándola?

Considero que existe obligación de presentar la declaración o autoliquidación del impuesto, pero no necesariamente, de realizar ingreso alguno.

Así, si la Ordenanza municipal prevé que es el Ayuntamiento el que ha de notificar la liquidación, hasta que no lo haga, el contribuyente no tiene que pagar. Y cumple simplemente declarando la operación, y acreditando la existencia de una pérdida en la transmisión.

Por el contrario, si el contribuyente tiene que presentar una autoliquidación, y acredita la existencia de una pérdida en la transmisión, considero que puede presentarla a cero, sin ingreso. El Ayuntamiento siempre podrá revisarla y en su caso, exigirle al contribuyente el impuesto.

En caso de herencia o donación, ¿puede haber una pérdida en la transmisión?

El impuesto también grava la transmisión en caso de herencia o donación. Y en este caso el obligado a pagar el impuesto es el que recibe el bien.

Los Juzgados y Tribunales vienen considerando que también puede haber pérdida cuando el inmueble se adquiera por herencia o donación. Y ello, teniendo en cuenta que ni el Tribunal Constitucional, ni el Tribunal Supremo, han considerado que haya que dar un trato diferente a estos supuestos.

La Dirección General de Tributos, sin embargo, sí ha considerado que en estos casos no existe una pérdida, porque el contribuyente recibe un bien que antes no tenía.

En mi opinión este argumento es absurdo, ya que el impuesto grava el incremento del valor del terreno, manifestado en el momento de su transmisión, y no la obtención de una ganancia o pérdida. Y es evidente que el terreno tenía un valor cuando se adquirió por el causante o donante, y otro diferente cuando se transmite por herencia o donación.

De hecho, la proposición de Ley de modificación del impuesto, actualmente en tramitación, permite acreditar la pérdida también en este tipo de transmisiones, aportando los valores declarados en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

¿Qué prueba hay que presentar ante el Ayuntamiento, para demostrar que he transmitido en pérdidas?

Tal y como ha declarado el Tribunal Supremo, para acreditar la inexistencia de incremento de valor del terreno, al contribuyente le basta con aportar una prueba muy básica, que bien puede ser las escrituras de adquisición y transmisión del terreno.

¿Es posible tener en cuenta los gastos de adquisición del terreno, impuestos etc… para determinar si ha existido o no ganancia en la transmisión?

Los Tribunales no suelen admitir la consideración de los gastos de adquisición (notaría, registro, impuestos…) como mayor valor de adquisición del terreno. Tampoco, evidentemente, los gastos de reforma o rehabilitación del inmueble, teniendo en cuenta que el impuesto grava el incremento de valor de los terrenos, no de las construcciones.

Respecto a los gastos de urbanización del terreno que se hayan tenido que pagar existen más dudas, estando pendiente de resolución un recurso de casación planteado ante el Tribunal Supremo, en relación a esta cuestión.

¿Puede exigirme el ayuntamiento la plusvalía municipal, aunque de las escrituras de adquisición y transmisión resulte una pérdida?

Sí. El contribuyente, aportando las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, sólo traslada la carga de la prueba al Ayuntamiento. Por tanto, éste puede solicitar informes técnicos para demostrar que, pese a lo que digan las escrituras, sí existió incremento de valor del terreno. En ese caso, el Ayuntamiento exigirá el impuesto al contribuyente.

Al contribuyente sólo le quedará recurrir la liquidación que notifique el Ayuntamiento. Y para desvirtuar la prueba de la Administración, tendrá que acreditar ante el Juzgado (normalmente mediante un informe pericial) que la pérdida que resulta de las escrituras es real.

¿Es inconstitucional el impuesto de Plusvalía municipal, si he transmitido el terreno obteniendo una ganancia?

No. El Tribunal Supremo acaba de declarar que el impuesto es inconstitucional cuando el contribuyente acredite que se transmitió el terreno en pérdidas. Sin embargo, si hubo ganancia en la transmisión, el impuesto será constitucional, y los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 de la normativa del impuesto, plenamente aplicables.

En los casos dudosos, será cada Juzgado el que decida si, en función de la prueba aportada por contribuyente y Ayuntamiento, ha quedado acreditada la existencia de ganancia o pérdida en la transmisión.

¿Es errónea la fórmula de cálculo del impuesto? ¿cómo puede probarse esto?

Todos los contribuyentes, también los que vendieron en ganancias, pueden alegar el error en la fórmula de cálculo del impuesto. Y es que, tal y como vienen declarando diversos Juzgados y Tribunales desde 2010, de la fórmula de cálculo prevista en la Ley resulta el incremento de valor que el terreno tendrá en el futuro, pero no el generado desde que el inmueble se adquirió. Esta cuestión está pendiente de ser resuelta por el Tribunal Supremo, que podría declarar ilegal la fórmula de cálculo prevista en la Ley.

Normalmente, los contribuyentes acreditan el error en la fórmula de cálculo aportando un informe pericial al procedimiento. No obstante, si el Supremo declarara ilegal la fórmula prevista en la Ley, podría bastar con demostrar que, en el caso concreto, se ha aplicado la misma fórmula declarada contraria a Derecho por el Alto Tribunal.

¿Puede obtenerse la devolución de todo el impuesto pagado, si se alega el error en la fórmula de cálculo?

En principio no. La alegación de la fórmula de cálculo tan sólo implica que la base imponible del impuesto debe ser recalculada, para que se grave el incremento del valor del terreno generado desde que éste se adquirió, y no el que se manifestará en el futuro. Una vez anulada la liquidación, el Ayuntamiento podría volver a notificar una liquidación.

No obstante, habrá que esperar a ver cuál es el criterio que sienta el Tribunal Supremo sobre la fórmula de cálculo, y si el fallo impone al legislador la aprobación de una modificación legal. En ese caso los Ayuntamientos podrían tener dificultades a la hora de volver a exigir el impuesto.

¿Es inconstitucional el impuesto, si el importe a pagar es igual o superior a la ganancia obtenida en la transmisión?

En algunos supuestos, el impuesto a pagar absorbe la totalidad (o casi) del incremento de valor obtenido en la transmisión. Es el caso de un contribuyente que obtenga una ganancia en la transmisión de, por ejemplo 15.000 euros, y se le exija un impuesto de 12.000 euros. En ese caso, el impuesto podrá ser declarado confiscatorio y contrario al principio de capacidad económica. Así lo han reconocido varios Tribunales, admitiendo también el Tribunal Supremo, dicha posibilidad, en la reciente sentencia de 9-7-2018.

¿Es posible recuperar la plusvalía municipal pagada hace años?

Sí, pero para ello lo primero será saber si en su día el contribuyente presentó una autoliquidación del impuesto, o fue el Ayuntamiento el que le notificó la liquidación.

En el primer caso, el contribuyente podrá solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada en su día. Y para ello tendrá un plazo de cuatro años, contados desde el último día que tuvo para presentar dicha autoliquidación.

En el segundo caso, el contribuyente tan sólo tuvo el plazo de un mes para recurrir la liquidación que se le ha notificado. Si no lo hizo entonces, la liquidación devino firme, y las posibilidades de anularla, más reducidas.

¿Cómo saber si he recibido una liquidación o autoliquidación del impuesto?

Lo primero será acudir a la ordenanza municipal del impuesto, para ver qué sistema de liquidación ha elegido el Ayuntamiento. Lo dispuesto en la ordenanza tendrá carácter prioritario.

Entrando ya en el propio documento, la principal diferencia entre una liquidación y una autoliquidación es que la primera siempre incluirá un “pie de recursos”, en el que se indicarán al contribuyente los recursos que puede interponer frente a la liquidación. Dicha información, sin embargo, no aparecerá en la autoliquidación, ya que las autoliquidaciones no se recurren, se rectifican.

¿Qué puedo hacer si el ayuntamiento me notificó una liquidación del impuesto, y no la recurrí?

En este caso, la liquidación es firme, y contra la misma sólo puede iniciarse un procedimiento especial de revisión. Los que tienen más posibilidades de prosperar son el de nulidad de pleno derecho y el de revocación.

El primero debe basarse, necesariamente en los motivos tasados previstos en el artículo 217 de la Ley General Tributaria. El problema es que entre ellos no está, explícitamente, la inconstitucionalidad de la norma que se aplica para exigir un impuesto al contribuyente. Sin embargo, en ocasiones el Tribunal Supremo ha declarado nulos de pleno derecho los actos dictados en base a artículos declarados inconstitucionales.

La revocación por su parte, sólo puede iniciarse por la Administración. El contribuyente sólo puede promover la iniciación del procedimiento, pero nada más. Algunos Tribunales no obstante, han considerado que la negativa a iniciar el procedimiento debe ser fundada y justificada.

¿Por qué no es posible solicitar, directamente, la devolución de ingresos indebidos, para recuperar el impuesto pagado?

Muchos contribuyentes consideran que, para recuperar la plusvalía municipal pagada, lo que hay que hacer es solicitar, directamente, la devolución de ingresos indebidos. Sin embargo, este procedimiento tan sólo sirve para recoger los frutos de un procedimiento anterior, en el que se haya declarado la improcedencia del impuesto que se pagó.

Por tanto, la devolución de ingresos indebidos es la consecuencia de haber recurrido y anulado previamente, la liquidación notificada por el Ayuntamiento. O de haber logrado que se estime la solicitud de rectificación de la autoliquidación que se presentó en su día.

Si se presenta directamente la solicitud de devolución de ingresos indebidos, lo normal es que sea desestimada, porque previamente no se habrá declarado la improcedencia del impuesto pagado. Y por tanto, no hay motivos para realizar devolución alguna.

¿Es posible iniciar un procedimiento de responsabilidad patrimonial, para recuperar el impuesto pagado?

La iniciación del procedimiento de responsabilidad patrimonial pudo solicitarse hasta el pasado 15-6-2018. En dicha fecha, es cuando se cumplió un año desde la publicación en el BOE de la sentencia del Tribunal Constitucional, que declaró inconstitucionales algunos artículos de la normativa del impuesto de plusvalía municipal.

En cualquier caso, la nueva regulación de la responsabilidad patrimonial, prevista en la Ley 40/2015 es muy restrictiva, exigiendo que el contribuyente hubiese recurrido en su día la liquidación del impuesto, obteniendo una sentencia firme desestimatoria. Por si fuera poco, será necesario, además, que en dicho recurso hubiera alegado la inconstitucionalidad del impuesto.

La vivienda usada se encarece en primavera: el precio sube un 2,7% entre abril y junio

Autor: Redacción idealista julio 2018

El precio de la vivienda usada en España marca un incremento del 2,7% durante el segundo trimestre de 2018. Esta subida deja el metro cuadrado en 1.664 euros de media, según el último índice de precios de idealista. El aumento alcanza el 7%, si atendemos a la variación anual. Madrid, Barcelona y las islas encabezan el ranking por provincias y capitales.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “el informe evidencia que la recuperación de la economía y empleo actúan como motores del sector. Resulta inevitable seguir hablando de dos velocidades, pero ya prácticamente todo el país tiene precios al alza. Estos datos de precios vienen acompañados de incrementos tanto en el número de compraventas como en el de concesión de hipotecas. Pero al contrario de lo que pasó en otros ciclos de precios alcistas, la concesión de créditos en esta ocasión no ha tenido nada que ver con las subidas, sino que se ha situado en un plano muy posterior".

Para Encinar, "cabe resaltar del informe la especial situación por la que atraviesa el mercado madrileño. En la capital los precios se han incrementado por encima del 20% en el último año. La razón no solo la encontramos en un importante incremento de la demanda sino en la drástica reducción del stock (por encima del 50%) en los últimos cuatro años. En todos aquellos mercados con fuerte demanda y escasa oferta, y con políticas de vivienda restrictivas que no facilitan la construcción de obra nueva, la reducción del stock impacta directamente sobre los precios”.

Comunidades Autónomas

Cuatro Comunidades Autónomas han visto cómo el precio de sus viviendas caía durante la primavera frente al invierno pasado: el mayor descenso se ha producido en Extremadura, donde los propietarios piden un 1,2% menos por sus viviendas que hace tres meses, seguido por Castilla-La Mancha, donde se han reducido un 0,8%, Cantabria (-0,3%) y Asturias (-0,2%). En todas las demás aumentaron, siendo Madrid donde más lo hicieron (7,3%). Le siguen Canarias (5,3%), Catalunya (4,2%), La Rioja (3,6%) y Andalucía (2,5%).

Madrid (2.868 euros/m2) sigue siendo la autonomía más cara. Le siguen Baleares (2.653 euros/m2), Euskadi (2.528 euros/m2) y Catalunya (2.236 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla-La Mancha (906 euros/m2), Extremadura (920 euros/m2) y Murcia (1.027 euros/m2), como las comunidades más económicas.

Provincias

Hasta 28 provincias experimentan incrementos de precios en sus inmuebles de segunda mano durante el segundo trimestre del año. Los aumentos están liderados por Madrid (7,3%), Las Palmas (6,4%) y Barcelona, con aumento del 5,2%. Les siguen Santa Cruz de Tenerife (4,4%), Málaga (4%) y la Rioja (3,6%). En el lado opuesto encontramos las caídas de Ávila (-4,4%), Zamora (-3,6%) y Lleida (-2,4%).

El ranking de las provincias más caras está encabezado por las provincias de Madrid y Barcelona, con 2.868 euros/m2 y 2.787 euros/m2 respectivamente. Tras ellas se sitúan Guipúzcoa (2.783 euros/m2) y Baleares (2.653 euros/m2). Ávila es la provincia más económica (786 euros/m2), seguida por Toledo (789 euros/m2) y Ciudad Real (846 euros/m2).

Capitales

Madrid lidera las subidas de entre las grandes ciudades, con un incremento de 6,2%. Le siguen los propietarios malagueños, que han aumentado sus expectativas en un 5,9%, y valencianos (5%). También han aumentado de precio en Sevilla (4,2%), Zaragoza (2,6%), Barcelona (1,5%), Valladolid (0,7%) y Bilbao (0,6%).

La mayor subida registrada por una capital se ha producido en Las Palmas (7,2%), seguida (tras Madrid) por Santa Cruz de Tenerife (6,1%). Tras Málaga se sitúa la subida de Pamplona (5,2%). Por el contrario, Ávila ha sido la capital de provincia más castigada por las caídas de los precios y sus propietarios han tenido que bajar un 4,9% sus expectativas. Le siguen Lugo (-2,2%), Zamora (-1,9%) y Lleida (-1,8%).

Barcelona es la capital española más cara (4.400 euros/m2), seguida de San Sebastián (4.279 euros/m2), Madrid (3.759 euros/m2) y Bilbao (2.880 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla encontramos a Ávila, la capital más económica, con un precio de 907 euros/m2.

El índice de precios inmobiliarios de idealista

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 392.500 anuncios que han estado anunciados en su base de datos el 27 de junio de 2018. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. No se ofrece el precio de aquellos municipios con un número de inmuebles inferior a 50, ya que la muestra no resulta suficiente. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

Entra en vigor la ley de desahucio exprés contra los okupas:

¿Qué opinan los expertos?

Autor: Redacción idealista

05 julio 2018

Ya está en vigor la Ley 5/2018, más conocida como la ley de desahucio exprés, una normativa que fue aprobada por la Comisión de Justicia del Congreso en abril y cuyo principal objetivo es acelerar el desalojo de las mafias que ocupan viviendas de forma ilegal.

El fenómeno de la ocupación, uno de los principales miedos para cualquier propietario, ha ido creciendo en los últimos tiempos, con los problemas y costes que conlleva para los titulares legítimos de los inmuebles. Se calcula que en España hay entre 85.000 y 90.000 viviendas ocupadas, y que la usurpación de los inmuebles residenciales tiene un coste de unos 21 millones de euros al año solo en Madrid y Barcelona.

Con estas cifras sobre la mesa, el mercado inmobiliario necesitaba un cambio normativo para acelerar los desalojos de okupas que proceden de mafias bien organizadas, sobre todo teniendo en cuenta que la recuperación de una vivienda no resultaba fácil por la vía civil y que las alternativas eran poco eficaces.

Como explica Salvador Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, “el ejercicio de la acción de desahucio por precario era una las opciones, aunque planteaba un problema: en una ocupación ilegal no hay un uso tolerado por el propietario, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante, como ocurre con el precario. Otras alternativas que tampoco resultaban efectivas eran instar la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa y el ejercicio de otras acciones al amparo de la Ley Hipotecaria”. Una normativa que se ha retrasado más de lo esperado: a pesar de que su entrada en vigor estaba prevista para antes del verano, el cambio de Gobierno ha pospuesto su aprobación definitiva en las Cortes.

Por eso, recalca el abogado, la reforma no podía hacerse esperar más: era necesario “dar una respuesta eficaz a esta problemática, acortando los plazos para que sea efectiva la recuperación de la vivienda ocupada en un menor tiempo, evitando tener que recurrir a la vía penal”, que es otra alternativa que siempre ha estado sobre la mesa.

El objetivo de la ley que entró en vigor el pasado 2 de julio: agilizar el desahucio a través de la vía civil, aunque no está disponible para cualquier propietario.

Tal y como había aprobado la Comisión de Justicia del Congreso a propuesta del PDeCat y con el apoyo de los partidos PP, Ciudadanos y PNV, solo podrán beneficiarse de esta solución de desahucio exprés los particulares, las entidades sin ánimo de lucro y las Administraciones Públicas que sean dueñas legítimas de los inmuebles ocupados. Así, quedan fuera de la normativa tanto los bancos como otros grandes tenedores de viviendas como pueden ser las inmobiliarias o los fondos de inversión.

Pero, ¿cómo funciona? Desde Ático Jurídico recuerdan que “las demandas que se presenten podrán dirigirse contra los ocupantes del inmueble, en caso de desconocer su identificación, sin perjuicio de que las mismas puedan entregarse a quien se encuentre en la vivienda ocupada al tiempo en que se practiquen las notificaciones”.

¿Y cuánto tarda el procedimiento? La normativa contempla un plazo de tiempo breve. “Si el demandante ha solicitado la inmediata entrega de la posesión, el Juzgado dictará decreto requiriendo a los okupas para que en el plazo de 5 días aporten el título que justifique su posesión, y de no hacerlo dictará auto ordenando la inmediata entrega contra el que no cabrá recurso alguno”, aclara Salcedo, quien añade que “la oposición a la demanda solo podrá fundarse en la existencia del título de posesión por parte del ocupante para poseer o en la falta de título por parte del demandante”.

Así, recalca el abogado, “la sentencia podrá ejecutarse sin necesidad de que transcurra el plazo de 20 días de espera previsto para la ejecución de resoluciones de condena”.

El cumplimiento de los plazos, la gran duda

Para los economistas y expertos del mercado inmobiliario, la entrada en vigor de la normativa podría animar a más propietarios a sacar al mercado sus viviendas vacías en un momento en el que la demanda está superando la oferta disponible y como consecuencia se están tensionando los precios.

Los juristas, sin embargo, tienen dudas sobre la capacidad real del sistema para cumplir unos plazos tan breves de tiempo. A pesar de que están convencidos de que la normativa acortará el tiempo necesario para recuperar una vivienda, alertan de que habrá que esperar para comprobar si realmente la justicia puede conseguirlo con la sobrecarga de trabajo que tienen.

El precio de la vivienda usada en España repunta en mayo y la subida interanual roza el 8%

Autor: Redacción idealista

04 junio 2018

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un incremento del 0,8% durante el mes de mayo, situándose en 1.645 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Si atendemos al dato de mayo de 2017 (1.526 euros/m2) la subida interanual es del 7,8%.

Comunidades Autónomas

El precio se ha reducido en solo 3 comunidades autónomas. La mayor caída se ha registrado en Asturias, donde las expectativas de los propietarios se han reducido en un 0,4%. Le siguen las caídas de Extremadura (-0,3%) y Murcia (-0,1%). En Castilla y León los precios no se han movido. En el lado opuesto encontramos a Madrid, donde el precio ha crecido un 2,1%, Canarias (1,6%) y La Rioja (1,1%).

Madrid (2.804 euros/m2) es la autonomía más cara. Le siguen Baleares (2.617 euros/m2) y Euskadi (2.513 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla La Mancha (907 euros/m2), Extremadura (926 euros/m2) y Murcia (1.027 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

34 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Las Palmas (2,5%), seguido por Lugo (2,2%), Segovia (2,2%) y Madrid (2,1%). La mayor caída, en cambio, se ha producido en Zamora donde los propietarios piden un 1,9% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Jaén (-1,1%) y Guadalajara (-1%).

El ranking de las provincias más caras lo lidera Madrid con 2.804 euros/m2. En segunda posición se sitúa Barcelona (2.733 euros/m2) y después Guipúzcoa (2.729 euros/m2). Toledo es la provincia más económica con un precio de 793 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Ávila (808 euros/m2) y Ciudad Real (846 euros/m2).

Capitales

Durante el mes de mayo el número de capitales que han subido de precio ha sido 35. La subida más pronunciada es la vivida por Valencia, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 3%. En Málaga el incremento ha sido del 2,7%, mientras que en Segovia se ha quedado en el 2,6%. En Madrid los precios aumentaron un 1,8% y en Barcelona un 0,7%. Santander, por su parte, ha marcado la mayor caída de este mes (-1,3%), seguida por Girona (-0,8%) y Ávila (-0,8%).

Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España, con 4.408 euros/m2, le siguen San Sebastián (4.195 euros/m2) y Madrid (3.694 euros/m2). Ávila, en cambio, es la más económica, con sus 935 euros/m2, seguida por Lleida (954 euros/m2) y Castellón (1.023 euros/m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 402.279 viviendas que estuvieron anunciados en su base de datos el 26 de mayo de 2018. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

El precio de la vivienda usada sube un 0,7% en abril: Madrid es por primera vez la provincia más cara

Autor: Redacción idealista

mayo 2018

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un incremento del 0,7% durante abril, situándose en 1.632 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Los precios de la provincia de Madrid (2.746 euros/m2) superan por primera vez a los de Guipúzcoa (2.715 euros/m2) y Barcelona (2.708 euros/m2). La subida interanual del precio medio de la vivienda usada en venta llega al 7,5%.

Comunidades Autónomas

El precio se ha reducido en solo 3 comunidades autónomas. La mayor caída se ha registrado en Castilla La Mancha, donde las expectativas de los propietarios se han reducido en un 0,8%. Le siguen las caídas de Extremadura (-0,3%) y Euskadi (-0,1%). En el lado opuesto encontramos a La Rioja, donde el precio ha crecido un 3,7%, Madrid (2,8%) y Navarra (1,6%).

Madrid (2.746 euros/m2) es la autonomía más cara. Le siguen Baleares (2.611 euros/m2) y Euskadi (2.507 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla La Mancha (906 euros/m2), Extremadura (929 euros/m2) y Murcia (1.027 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

33 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en también en La Rioja (3,7%), seguido por Madrid (2,8%), Barcelona (2,2%) y Santa Cruz de Tenerife (1,8%). La mayor caída, en cambio, se ha producido en Lugo donde los propietarios piden un 3,4% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Cuenca (-1,8%), Ciudad Real y Ávila (-1,5% en ambos casos).

El ranking de las provincias más caras lo lidera por primera vez Madrid con 2.746 euros/m2. En segunda posición se sitúa Guipúzcoa (2.715 euros/m2) y después Barcelona (2.708 euros/m2).

Toledo es la provincia más económica con un precio de 781 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Ávila (809 euros/m2) y Ciudad Real (843 euros/m2).

Capitales

Durante el mes de abril el número de capitales que han subido de precio ha sido 31. La subida más pronunciada es la vivida por Logroño, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 3,7%. En Madrid el incremento ha sido del 2,5%, mientras que en Granada se ha quedado en el 2,4%. En Barcelona los precios aumentaron un 1%. Lugo, por su parte, ha marcado la mayor caída de este mes (-4,1%), seguida por Lleida (-1,6%) y Segovia (-1,5%).

Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España, con 4.376 euros/m2, le siguen San Sebastián (4.140 euros/m2) y Madrid (3.630 euros/m2). Ávila, en cambio, es la más económica, con sus 943 euros/m2, seguida por Lleida (945 euros/m2) y Castellón (1.017 euros/m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 405.520 viviendas que estuvieron anunciados en su base de datos el 26 de marzo de 2018. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos

Las bonificaciones fiscales para los mayores de 65 años que vendan su casa (u otro inmueble)

Autor: Equipo idealista

09 mayo 2018

Los mayores de 65 años que venden una vivienda tienen algunos beneficios fiscales a la hora de hacer su declaración de la renta. En la campaña actual (que terminará el 2 de julio) podrán acogerse a las bonificaciones aquellos que traspasaron una propiedad durante 2017, ejercicio por el que ahora estamos rindiendo cuentas con Hacienda.

Dependiendo del tipo de inmueble que haya sido objeto de la compraventa y del porcentaje de propiedad que tuviera el propietario, las deducciones en el IRPF son más o menos cuantiosas. Acudimos al Sindicato de Técnicos de Hacienda (Gestha) y a la gestora Abante Asesores para conocer las claves de las bonificaciones fiscales específicas que existen para este colectivo:

Si es vivienda habitual la exención es del 100%. Antonio Paredes, experto tributario de los Técnicos de Hacienda (Gestha), explica que, si el inmueble vendido era la vivienda habitual del mayor de 65 años, “no debe integrarse en la base imponible la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual, tanto si ésta se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia”.

Dicho de otro modo: el mayor de 65 años puede ahorrarse los impuestos que se deben pagar por la ganancia patrimonial que se consigue con la venta de una propiedad. Hacienda establece una horquilla de entre el 19% y el 23% de las rentas obtenidas: a los primeros 6.000 euros se les aplica una tributación del 19%, porcentaje que escala al 21% para la renta de entre 6.000,01 y 50.000 euros, mientras que a partir de dicha cantidad el impuesto que se aplica es del 23%.

¿Y qué sucede si una casa es de titularidad compartida y uno de los cónyuges tiene menos de 65 años? La respuesta es que solo será aplicable la exención “al propietario mayor de 65 años en la fecha de la venta y respecto a la parte de vivienda que le perteneciera”, puntualiza Paredes, que añade que este mismo caso es aplicable en los casos en los que hay más propietarios (tres, cuatro...). Para poder beneficiarse de la bonificación, es necesario ser mayor de 65 años en el momento de la operación, que se trate de la vivienda habitual y que la exención se aplique sobre la parte que le pertenezca.

¿Y qué ocurre si lo que se transmite es el usufructo? En este caso, la bonificación no podría aplicarse si se conserva la nuda propiedad de la vivienda.

“El usufructo es un derecho real de goce o disfrute, que permite al usufructuario disfrutar los bienes ajenos, reservándose el nudo propietario la propiedad de la vivienda.

Por tanto, si se transmite el usufructo y el contribuyente conserva la nuda propiedad de la vivienda, se ha producido la transmisión de un derecho real pero no la transmisión de su vivienda habitual, por lo que dicha venta no estará exenta”, aclaran desde el Sindicato de Técnicos de Hacienda.

Al margen de esta norma general, los territorios forales también disponen de exenciones similares en casos de transmisión de la vivienda habitual por parte de los ciudadanos más mayores. Álava, Guipúzcoa y Vizcaya también establecen los 65 años como edad mínima para poder aplicarse la bonificación, mientras que en Navarra el mínimo es 70 años.

Si no es vivienda habitual la clave es la renta vitalicia

La exención cambia de términos si la casa que se ha vendido no es la habitual. Es decir, si es una segunda residencia, un piso que se ha destinado al alquiler o una casa que se heredó en su día y que está vacía.

Si estamos ante uno de estos casos, o ante la venta de otro inmueble (un trastero, una plaza de garaje, un local, una nave logística...) la bonificación fiscal del 100% solo se aplicará si el mayor de 65 años reinvierte la ganancia obtenida en una renta vitalicia.

Como detalla Paula Satrústegui, directora de asesoramiento patrimonial de Abante, “una renta vitalicia se contrata con una aseguradora o un banco y consiste en que, tras invertir una cantidad concreta, la entidad te paga una renta que suele ser mensual hasta que el contratante fallece”.

¿Y cómo tiene que ser la inversión en este tipo de productos? La respuesta es que es necesario cumplir unos requisitos temporales y cuantitativos. La cantidad máxima cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. Asimismo, la renta vitalicia deberá constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión del elemento patrimonial”, aclara Paredes.

Por otra parte, continúa el experto tributario, “el contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente y una aseguradora/banco, deberá tener una periodicidad inferior o igual al año, y comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución. Además, el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un 5% respecto del año anterior. Por último, el contribuyente deberá comunicar a la entidad que la renta vitalicia que se contrata constituye la reinversión del importe obtenido por una transmisión patrimonial, a efectos de la aplicación de la exención señalada”.

Consejos al contratar una renta vitalicia

Desde Abante Asesores recuerdan que las rentas vitalicias están sujetas a un subyacente que garantiza los ingresos (suele tratarse ser un bono; por ejemplo, un bono del Tesoro Público), y que sus mejores o peores resultados dependerán de diferentes factores. Entre ellos, de que el subyacente sea de mayor o menor riesgo (un bono griego ofrece mayor rentabilidad que uno español porque el Estado heleno es considerado menos solvente), de la esperanza de vida de quien contrata la renta vitalicia o de que el contratante decida que, si fallece, las rentas pasarán a cobrarlas su cónyuge o herederos. Actualmente, la media del mercado está entre un 0,8% y poco más del 1%, ya que los tipos de interés están en mínimos históricos.

Por otro lado, es necesario tener en cuenta que el dinero que se consigue a través de la renta vitalicia también debe tributar en el IRPF, al ser considerado rendimiento de capital mobiliario.

¿Y cómo se calcula? Como es muy difícil saber cuánto dinero se gana con una renta vitalicia (no es como una acción, de la que se puede conocer fácilmente el precio de compra y de venta), la Agencia Tributaria establece una tabla de porcentajes a aplicar, que dependen de la edad del rentista:

· 40% cuando el perceptor tenga menos de 40 años.

· 35% cuando el perceptor tenga entre 40 y 49 años.

· 28% cuando el perceptor tenga entre 50 y 59 años.

· 24% cuando el perceptor tenga entre 60 y 65 años.

· 20% cuando el perceptor tenga entre 66 y 69 años.

· 8% cuando el perceptor tenga más de 70 años.

“Estos porcentajes serán los correspondientes a la edad del rentista en el momento de la constitución de la renta y permanecerán constantes durante toda la vigencia de la misma”, explica el fisco.

¿Y qué significan? Dichos porcentajes determinan qué parte del dinero recibido vía renta vitalicia es ganancia, a la que posteriormente se aplicará el impuesto de entre el 19% y el 23% que veíamos unas líneas más arriba.

Desde Abante ponen este ejemplo práctico. Supongamos que tengo una renta vitalicia que me da 6.000 euros al año y en el momento de la constitución tenía 65 años. En este caso el rendimiento del Capital Mobiliario sería de 1.442 euros (6.000 euros * 24% que marca la edad), y a esa cantidad debo aplicarle una retención del 19% (puesto que la renta es inferior a 6.000 euros). Por tanto, el impacto fiscal sería de 273,6 euros.

Con todo, el consejo de los expertos antes de contratar una renta vitalicia solo con el fin de beneficiarse de la exención y pagar menos impuestos es hacer números para saber si realmente compensa o no. “Hay que tener en cuenta que intervienen muchos factores y que estas rentas están pensadas para personas que están preocupadas por su longevidad”, concluyen desde la gestora.

El peligro de usar la valoración online de la CCAA para valorar la casa a efectos de ITP e ISD

Autor: Equipo idealista

08 mayo 2018

Cuando un contribuyente adquiere una vivienda, puede recurrir a la web de la Consejería de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente para saber lo que vale la casa a efectos del pago del ITP o del ISD (según proceda) y evitar pagar impuestos de más. Sin embargo, no todas las Autonomías consideran esta herramienta válida y pueden exigir un impuesto extra al considerar que el valor del inmueble es superior.

Algunas Consejerías de Hacienda de las Comunidades Autónomas ponen a disposición de los ciudadanos una herramienta online de valoración de inmueblesa efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es el caso, por ejemplo, de la Comunidad de Madrid.

Y ello, para que el contribuyente sepa a qué valores debe atenerse y evitar así que haya una comprobación de valores superior al declarado. Esta herramienta nada tiene que ver con la valoración previa que pueden solicitar los contribuyentes conforme al artículo 90 de la Ley General Tributaria (LGT). Esta valoración previa puede solicitarse online (con certificado de usuario) o presencialmente, quedando siempre identificado el solicitante. Y la Administración se verá vinculada durante el plazo de tres meses por el valor que comunique al contribuyente, tal y como recuerda José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico.

El problema viene cuando algunas Administraciones consideran que la valoración obtenida en la web de la Consejería de Hacienda (sin certificado de usuario) no es vinculante. Por tanto, el hecho de que el contribuyente declare conforme a dicho valor no le libra de la posibilidad de recibir una comprobación de valores. Sobre este tema, hay dos Tribunales Superiores de Justicia que mantienen criterios distintos.

Por un lado, el Tribunal Superior de Justicia de Galicia ve con buenos ojos la valoración online de inmuebles. Sostiene que no pueden existir dos procedimientos para obtener una valoración administrativa. Uno en papel (u online con certificado digital), regulado en el artículo 90 de la LGT, con efectos vinculantes para la Administración. Otro, vía electrónica, pero sin identificarse, a través de la web de la propia Consejería. Esta valoración no sería vinculante para Hacienda.

Por eso, considera que lo único que cuenta es la certeza de los datos declarados para obtener la valoración de la Administración. Es decir, si el contribuyente introduce correctamente en la aplicación web los datos necesarios para identificar el inmueble, y obtener la valoración, ésta debe tener los mismos efectos previstos en el artículo 90 de la LGT, y vincular a la Administración. Y ello, aunque el trámite se haga sin certificado digital o sin presentar escrito alguno en la Consejería.

En cambio, el TSJ de Cataluña no da validez a los valores obtenidos a través de la herramienta online. La fuente de este método es el resultado de aplicar el método de valoración del artículo 57.1.b) de la LGT (estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal).

El TSJ catalán considera que esta herramienta online de valoración está dirigida únicamente a las Oficinas Gestoras de Cataluña, es decir, para consumo interno. Es más, es posible que la Administración autonómica de turno haga una comprobación de valores y estime un valor de la vivienda superior al reflejado en la herramienta online.

No obstante, esta sentencia tiene un voto particular de una magistrada que entiende que la realización de una comprobación de valores en los casos en que el contribuyente haya liquidado impuestos conforme a la valoración online es un abuso de derecho, así como una vulneración de los principios de buena fe, seguridad jurídica y confianza legítima. Porque al contribuyente se le ofrece una valoración online y luego se le defrauda al efectuar una comprobación de valores.

Además, el voto particular considera que la comprobación de valores vulneraría el artículo 134.1 de la LGT, que impide realizar una comprobación de valores si el contribuyente declara conforme a los valores publicados por la Administración, en aplicación de alguno de los métodos de valoración previstos en el artículo 57 de la LGT.

Posibilidad de declarar impuestos por debajo del valor escriturado

Cuando una persona compra una casa sabe que después tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía en función de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda. A la hora de liquidar este tributo, el contribuyente puede hacerlo por un valor inferior al que figura en la escritura de compraventa, pero siempre que haya comprobado que ese valor corresponde con el que contempla la Hacienda autonómica correspondiente. Al haber declarado conforme a los valores publicados, Hacienda no podría iniciar el procedimiento de comprobación de valores.

Al respecto, considera José María Salcedo que el artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que dispone que el valor de un inmueble será, como mínimo, el declarado en la escritura, es una norma del procedimiento de comprobación de valores. Y que por tanto, si dicho procedimiento no puede iniciarse porque se ha declarado conforme al valor de la Administración, el artículo no sería aplicable. No obstante, esta interpretación no es aceptada por Hacienda, y deberá ser defendida en Tribunales.

Aprobada la ley de desahucio exprés para desalojar a los okupas de mafias: así funcionará

Autor: Redacción idealista

25 abril 2018

La Comisión de Justicia del Congreso ha aprobado la Proposición de Ley del PDeCat para acelerar el desalojo de una vivienda okupada ilegalmente y de forma premeditada, sobre todo, por mafias. El objetivo es acortar los plazos para desahuciar a un okupa y solo afectará a pequeños propietarios, ONG y administraciones públicas. No afectará a bancos ni a empresas.

El PDeCat, con el apoyo de PP, Ciudadanos y PNV, ha aprobado esta ley que quiere evitar las okupaciones ilegales premeditadas y con fines lucrativos, es decir, quieren acabar con la extorsión a los propietarios a que paguen una compensación económica al desalojo a cambio de poder recuperar la vivienda de su propiedad. El objetivo es acabar con las mafias que afectan a los pisos de pequeños propietarios o incluso a ONG o administraciones públicas. Por su parte, PSOE, Unidos Podemos y ERC han votado en contra.

La proposición de ley establece la modificación del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil, en el que se añade un apartado 2º bis, para regular la posibilidad de interposición de un juicio verbal para recuperar la posesión de una vivienda ocupada ilegalmente. Se trata de una vía que podrá usar el propietario persona física, ONG y administraciones públicas. Así, esta cauce procesal no podrá utilizarse por los bancos u otras entidades que sean titulares de inmuebles ilegalmente ocupados.

Además, la proposición de ley incorpora una modificación del artículo 441 de la ley de enjuiciamiento civil en el que se añade un apartado 2 bis en el que se especifican las medidas que adoptará la autoridad judicial para hacer efectivo el desahucio de las personas que ocupen ilegalmente las viviendas recogidas en el artículo 250.1 2.º bis.

¿Y cómo funcionará el desalojo llamado exprés?

La modificación legal que se plantea establece los siguientes pasos, según recuerda Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico:

- Presentada la demanda se dictará auto dando traslado de la misma a los ocupantes de la vivienda para su contestación, e instándoles a la entrega inmediata de la posesión al demandante, siempre que éste así lo solicite y aporte título que acredite el derecho a poseer la vivienda.

- El Juzgado, del mismo modo, comunicará a los servicios municipales de atención social del municipio de que se trate, la apertura de un proceso de desocupación ilegal, al objeto de que puedan adoptarse si procede las medidas correspondientes.

- Los ocupantes podrán oponerse al auto que acuerde el lanzamiento, en el plazo de 10 días, sin que ello suspenda la efectividad de la medida.

- Si la resolución del procedimiento fuera favorable al demandante, bastará que solicite su ejecución efectiva sin necesidad de que transcurra el plazo de 20 días de espera previsto para la ejecución de resoluciones de condena.

Ahora la proposición de ley será remitida al Senado donde se aprobará definitivamente. Y entrará en vigor el día de su publicación en el BOE.

El precio de la vivienda en España subió un 7,1% interanual hasta marzo: así varió en tu zona

Autor: Redacción Idealista

03 abril 2018

El precio de la vivienda usada en España registró una subida del 2,2% intertrimestral durante el primer trimestre de 2018. Este avance deja el metro cuadrado en 1.621 euros según el último índice de precios de idealista. Atendiendo a la variación anual, el incremento es del 7,1%.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “todos los datos que maneja el sector parecen confirmar el buen momento de forma por el que atraviesa el mercado inmobiliario español. Cuando han pasado más de diez años del estallido de la burbuja, la subida del número de compraventas, el aumento de hipotecas concedidas y el crecimiento sostenido de los precios hablan de una normalización que, aunque a distintas velocidades, ya es generalizada en todo el territorio".

En su opinión, hay varios factores que, de momento, no hacen pensar en burbuja. Por un lado, desde la perspectiva hipotecaria, se han endurecido las condiciones de acceso al crédito, se ha multiplicado la concesión de préstamos a tipo fijo y además el número de hipotecas concedidas está muy por debajo del número de compraventas. Esta falta de exposición al riesgo es uno de los principales baremos a la hora de hablar de burbuja inmobiliaria.

"En cuanto a compraventas, el nivel de operaciones está todavía muy por debajo del que se alcanzó en el pico de la burbuja y está más relacionado con la creación de nuevos hogares y el retorno de la inmigración (tanto interna como externa) que con operaciones especulativas. Y por último, si bien es cierto que los precios crecen de forma sostenida y generalizada, lo hacen a diferentes velocidades, lo que muestra que al contrario de lo que pasó durante la burbuja, ni todos los productos ni todas las regiones se están comportando de la misma manera. De todos modos, ayudaría a la contención de los precios la dinamización de la obra nueva, sobre todo en aquellos mercados donde el aumento de la demanda se enfrente a una progresiva reducción del stock”, subraya Encinar.

Comunidades Autónomas

Han sido 15 las Comunidades Autónomas que han visto cómo el precio de sus viviendas subía durante el invierno: el mayor incremento se ha producido en Baleares, donde los propietarios piden un 5,5% más por sus viviendas que hace tres meses, seguido por Madrid, donde se han incrementado un 5,1%, y La Rioja (3,3%). Les siguen las subidas de Canarias (3,1%), Catalunya (3,1%) y Andalucía (2%). Por el contrario, Euskadi marcó la mayor caída, con un descenso del 0,4%, seguido por Extremadura, donde se redujeron un 0,1%.

Tras la fuerte subida registrada durante este trimestre la Comunidad de Madrid se ha posicionado como la autonomía más cara, con 2.673 euros/m2. Le siguen Baleares (2.609 euros/m2), Euskadi (2.509 euros/m2) y Catalunya (2.146 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla La Mancha (913 euros/m2), Extremadura (931 euros/m2) y Murcia (1.023 euros/m2), las comunidades más económicas.

Provincias

Hasta 43 provincias experimentan incrementos de precios en sus inmuebles de segunda mano durante el primer trimestre del año. Los aumentos están liderados también por Baleares (5,5%), y le siguen Lleida (5,3%), Madrid (5,1%), Santa Cruz de Tenerife (4,4%) y Barcelona (4,2%). En el lado opuesto encontramos las caídas de Lugo (-1,1%), Guipúzcoa (-0,9%) y Vizcaya (-0,7%).

El ranking de las provincias más caras sigue encabezado por Guipúzcoa, con 2.734 euros/m2, seguido por Madrid (2.673 euros/m2). Tras ellas se sitúan Barcelona (2.650 euros/m2) y Baleares (2.609 euros/m2). Toledo es la provincia más económica (793 euros/m2), seguida por Ávila (822 euros/m2) y Ciudad Real (856 euros/m2).

Capitales

Madrid lidera las subidas de entre las capitales españolas, con un incremento de 7,8%. Le siguen los propietarios de Granada, que han aumentado sus expectativas en un 5,6%, y Logroño (5,2%). En Málaga los precios se han incrementado un 5%, mientras que en Palma la subida se ha quedado en el 4,8%, y en el 4,5% en Valencia.

La mayor caída se ha producido en Oviedo (-0,5%). Le siguen los descensos de Badajoz (-0,4%), Córdoba (-0,3%), Bilbao (-0,3%) y Lugo (-0,1%). En las ciudades de Castellón y Huelva los precios no se movieron.

Barcelona es la capital española más cara (4.334 euros/m2), seguida de San Sebastián (4.144 euros/m2), Madrid (3.540 euros/m2) y Bilbao (2.863 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla encontramos a Ávila, la capital más económica, con un precio de 954 euros/m2.

El índice de precios inmobiliarios de idealista

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 395.451 anuncios que estaban publicados en su base de datos el 26 de marzo de 2018. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. No se ofrece el precio de aquellos municipios con un número de inmuebles inferior a 50, ya que la muestra no resulta suficiente. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

La modificación de la plusvalía municipal entra en la recta final: así te afectará al bolsillo

Autor: Equipo Idealista

19 marzo 2018

La modificación del impuesto de la plusvalía municipal sigue su curso legal y acaba de iniciar su tramitación parlamentaria, a pesar de haber pasado ya casi un año desde que el Gobierno presentara el proyecto de ley. No sólo se va a anular el pago de este impuesto cuando se transmita una vivienda a pérdidas, sino que también se va a modificar el coeficiente que después establece cada Ayuntamiento.

De hecho, el Proyecto de Ley los redujo considerablemente para respiro de los contribuyentes. Sin embargo, el Grupo Parlamentario Popular ha iniciado la tramitación de la proposición de Ley que eleva ligeramente los coeficientes. Pese a esta subida, siguen por debajo de la ley actual.

A finales de julio del año pasado, el Gobierno aprobó el proyecto de ley que busca modificar la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para eliminar el pago de la plusvalía municipal cuando se transmite una vivienda en pérdidas. Han pasado los meses y todavía está en tramitación parlamentaria convertida en una proposición de ley.

Inicialmente el proyecto de ley modificó los coeficientes que se aplican sobre el valor catastral del terreno y también la forma de cálculo. Si antes el coeficiente se calculaba por periodos de cinco años, ahora el cómputo es anual, hasta un máximo de 20 años. Sin embargo, la proposición de ley ha modificado ligeramente al alza los coeficientes máximos y quedan de la siguiente manera:

Cómo afectará al bolsillo

Lo mejor es ver cómo afectará al bolsillo del contribuyente con ejemplos:

Ejemplo de cálculo con la actual Ley Reguladora de las Haciendas Locales:

Valor catastral: 40.000 euros

Período generación: 6 años

Coeficiente artículo 107: 3,5

Base imponible: 8.400 euros (40.000 x 21%*)

*6 años x 3,5

Ejemplo de cálculo en base al proyecto de ley (julio 2017):

Valor catastral: 40.000 euros

Período de generación: 6 años

Coeficiente proposición de ley: 0,06

Base imponible: 2.400 euros (40.000 x 0,06)

Ejemplo de cálculo en base a la proposición de ley (marzo 2018):

Valor catastral: 40.000 euros

Período de generación: 6 años

Coeficiente proposición de ley: 0,08

Base imponible: 3.200 euros (40.000 x 0,08)

Además, la proposición de ley de modificación de la plusvalía municipal añade una nueva Disposición Transitoria, para adaptar las ordenanzas fiscales de cada municipio a la nueva ley que dispone lo siguiente:

- Se da un plazo de 4 meses desde la entrada en vigor de la Ley para adaptar las ordenanzas de los municipios a la nueva normativa.

- Hasta que se modifiquen la ordenanza, se aplicarán los coeficientes máximos previstos en la nueva Ley. Ello, salvo que los coeficientes de la antigua ordenanza (aún no modificados) sean más beneficiosos. En este caso se seguirán aplicando los coeficientes de la ordenanza, hasta que ésta se modifique.

Otras novedades que vienen con la ley

- La principal novedad de la reforma legal del impuesto es que no se va a exigir cuando el contribuyente ha transmitido un inmueble a pérdidas. Para saber si ha existido incremento de valor del terreno o no, José María Salcedo, abogado del despachoÁtico Jurídico, recuerda que los valores de transmisión y adquisición a tener en cuenta serán, en las transmisiones onerosas, los efectivamente pagados y que consten en las escrituras. Ello, salvo que dichos valores hubieran sido objeto de una comprobación de valores y de la misma haya resultado una valoración superior. Así, en la venta de una casa, el valor de referencia es el precio que figure en la escritura de compraventa del inmueble.

Si la transmisión es gratuita (herencias y donaciones), se tendrán en cuenta los valores de adquisición y transmisión declarados en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que serán habitualmente los consignados en la escritura pública de herencia o donación. Como en el caso anterior, si dichos valores

han sido objeto de comprobación y el resultado de ésta es superior al declarado, se tendrá en cuenta la valoración administrativa.

Eficacia retroactiva de la reforma

El proyecto de Ley prevé que la entrada en vigor de la Ley, una vez se apruebe, será el día siguiente a la publicación en el BOE, según José María Salcedo. Sin embargo, algunas de las medidas previstas tendrán eficacia anterior (retroactiva) a la fecha de entrada en vigor.

Es el caso del nuevo supuesto de no sujeción al impuesto cuando se vende en pérdidas. La fecha de efectos de esta medida será la del 15-6-2017, que es la de publicación en el BOE de la sentencia del 11-5-2017 del Tribunal Constitucional. Por tanto, a partir de la referida fecha de 15-6-2017, se considerarán no sujetas al impuesto todas las transmisiones de terrenos en las que no ha existido incremento de valor.

Ayudas para alquilar, comprar y rehabilitar: las líneas maestras del Plan de Vivienda aprobado por el Gobierno

El ministro de Fomento Íñigo de la Serna / Gtres

Autores: Equipo idealista

09 marzo 2018

El Consejo de Ministros ha dado luz verde al Plan de Vivienda 2018-2021, que incluye ayudas para el alquiler, la compra y la rehabilitación, cuyos efectos serán retroactivos desde el pasado 1 de enero. Resumimos las principales subvenciones que contempla el proyecto y que se conocen hasta el momento, los diferentes beneficiarios, así como los requisitos a cumplir en cada uno de los casos. En líneas generales, contiene ayudas al alquiler, la rehabilitación y la compra de viviendas.

Según ha explicado el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, "se trata de un plan que intenta satisfacer las necesidades reales y que está especialmente enfocado a los jóvenes, a los mayores y a los colectivos más desfavorecidos. Hemos incorporado más del 80% de las sugerencias que nos han realizado CCAA, Ayuntamientos y representantes del sector".

A pesar de que fue presentado por Fomento en mayo del año pasado, su aprobación se ha retrasado casi un año y ha incluido algunas novedades respecto al borrador que estaba previsto. Resumimos las líneas maestras de la normativa:

Cuándo pueden solicitarse

Como estaba previsto, las ayudas tendrán carácter retroactivo desde el pasado 1 de enero y, además, tiene diferentes beneficiarios tanto para el alquiler como para la compra y los planes de rehabilitación: los inquilinos jóvenes menores de 35 años y mayores de 65 años, los desahuciados y familias con condiciones especiales, entre otros; los menores de 35 años interesados en comprar una vivienda (en el entorno rural); las comunidades de vecinos y las promotoras (y organismos públicos). Según Fomento, las CCAA deben suscribirlo en dos-tres meses, por lo que todo apunta a que se podrán pedir las ayudas a partir de junio.

Cuánto se va a invertir

El Ministerio de Fomento ha asegurado que el Plan de Vivienda 2018-2021 contará con un 64% más de recursos que su antecesor. En total, se destinarán 1.443 millones de euros, que estarán repartidos de la siguiente manera: 350 millones en 2018, 357 millones en 2019, 364 millones en 2020 y 372 millones en 2021.

Ayudas al alquiler para diferentes colectivos

· Ayudas para menores de 35 años. Los inquilinos que ganen hasta tres veces el IPREM (22.558 euros/anuales en 14 pagas) y no tengan una casa en propiedad en España pueden pedir una subvención de hasta el 50% de la renta mensualsiempre que ésta no exceda de 600 euros. En ciudades como Madrid o Barcelona, donde los precios de los alquileres están más altos, el límite para percibir la asistencia asciende a los 900 euros, pero la subvención se reduce al 30% de la renta mensual en el tramo que comprende de los 601 euros a los 900 euros. La vivienda alquilada debe ser la habitual durante el tiempo que dure la ayuda; esto es, de hasta tres años.

· Ayudas para mayores de 65 años. Los inquilinos jubilados podrán beneficiarse también de la ayuda de hasta el 50% de la renta mensual, siempre que su patrimonio no supere los 100.000 euros, que no tengan vivienda en propiedad en España y ganen una cantidad equivalente a tres veces el IPREM para unas rentas similares a las de los menores de 35.

· Ayudas entre 35 años a 65 años. Para el resto de inquilinos, independientemente de la edad, se mantienen las condiciones en cuanto a los ingresos de la unidad familiar, de hasta tres veces el IPREM (22.558 euros/anuales en 14 pagas) y que no tengan una casa en propiedad en España, pero la subvención tiene un límite del 40% de la renta mensual siempre que no exceda de 600 euros. En ambos casos, en ciudades como Madrid o Barcelona, donde los precios de los alquileres están más altos, el límite para percibir la asistencia asciende a los 900 euros, pero la subvención se reduce al 30% de la renta mensual para el tramo que comprende entre los 601 euros y los 900 euros. La vivienda alquilada debe ser la habitual durante el tiempo que dure la ayuda (tres años).

· Ayudas para desahuciados. Los afectados por lanzamiento de su vivienda habitual y por desahucio del alquiler también podrán optar a ayudas de hasta 400 euros mensuales para pagar la renta del alquiler. El arrendamiento de estos pisos no podrá exceder los 400 euros mensuales, por lo que la subvención podría alcanzar el 100%, según el caso, durante un plazo de hasta tres años.

· Ayudas para familias con características especiales. Para las familias numerosas, el límite que da derecho a recibir estas ayuda pasa a ser de cuatro veces el IPREM (es decir, de hasta 30.078 euros anuales), al igual que las familias que tengan algún miembro con una discapacidad de al menos el 33%. El límite es de cinco veces el IPREM (37.597,95 euros anuales) para las familias numerosas especiales (cuatro hijos o más) y las que tienen miembros con una discapacidad severa.

Ayudas a la compra: solo para jóvenes y en municipios rurales

Las ayudas a la compra de la vivienda habitual y permanente solo están disponibles para los jóvenes menores de 35 años. ¿Y en qué consiste? Básicamente, en unasubvención del 20%, con un límite de 10.800 euros para la adquisición, siempre y cuando no tenga un inmueble en propiedad.

Ahora bien, hay otras dos consideraciones generales a tener en cuenta: la ayuda está condicionada a que la casa esté ubicada en municipios de menos de 5.000 habitantes (medida que va destinada a evitar la despoblación de las zonas rurales) y que su precio no supere los 100.000 euros. "Éste es el único caso en el que habrá ayudas directas a la compra", ha recalcado de la Serna.

También deben seguir cumpliendo con los requisitos de ingresos de la unidad familiar: tres veces el IPREM (22.558 euros/anuales en 14 pagas) que se amplía a cuatro veces el IPREM (es decir, de hasta 30.078 euros anuales), para las familias numerosas o que tengan algún miembro con una discapacidad de al menos el 33%. El límite sube a cinco veces el IPREM (37.597,95 euros anuales) para las familias numerosas especiales (cuatro hijos o más) y las que tienen miembros con una discapacidad severa.

Según idealista, solo 51.910 viviendas cumplen con estos requisitos, lo que supone un 23,6% del total de viviendas a la venta actualmente en el portal inmobiliario de referencia en España.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “la medida es original pero no es previsible que tenga efectos más allá de las poblaciones de 5.000 habitantes cercanas a los grandes núcleos urbanos. Incluso podría suponer que muchos jóvenes que ahora viven en ciudades grandes opten por irse a los municipios donde puedan pedir esta ayuda, facilitando la repoblación pero no en las zonas donde el Gobierno quiere actuar sino en aquellos pueblos cercanos a Barcelona, Valencia o Madrid, por ejemplo”.

Ayudas a la rehabilitación de chalets, pisos y edificios

En este caso, los beneficiarios son tanto los propietarios de viviendas unifamiliares como las comunidades de vecinos de viviendas colectivas (pisos).

Hay diferentes actuaciones que son objeto de subvención, como por ejemplo las relacionadas con la mejora de la eficiencia energética de la vivienda, como la mejora de la envolvente térmica de la vivienda; la instalación de sistemas de calefacción, refrigeración, producción de agua caliente sanitaria y ventilación para el acondicionamiento térmico, o el incremento de la eficiencia energética de los ya existentes; el establecimiento de equipos de generación o que permitan la utilización de energías renovables; la aplicación de mejoras que protejan del ruido o la instalación de sistemas que contribuyan a reducir la contaminación interior del inmueble.

Las ayudas son de 12.000 euros para las viviendas unifamiliares (sube en 1.000 euros más si el inmueble esté catalogado como un Bien de Interés Cultural (BIC), y 8.000 euros en el caso de los pisos. En el caso de edificios de viviendas, el límite también serán 8.000 euros por vivienda. Así, las ayudas serán de hasta el 40% de la inversión con carácter general, mientras que los discapacitados, los mayores de 65 años y los que tengan unos ingresos inferiores a tres veces el IPREM, el límite es de hasta el 75%.

Entre los requisitos están que el inmueble sea anterior a 1996 (el anterior Plan de Vivienda se limitaba a los anteriores a 1981, lo que significa que hay cinco millones de casas más susceptibles de pedir las ayudas), que sea el hogar habitual del propietario o arrendatario y que se presenten varios documentos: un Informe de Evaluación del Edificio o la ITE correspondiente actualizada, el acuerdo de la comunidad de propietarios y el proyecto de las actuaciones a realizar. Además, los plazos máximos para realizar las obras son de entre 12 y 18 meses desde que se concede la licencia municipal. Para los chalets, por ejemplo, es un año, mientras que para los edificios que dispongan de más de 40 viviendas, el límite es año y medio.

Ayudas a promotores y organismos públicos para construir o rehabilitar viviendas

Por último, el Plan de Vivienda 2018-2021 también contempla subvenciones para todos aquellos que construyan viviendas destinadas al alquiler, ya sean promotores privados u organismos públicos. Hay dos tipos de ayudas:

· Ayudas generales para ampliar el parque de vivienda en alquiler. Consiste básicamente en subvencionar hasta 300 euros/m2 útil, con un límite del 40% de la inversión y de hasta 31.500 euros por vivienda, siempre que el inquilino tenga unos ingresos de hasta 4,5 veces el IPREM y que el precio máximo del alquiler sea de 7 euros mensuales por m2. En el caso de que las casas estén destinadas a alquileres más baratos (para inquilinos que ganen menos de tres veces el IPREM), las ayudas aumentan a 350 euros/m2 útil, con un límite del 50% de la inversión y de hasta 36.750 euros por cada vivienda, siempre que el precio máximo del alquiler sea de 5,5 euros/m2 mensuales. Además, las casas deben estar destinadas al alquiler durante 25 años.

· Si los inquilinos son mayores o discapacitados. En el caso de que las viviendas en alquiler o a rehabilitar estén destinadas a mayores y personas con discapacidad que no tengan en vivienda en propiedad, sus ingresos no superemos cinco veces el IPREM y posean un patrimonio inferior a 200.000 euros, las ayudas públicas a los promotores cambian: serán de hasta 400 euros por m2 útiles por vivienda, con un límite de hasta el 40% de la inversión. En este caso, el plazo obligatorio de destinar estas casas al arrendamiento a estos colectivos sube hasta los 40 años.

El Plan de Vivienda recibe las críticas del sector y de la oposición al Gobierno: podría disparar el precio del alquiler

Autores: Equipo Idealista

12 marzo 2018, 10:21

La presentación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 no ha dejado indiferente al sector de la vivienda ni a los partidos en la oposición al Gobierno. Las ayudas directas al alquiler ha sido uno de los puntos más criticados por los expertos, mientras la subvención para la compra a menores de 35 años se queda corta al ser para poblaciones de menos de 5.000 habitantes.

El nuevo Plan de Vivienda que presentó el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, en el Consejo de Ministros del 9 de marzo aumenta las ayudas directas para el alquiler frente a la desgravación fiscal, y recupera también las ayudas directas a la compra de viviendas para los menores de 35 años, aunque con una puntualización: en aquellos municipios de menos de 5.000 habitantes.

Expertos del sector y políticos critican las medidas impulsadas por el Gobierno, sobre todo las ayudas directas al alquiler mientras no se fomente un aumento de la oferta de casas para el arrendamiento.

Las ayudas, que contemplan subvenciones del 40% de la renta mensual en alquileres de 600 euros, y en grandes ciudades de hasta 900 euros, con mayores contribuciones para los menores de 35 años y para mayores de 65 años (de hasta el 50%), siempre que no superen unos ingresos familiares equivalentes a tres veces el Iprem (22.558 euros/anuales en 14 pagas) no termina de convencer al sector como la medida más adecuada para favorecer el alquiler.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, "está bien que el Gobierno se preocupe por el mercado del alquiler, aunque el camino elegido no sea el más eficaz. Llama la atención que ahora el Partido Popular recupere medidas que se implantaron durante la etapa de Rodríguez Zapatero, y que tanto criticó entonces. Dar ayudas directas perjudica gravemente a aquellas personas que no pueden acogerse a esta ayuda ya que no contarán con la 'extra' del Gobierno y se enfrentarán a una subida de precios provocada, precisamente, por esa ayuda gubernamental. En definitiva, es echar gasolina al fuego y dar dinero a unos inquilinos frente a otros”.

Desde la oposición, Beatriz Corredor, secretaria de Ordenación Territorial y Políticas Públicas de Vivienda del PSOE, afirma que “el nuevo Plan de Vivienda, será una oportunidad perdida para actualizar las políticas de vivienda de nuestro país”.

Por su parte, Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) destaca que “la limitación del Iprem es una fuerte barrera de entrada, aunque aquí sí se recoge en parte la realidad de los precios del mercado de alquiler. El Plan no incentiva de ninguna manera a los propietarios de viviendas para que se destinen al alquiler por lo que la oferta seguirá limitada y los precios elevados”, afirma Cuervo.

En este sentido Corredor concreta que “dar ayudas al alquiler a jóvenes y mayores puede ser una buena idea, pero debe ir acompañada de otra serie de medidas encaminadas a incrementar el número de pisos que se pongan en alquiler, movilización la oferta”. De qué sirve que se den ayudas al alquiler cuando en algunas ciudades escasean los pisos donde sería posible emplear esas ayudas”.

Una opinión que acompaña Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores. “Dado el incremento de precios, subir las ayudas a los alquileres permitirá que muchos jóvenes puedan independizarse. Pero aquí hay un problema: hay poca oferta de vivienda en alquiler donde la gente quiere vivir y sobra en otras. Estas ayudas deberían centrarse en aquellas zonas donde tiene más difícil salida la vivienda en alquiler. Si no, se terminará inflando más los precios donde ya hay demanda”, concreta.

Ante las críticas, el ministerio de Fomento responde que "la subvención es una proporción del alquiler, sin establecer una cuantía fija, para evitar un efecto inflacionista por la generación de rentas adicionales superiores a las del propio alquiler".

Para el jefe de estudios de idealista, la solución a las ayudas a los inquilinos pasa “por recuperar la desgravación fiscal del alquiler, ya que permite que todos puedan disfrutar de esta ventaja y que tanto el inquilino como el propietario declaren la existencia de un contrato de arrendamiento”.

“La mejor manera de potenciar el mercado del alquiler es hacer lo que sea para aumentar la oferta: dar más cobertura jurídica a los propietarios para que se animen a poner sus casas en alquiler, colaborar con los ayuntamientos para que cedan suelo dotacional para la construcción de viviendas destinadas al alquiler en colaboración con la empresa privada o garantizando un entorno jurídico para que salgan al mercado miles de casas que aún están vacías", concluye Encinar.

La ayuda a la compra de vivienda no gana adeptos

Por la parte de la adquisición de viviendas, el Gobierno abre la puerta a los jóvenes menores de 35 años que vayan a comprar una casa en poblaciones de menos de 5.000 y hasta 100.000 euros como medida para evitar la despoblación en el mundo rural. Es una subvención del 20% del precio de la vivienda, con un límite de 10.800 euros, siempre y cuando no tenga un inmueble en propiedad y se cumpla los requisitos de ingresos de la unidad familiar.

Una medida que el sector ve más positiva por el aspecto social, pero con poco sentido para impulsar el mercado. Beatriz Corredor señaló que “el Partido Popular sigue empecinado en favorecer con dinero público la compraventa de vivienda, una política que no ha demostrado resultados aceptables y que debería pertenecer ya al pasado”.

Para el jefe de estudios de idealista, “la medida es original pero no es previsible que tenga efectos más allá de las poblaciones de 5.000 habitantes cercanas a los grandes núcleos urbanos. Incluso podría suponer que muchos jóvenes que ahora viven en ciudades grandes opten por irse a los municipios donde puedan pedir esta ayuda, facilitando la repoblación, pero no en las zonas donde el Gobierno quiere actuar sino en aquellos pueblos cercanos a Barcelona, Valencia o Madrid, por ejemplo”.

Desde Foro Consultores la aplauden porque permite concentrarse en el mercado de alquiler. "Las ayudas de las administraciones se deberían centrar en el alquiler y en facilitar la promoción de un parque de viviendas para personas que no pueden acceder al mercado de otra forma. Pero hay otro punto, unido a esto sería necesario hacer políticas de empleo en esas zonas para que la iniciativa dé resultado”.

Una referencia al impulso del empleo en el ámbito rural que comparte el secretario general de la APCE. “El Plan no resuelve las necesidades de la sociedad en cuanto al acceso a vivienda en compra. Los requisitos de acceso nos parecen muy restrictivosy consideramos que deberían ser 4,5 veces el Iprem y no tener limitación en cuanto al número de habitantes y precio. En municipios con menos de 5.000 habitantes no hay un problema de acceso a vivienda en compra ni alquiler, existe un problema de empleo motivo por el cual dichas poblaciones pierden habitantes en favor de las grandes ciudades donde hay oportunidades laborales”.

El resto de ayudas también son cuestionadas

En cuanto a las ayudas a la rehabilitación, Rubén Cózar de Foro Consultores, cree necesario reforzar la rehabilitación integral de barrios de las grandes ciudades. “se puede ampliar la edificabilidad para que entre el promotor privado, sin que ello signifique echar a nadie y cueste dinero al contribuyente. Es triste que zonas consolidadas, con todas las dotaciones estén infravaloradas, mientras se invierta dinero para urbanizar áreas alejadas donde hay que empezar por llevar el transporte público, entre otras dotaciones”.

En cuanto a las ayudas al promotor, desde la APCE afirman que “no tendrá mucho impacto puesto que la obligatoriedad de mantener el edificio de viviendas durante al menos 25 años destinado al alquiler es demasiado tiempo y no hay financiación en el mercado que permita a tan largo plazo la devolución de la deuda. Este Plan nace de espaldas a la realidad social del mercado de vivienda.

El precio de la vivienda usada crece un 1% en febrero y hasta un 8% en el último año

Autor: equipo idealista

28 febrero 2018

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un incremento del 1% durante el mes de febrero, situándose en 1.613 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Si atendemos al dato de febrero de 2017 (1.497 euros/m2) la subida interanual es del 7,7%.

Comunidades Autónomas

El precio sólo se ha reducido en Navarra, donde los propietarios piden un 0,7% menos por sus viviendas que en enero, y en Asturias, con un descenso del 0,3%. En las demás comunidades las pretensiones de los dueños se incrementaron. La mayor subida es la vivida en Baleares (3,1%), seguida por Madrid (1,5%) y Castilla-La Mancha (1,4%).

Madrid (2.613 euros/m2) es la autonomía más cara. Le siguen Baleares (2.573 euros/m2) y Euskadi (2.524 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla La Mancha (927 euros/m2), Extremadura (933 euros/m2) y Murcia (1.033 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

39 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Zamora (4,3%) y Lleida (4,1%), seguidos por Baleares (3,1%), Toledo (2,2%) y Cádiz (2,2%). La mayor caída, en cambio, se ha producido en Lugo y Navarra, donde los propietarios piden un 0,7% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Soria (-0,4%), Asturias, Vizcaya y Ourense (-0,3% en las 3 provincias).

El ranking de las provincias más caras se mantiene encabezado por Guipúzcoa con 2.796 euros/m2. En segunda posición se sitúan Madrid (2.613 euros/m2) y Barcelona (2.606 euros/m2). Vizcaya cae hasta la cuarta posición con 2.575 euros/m2.

Toledo es la provincia más económica con un precio de 809 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Ávila (830 euros/m2) y Ciudad Real (864 euros/m2).

Capitales de provincia

Durante el mes de febrero el número de capitales que han subido de precio ha sido de 37. La subida más pronunciada es la vivida por Granada, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 3,8%. En Toledo el incremento ha sido del 3,6%, mientras que en Palma se ha quedado en el 3,3%. En Madrid los precios han crecido un 2,7%, mientras que en Barcelona aumentaron un 0,7%. Pontevedra, por su parte, ha marcado la mayor caída de este mes (-1,7%), seguida por Lugo (-1%) y Castellón (-0,5%).

Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España, con 4.319 euros/m2, le siguen San Sebastián (4.217 euros/m2) y Madrid (3.449 euros/m2). Ávila, en cambio, es la más económica, con sus 963 euros/m2, seguida por Lleida (976 euros/m2) y Castellón (1.027 euros/m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el 'marketplace' inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 398.376 viviendas que estuvieron anunciados en su base de datos el 26 de febrero de 2018. Puedes verlo aquí

Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

Autor: Redacción Idealista

31 enero 2018

El precio de la vivienda usada en España ha registrado su mayor incremento del último año tras conocerse los datos de enero. Los 1.587 euros/m2 con los que arranca 2018 suponen un 5,9% interanual más y un 0,7% interanual más frente al cierre de 2017, cuando cerró en 1.508 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista.

Comunidades Autónomas

El precio sólo se ha reducido en Extremadura, donde los propietarios piden un 0,1% menos por sus viviendas que en diciembre de 2017. En Euskadi los precios no se movieron y en todas las demás comunidades las pretensiones de los dueños se incrementaron. La mayor subida es la vivida en Castilla La Mancha (1,9%), seguida por Aragón (1,7%) y La Rioja (1,7%), respecto al dato de mes de anterior.

Madrid (2.575 euros/m2) es la autonomía más cara. Le siguen Euskadi (2.518 euros/m2) y Baleares (2.497 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos Castilla La Mancha (914 euros/m2), Extremadura (931 euros/m2) y Murcia (1.031 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

43 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Lleida (3,5%) y Toledo (2,9%), seguidos por Cuenca (2,5%), Ciudad Real (2,3%) y Almería (2,1%). La mayor caída, en cambio, se ha producido en Zamora, donde los propietarios piden un 1,5% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Lugo, Salamanca, Cáceres y Vizcaya (-0,4% en las 4 provincias).

El ranking de las provincias más caras se mantiene sin novedades, encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 2.772 euros/m² y 2.581 euros/m²respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.575 euros/m²) y Barcelona (2.571 euros/m²).

Toledo es la provincia más económica con un precio de 792 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Ávila (814 euros/m²) y Ciudad Real (859 euros/m²).

Capitales

Durante el mes de enero el número de capitales que han subido de precio ha sido de 41. La subida más pronunciada es la vivida por Lleida, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 4,7%. En Huesca el incremento ha sido del 3,7%, mientras que en Guadalajara se ha quedado en el 2,5%. En Madrid los precios han crecido un 2,2%, mientras que en Barcelona aumentaron un 0,1%. Badajoz, por su parte, ha marcado la mayor caída de este mes (-0,5%), seguida por Segovia (-0,4%) y Zamora (-0,4%).

Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España, con 4.290 euros/m², le siguen San Sebastián (4.119 euros/m²) y Madrid (3.357 euros/m²). Ávila, en cambio, es la más económica, con sus 938 euros/m², seguida por Lleida (964 euros/m²) y Huelva (1.030 euros/m²).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 403.117 que estuvieron anunciados en su base de datos el 26 de enero de 2018. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

El precio de la vivienda de segunda mano sube un 2,4% en 2017

Autor: equipo idealista

27 diciembre 2017

El precio de la vivienda de segunda mano ha entrado de lleno en el proceso de normalización, registrando un pequeño ascenso durante 2017 del 2,4% interanual, para cerrar el año en los 1.586 euros/m2 de media. Según el informe de precios de idealista, Palma (29,1%) y Málaga (16,7%) fueron las capitales donde más ha aumentado el precio de las casas, mientras Madrid (12,5%) y Barcelona (10,4%) se mantienen como las más caras del país, junto a San Sebastián.

Para Fernando Encinar, jefe estudios de idealista, “si 2016 supuso un punto de inflexión en la evolución del mercado, en 2017 tendríamos que hablar del año de la normalización tanto en precios, como en transacciones e hipotecas.

Los precios han crecido de forma generalizada en toda España, pero seguimos teniendo que hablar de dos velocidades. Los grandes mercados con los dos archipiélagos y las capitales de Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia están empujando hacia arriba los precios. Sin embargo en muchas áreas del interior del país todavía resulta complicado mantener ese ritmo.

Con respecto a la compraventa, a pesar de que 2017 prometía ser un año muy positivo para el sector, los últimos datos oficiales disponibles parecen confirman que nuestro temor ante la incertidumbre catalana estaba justificado. El mercado inmobiliario de esa comunidad ha ralentizado de forma considerable su volumen de operaciones y aunque por el momento esa tensión no se ha trasladado al mercado nacional, que sigue creciendo en porcentajes de dos dígitos, sin duda alguna afectará a la cuenta final de resultados.

Por otra parte, la concesión de nuevas hipotecas sigue creciendo a buen ritmo, con oscilaciones mensuales relevantes, pero con un acumulado anual del 11% que podría hacernos terminar el año en el entorno de las 315.000 hipotecas concedidas. Además, las hipotecas fijas se han consolidado en el 40% del total, motivado por los precios históricamente bajos de este tipo de préstamos y una previsión alcista del Euribor a medio plazo.

Todo indica que durante 2018 el mercado inmobiliario continuará su evolución en positivo, con incrementos en el número de transacciones y concesión de hipotecas, y con una probable subida de precios motivada por la escasez de producto de obra nueva en las grandes capitales”.

Comunidades autónomas

Ocho comunidades han visto cómo sus precios se incrementaban durante este año. La mayor subida se ha registrado en Baleares, donde los propietarios piden un 25,3% más por sus viviendas que hace un año. Le siguen los incrementos de Cataluña (9,5%), Canarias (8,4%), Comunidad de Madrid (7,1%), Aragón (2,3%), Comunitat Valenciana (1,9%), Andalucía (0,8%) y Euskadi (0,5%). En el lado opuesto están los descensos de Navarra (-4,8%), Asturias (-3,2%) y Castilla La Mancha (-2,4%).

La Comunidad de Madrid es la más cara, con sus 2.544 euros/m². Le siguen Euskadi (2.519 euros/m²), Baleares (2.472 euros/m²) y Cataluña (2.082 euros/m²). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla La Mancha (897 euros/m²), Extremadura (932 euros/m²) y Murcia (1.019 euros/m²), las comunidades más económicas.

Provincias

23 provincias han visto crecer sus precios durante 2017. La mayor subida se ha registrado en Baleares (25,3%), seguido por Barcelona (14,6%), Las Palmas (11,8%) y Málaga (10,9%). Con subidas inferiores al 10% están Lleida (9%), Madrid (7,1%) o Girona (5,4%). Soria, en cambio, marca la caída más importante (-7,4%). Le siguen Ávila (-6,8%) y Zamora (-6,7%).

El ranking de las provincias más caras se mantiene sin novedades, encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 2.760 euros/m² y 2.591 euros/m²respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.544 euros/m²) y Barcelona (2.544 euros/m²).

Toledo es la provincia más económica (770 euros/m²), seguida por Ávila (801 euros/m²) y Ciudad Real (840 euros/m²).

Capitales

Han sido 30 las capitales que han mantenido sus precios en positivo. Palma marca diferencias con un incremento del 29,1%. Le siguen las subidas de Málaga (16,7%), Madrid (12,5%) y Las Palmas de Gran Canaria (11,4%). Por el contrario, Soria es donde más se han reducido (-8,3%), seguida por Ávila (-6,9%) y Almería (-5,1%).

Barcelona sigue siendo la capital española más cara (4.284 euros/m²), seguida por San Sebastián (4.052 euros/m²) y Madrid (3.285 euros/m²). En cuarto lugar se sitúa Bilbao con un precio de 2.871 euros por cada metro cuadrado. En la parte opuesta de la tabla encontramos a Lleida, la capital más económica, con un precio de 921 euros/m², seguida por Ávila (928 euros/m²) y Castellón (1.010 euros/m2), las únicas capitales por debajo de los mil euros el metro cuadrado.

El informe completo se puede descargar aquí

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente la plataforma inmobiliaria más utilizada en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 16 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista.com se han analizado 410.072 anuncios que estuvieron anunciados el 22 de diciembre de 2017. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. No se ofrece el precio de aquellos municipios con un número de inmuebles inferior a 50, ya que la muestra no resulta suficiente. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos

El precio de la vivienda vuelve a moderarse: cae un 1% en octubre, según los notarios

Autor: Redacción idealista

18 diciembre 2017, 10:15

La compraventa de viviendas registró una subida del 15,6% interanual el pasado octubre gracias a las 43.504 operaciones realizadas, según los notarios. Mientras, el precio de las casas se rebajó un 1% frente al mismo periodo del año pasado, para quedarse en 1.328 euros/m2. Por su parte, las hipotecas crecieron un 10%, con 17.706 nuevos préstamos, cuya cuantía se rebajó un 2,4%.

La venta de pisos, en general, tiró de las operaciones (14,3% ), mientras que la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 20,3%. Los pisos de segunda mano (16,4%) fueron los que tiraron de las operaciones, ya que la venta de pisos nuevos se redujo 7,7% interanual, según los datos del Consejo General del Notariado.

El precio del metro cuadrado alcanzó los 1.328 euros/m2, una caída del 1% interanual. Un abaratamiento que se debe a la reducción del precio de las viviendas unifamiliares (-1,4%), y de los pisos (-0,5%). El precio del m2 de los pisos de segunda mano se situó en los 1.449 euros/m2 y el de los pisos nuevos en 1.809 euros/m2.

Por la parte de los préstamos hipotecarios, aumentaron un 10% interanual en octubre, hasta las 17.706 nuevas hipotecas. Sin embargo, la cuantía media cayó un 2,4% para quedarse en los 127.850 euros de media.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “los incrementos registrados tanto en operaciones como en el número de hipotecas concedidas muestran la buena salud de la que disfruta el sector inmobiliario en España. En cuanto al precio, la ligera caída registrada pone de manifiesto que la normalización se produce a dos velocidades, en las que los grandes mercados están empujando hacia arriba los precios, pero el resto del país todavía no es capaz de mantener ese ritmo”.

Cómo evitar que Hacienda te cobre más impuestos por comprar o heredar un piso barato

Autor: Equipo Idealista

26 noviembre 2017

Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado.

A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿Y cómo determinan las CCAA el valor de una casa? se acogen al artículo 57 de la Ley General Tributaria que establece siete métodos de comprobación de valores diferentes. Así, mediante dicha comprobación, las haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tributar por su adquisición, tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

La base imponible del ITP y del ISD es el valor real de los bienes, y no lo que se ha pagado por ellos. Por ello una Comunidad Autónoma puede prescindir del valor consignado en la escritura pública, y fijar ella el valor real del inmueble en base a alguno de los métodos previstos en el referido artículo 57 de la Ley General Tributaria.

De este modo, nadie está libre de que la hacienda autonómica compruebe el valor escriturado de la vivienda y de que, en caso de que proceda, exija el pago de más impuestos que los que se pagaron en su día. El despacho de abogados Ático Jurídico Salcedo Abogados asegura que este tipo de comprobaciones son muy habituales y que, afortunadamente, en la mayoría de los casos están siendo anuladas por los Tribunales.

Pero las liquidaciones complementarias giradas a los contribuyentes son enjuiciadas por diferentes Tribunales Superiores de Justicia, en función de los métodos de comprobación empleados. Por ello, las posibilidades de éxito en cada caso son también diferentes. Para recurrir dichas liquidaciones complementarias, el contribuyente cuenta con un plazo establecido de un mes a contar desde el día siguiente a la notificación para acudir al Tribunal Económico-Administrativo.

Cómo impugnar una comprobación de valores en Andalucía

La Junta de Andalucía realiza sus valoraciones conforme al método de comprobación de valores del artículo 57.1.b) de la LGT (“Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal”). Dichos coeficientes se actualizan anualmente mediante la aprobación de una Orden, según el despacho Ático Jurídico.

El TSJ de Andalucía sí considera válidas las liquidaciones dictadas conforme a este método de valoración. En varias sentencias, ha declarado que las liquidaciones así dictadas no adolecen del defecto de falta de motivación. En una de dichas sentencias, afirma el TSJ que dada la claridad de los preceptos y de la Orden en cuestión, así como la motivación de la comprobación de valor, debe rechazarse rotundamente la denuncia de falta de motivación que se imputa a la Administración. Declara igualmente que en este tipo de valoraciones no es necesario que el perito acuda a visitar personalmente el inmueble, y que la Orden anualmente aprobada ya tiene en cuenta las fluctuaciones del mercado inmobiliario.

El Tribunal Supremo ha ratificado el criterio del TSJ de Andalucía, afirmando que la citada Orden incluye en su Anexo la metodología empleada, que tiene en cuenta el coeficiente de actualización del valor catastral, el coeficiente de referencia al mercado, y el coeficiente de variación del mercado inmobiliario. Todo ello le lleva a concluir que el coeficiente multiplicador resultante de la citada metodología tiene en cuenta una pluralidad de factores objetivos inmediatamente relacionados con el valor real de los inmuebles urbanos, como su situación, estado, uso, ubicación, fecha de construcción, área geográfica…, junto a los valores catastrales y datos estadísticos, cuya adecuación, procedencia y alcance deben ser debidamente desvirtuados por el contribuyente. Cabe preguntarse, qué ocurre cuando la valoración catastral parte de una superficie de metros cuadrados superior a la real. ¿Es válida la comprobación de valores?

Además, una reciente sentencia del TSJ de Andalucía afirma que la Administración debe explicar cómo ha obtenido el valor catastral que utiliza en la valoración.

A la vista de estas sentencias, consideramos que la impugnación de una comprobación de valores dictada por la Junta de Andalucía debe enfocarse, por la falta de motivación del valor catastral, o alegando las características singulares del inmueble. Además, puede también alegarse la de la falta de aptitud de este método de valoración para obtener el valor real de los inmuebles comprobados, aunque para apoyar esta alegación el contribuyente hará bien aportando prueba pericial que justifique que la valoración realizada, por su carácter objetivo, no ha tenido en cuenta las circunstancias del inmueble.

NOTICIAS INMOBILIARIAS

Infórmate de las últimas novedades

Las tasadoras de viviendas se contagian del virus y dificultan la concesión de hipotecas

La in­cer­ti­dumbre pro­voca una re­duc­ción del precio y oferta de in­mue­bles y prés­tamos

Autor:Equipo idealista 09 de marzo de 2020

Autor: Equipo idealista febrero 2020

Las previsiones de Funcas tampoco atraen inversión en la construcción no residencial. Tanto este año como el que viene, el repunte será inferior al del conjunto de la economía, aunque en 2022 recuperará fuerza y crecerá más de un 2%, según el organismo.

No obstante, vuelve a situar el repunte de la inversión en vivienda por encima del previsto para el PIB. Para 2021 calcula un alza del 2,6% y para 2022, del 2,9%.

El euríbor cumple su cuarto año en negativo y lo ‘festeja’ con una bajada

No obstante, para 2021, se prevé una recuperación: “la economía seguirá creando empleo, los costes de financiación se mantendrán reducidos y los bajos tipos de interés situarán a la vivienda como un activo de inversión alternativo con una rentabilidad competitiva”, explican.

El empleo se mantiene al alza...

Fuente: Fundación Laboral de la construcción con datos de la EPA (INE)Compartir

... pero la formación en el sector será la clave de su supervivencia

A las mejoras en las calidades de la vivienda que exigen los compradores, tienen que llegar también una mayor capacidad para acortar los tiempos de la construcción, pasando a acabar una vivienda entre 12 y 16 meses, en vez de los 18-20 meses de la actualidad.

Los oficios más demandados en 2019 fueron los de albañil, encofrador y encargado de obra, y la mayor parte de las vacantes a cubrir se encontraron en las regiones de Madrid, Galicia y Cataluña, pero una de cada cuatro no consigue cubrirse por la falta de personal cualificado.

Pero si nos fijamos en los trabajadores mayores de 50 años sucede lo contrario. Su peso es cada vez más grande en el sector, por encima del 30% en los últimos dos años, y alcanzando sus mejores cifras de los últimos 10 años.

Un usuario con una hipoteca de 150.000 euros a tipo variable firmada en febrero de 2016 habría ahorrado 207 euros hasta hoy, por efecto de la evolución del índice de referencia

Equipo idealista

Madrid 29 FEB 2020

Tipos bajos del BCE

Hipotecas fijas y subrogación

Las novedades impositivas en 2019 / Gtres

Autor: Redacción Idealista

27 diciembre 2019

Cada CC.AA. regula de una forma este impuesto y las bonificaciones son diferentes

Autor:equipo idealista

diciembre 2019

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está bonificado al 99% si la donación de una vivienda es de primer grado de parentesco (padres e hijos, por ejemplo).

Además, el donatario también tendrá que pagar en el futuro el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), en su condición de propietario del mismo.

Pero el donante también tendrá que hacer cuentas con el fisco. Éste tendrá que pagar el IRPF, pese a que no ha vendido el piso, sino que se lo ha regalado a un familiar.

En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al os tipos del 21%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.

Comunidad de Madrid

La donación de una vivienda o cualquier bien está bonificada al 99% cuando el beneficiario sea descendiente (hijo, nieto…), cónyuge o ascendiente (padres, abuelos…) y adoptados. Esto significa que sólo tendrá que pagar un 1% del Impuesto sobre Donaciones.

Para las donaciones que se han producido desde el pasado 1 de enero de 2019 entre tíos y sobrinos (colaterales de tercer grado por consanguineidad) se aplicará una bonificación del 10% del Impuesto sobre Donaciones. Y si la donación es entre hermanos, la bonificación será del 15%.

Cataluña

El donatario debe cumplir los siguientes requisitos:

La donación de dinero no se beneficia de ninguna reducción.

Andalucía

En cambio, si lo que se dona es directamente un inmueble, en lugar de dinero, entonces no hay ninguna reducción.

Baleares

Que el donatario acceda al pleno dominio de la vivienda.

Que la renta del donatario en el ejercicio anterior a la adquisición, de acuerdo con el cómputo a efectos del IRPF, no exceda de 18.000 €.

Que el valor real de la vivienda no exceda de 180.000 €.

Que la superficie construida de la vivienda adquirida no exceda de 120 metros cuadrados.

La residencia del donatario de forma efectiva en la vivienda adquirida durante tres años, como mínimo, a partir de la fecha de adquisición.

En caso de que la donación sea dinero para la compra de una vivienda habitual de padres a hijos u otros descendientes, el donatario se beneficia de una reducción del 57% de la base imponible siempre que se den los siguientes requisitos:

Que la donación se formalice en escritura pública, en la que se haga constar la voluntad de que el dinero donado se destine a la adquisición de la primera vivienda del hijo o descendiente que tiene que constituir su residencia habitual.

Que el donatario no tenga 36 años en la fecha de formalización de la donación.

Que la vivienda se adquiera dentro del plazo máximo de seis meses desde la formalización de la donación.

Que el patrimonio preexistente del donatario no exceda de 400.000 euros en la fecha de formalización de la donación.

La base máxima de la reducción es de 60.000 euros como norma general, aunque en el caso de que el donatario sea discapacitado se amplían a 90.000 euros.

Extremadura

Requisitos:

Que se formalice la donación en escritura pública.

Que conste de forma expresa en la escritura pública la voluntad de destinar las cantidades donadas a la adquisición de la primera vivienda habitual.

Que se adquiera la vivienda en el plazo de 6 meses desde la fecha de la donación.

Que se trate de una vivienda situada en Extremadura.

Que la vivienda se mantenga en el patrimonio del donatario durante los 5 años siguientes a su adquisición.

Que el patrimonio preexistente del donatario no sea superior a 402.678,11 euros.

Para su efectiva aplicación debe solicitarse expresamente en el periodo reglamentario de presentación de la autoliquidación o declaración.

Guía de la Ley de Propiedad Horizontal: derechos y obligaciones del buen vecino

Autor: Raúl Alonso (colaborador de idealista news)

21 noviembre 2019

El mercado residencial suma tres meses de caídas: ¿es un cambio de tendencia o algo puntual?

Los expertos creen que es algo puntual y que volverá a normalizarse en 2020

Fachada del Tribunal Supremo en Madrid

Autor:Redacción idealista

30 agosto 2019

Con todo, los datos que ofrece el INE no son nada halagüeños. El importe medio de las hipotecas es de 119.964 euros, un 3,7% más bajo que hace un año y un 3,4% menos que el mes anterior.

El valor de las hipotecas constituidas sobre viviendas es de 3.586 millones de euros, un 6,1% menos que en junio de 2018.

Por CCAA, Andalucía, con 5.986 hipotecas, Madrid, con 4.928, y Cataluña, con 4.836 préstamos, son las regiones donde más hipotecas se han concedido el pasado mes de junio. Destaca Madrid por registrar un descenso interanual del 21%, la mayor caída de todas las CCAA.

Autor:Redacción idealista

18 julio 2019

Comunidades Autónomas

Provincias

Capitales

El índice de precios inmobiliarios de idealista

La incertidumbre provoca una reducción del precio y oferta de inmuebles y préstamos